Derecho Reales

DERECHOS REALES

1.- ORIGEN HISTÓRICO DEL DERECHO REAL Y DE SU TERMINOLOGÍA.

Existe, al menos, dos criterios acerca de la distinción conceptual entre derechos reales y personales: el histórico y el filosófico – jurídico.

En el derecho romano primitivo era imposible encontrar esta diferencia, ya que originalmente el derecho fue un poder, el del Pater familias, que ejercía sobre todas las personas y cosas sometidas a su mancipium, sobre las cuales era soberano.

Recién en una etapa muy posterior puede encontrarse la distinción conceptual entre derechos personales y reales, cuando se reemplaza la vinculación o atadura persona del deudor por la de sus bienes, pasándose de la ejecución personal a la ejecución patrimonial.

Los derechos reales brotaron no sistemáticamente, sino empíricamente, de acuerdo con las necesidades socioeconómicas, y lo que los caracterizó fue que se les fue concediendo una actio in rem – vindicatio – con una progresiva extensión erga omnes, que en los comienzos sólo se concebía para el dominio o propiedad.

Los primeros de esos derechos fueron las servidumbres rústicas, luego las urbanas. Después siguieron el usufructo y el uso, los derechos de habitatio y operae servorum, etc. Del derecho honorario se originará la enfiteusis, como así también las superficies. También de origen honorario, tomarán cuerpo los derechos reales de prenda e hipoteca, consideradas como de garantía.

Las expresiones ius in rem – ius in personam no aparecen en los textos romanos. Se encuentran por primera vez en el Brachilogus iuris civilis o Corpus legum, redactado entre los siglos X y XII.

Fueron los glosadores y postglosadores quienes, sobre la base de que las acciones eran los medios procesales para tutelar los derechos concluyeron que los derechos protegidos por las actiones in rem y por las actiones in personam eran los ius in rem y los ius in personam, respectivamente.

2.- CONCEPTO DE DERECHOS REAL

Es difícil ofrecer un concepto de lo que debe entenderse por derecho real. Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción entre este y el derecho de crédito u obligación. Derechos reales son aquellos que atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar hacer o no hacer) a un tercero.

Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto, que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.

Las notas características de los derechos reales son:

Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa.

Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la relación con la cosa.

Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

3.- LAS COSAS Y LOS DERECHOS SOBRE LAS COSAS

El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la conducta autorizada al titular, entendiéndose por cosa o bien -res- todo objeto del mundo exterior que puede producir una utilidad al hombre.

Basándonos en la reglamentación del derecho romano, no todas las cosas podían pasar a ser propiedad de un particular, estas cosas deben ser jurídicamente comerciales, no se pueden adquirir sino están en el mercado. Gayo habla de cosas corporales que se pueden tocar, sobre las que se puede adquirir o transmitir la propiedad, y cosas incorporales que son las que no se pueden tocar y que consisten en un derecho. También hablamos de cosas que están fuera del comercio que son: la res divini iuris y la res humani iuris.

Estaban fuera de comercio por razones de derecho divino:

• Las res sacrae o sagradas Como terrenos, edificios y objetos consagrados al culto.

• Las res religiosae o religiosas, que eran las dedicadas al culto domestico, como un sepulcro.

• Las res sanctae o santas, como los muros y las puertas dela ciudad que estaban encomendadas a la protección de alguna divinidad.

Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano:

• Las res comunes, que son aquellas cuyo uso es común a todos, como el aire, el agua corriente, el mar, la costa del mar.

• Las res publicae, que pertenecen al pueblo romano, como las carreteras, los puertos, ríos, edificios públicos y calles de la ciudad.

Las cosas que si podían ser apropiadas por un particular eran aquellas que formaban parte de un comercio (res in commercium). Pueden clasificarse de la siguiente manera:

• Res mancipi: Las cosas mas valiosas para un pueblo agricultor.

• Nec mancipi: Las demás cosas.

• Cosas inmuebles: Los mas importantes, edificios, terrenos, etc.

• Cosas muebles: Son los demás bienes.

• Cosas corporales: Las cosas que pueden apreciarse con los sentidos.

• Cosas incorporales: Las cosas que no son tangibles.

• Cosas divisibles: Aquellas que sin detrimento de su valor puede fraccionarse.

• Cosas indivisibles: Aquellas que sufren un menoscabo al fraccionarse.

• Cosas principales: Aquellas cuya su naturaleza esta determinada por si sola.

• Cosas accesorias: En la que se necesita de otra para determinar su naturaleza.

• Cosa fungible: Las que pueden ser sustituidas por otras de el mismo genero.

• Cosa no fungible: Las que no pueden sustituirse una por la otra.

• Cosa consumible: Las que se acaban con el primer uso.

• Cosa no consumible: Las que pueden usarse repetidamente.

4.- LA PROPIEDAD

La propiedad experimentó en Roma una evolución con el paso del tiempo tuvo diferentes características según la época.

En época inicial en Roma la propiedad era el señorío jurídico o potencialmente pleno sobre una cosa. Cuando se dice señorío jurídico no se dice en el sentido de quien es protegido por el derecho sino en el sentido de que es un poder ideal porque se puede prescindir de la relación de hecho con la cosa y potencialmente efectivo alude al hecho de que a veces el propietario puede tener restringidas sus facultades hasta el punto de que puede estar privado del disfrute de la cosa o de su enajenación.

Hoy en día la propiedad es el derecho de disponer y disfrutar de una cosa aunque sea potencialmente.

• Caracteres de la propiedad

a. Es absoluta o exclusiva. El propietario tiene el más amplio poder sobre la cosa hasta el punto de que puede llegar a destruirla. Ese poder absoluto que tenía el propietario implicaba ausencia de límites pero con el tiempo se fueron estableciendo limitaciones.

b. Es absorbente. Absorbe todo lo que se encuentra en ella.

c. Tenía límites sagrados. Se establecían mediante una ceremonia que se llamaba limitati y esos límites eran un espacio libre alrededor de los fundos que se llamaba iter militaris en terreno rústico y ambitus en terreno urbano. Por ello, los territorios que no estaban limitados no eran propiedad privada sino ager publicus.

d. La propiedad era inmune. No pagaba impuestos. El hecho de establecerse un impuesto sobre el fundo cancelaba el derecho de propiedad.

e. Era perpetua. No se puede construir un derecho de propiedad con un límite temporal.

f. Era limitada. Abarcaba hacia arriba y hacia abajo sin ninguna traba.

• Tipos de propiedad

a. Propiedad Civil o Dominium ex iure quiritium

Era el reconocido por el ius civile. Es la forma de propiedad que tenían los ciudadanos romanos. Tenía una serie de características:

- El sujeto tenía que ser ciudadano romano o latino con ius comercii.

- El objeto fuera mueble o inmueble tenía que estar situado en suelo itálico.

- Para la adquisición de este tipo de propiedad había que reunir varios requisitos. El trasnmitente tiene que ser domine ex iure quriitium y la transmisión tiene que hacer unas formalidades establecidas en el ius civile. Si se trata de res mancipii tiene que trasmitirse por medio de la mancipatio o in iure cessio. Si se trata res nec mancipii se puede transmitir por medio de traditio.

b. Propiedad pretoria o bonitaria

Cuando una res mancipii no era transmitida con las formalidades establecidas, el adquirente no se convertía en domine ex iure quritium y el antiguo propietario podía reclamarla. Hacía falta que pasara uno o dos años para que se convirtiera en verdadero propietario por usucapión y para evitar que esos palazos el propietario reclamara, el pretor concedía al poseedor una excepción que era la excpetio rei venditae et traditae.

Hubo un pretor que se llamaba Publiciu fue un pretor que concedió una acción, la actio publicana, al poseedor que había perdido la posesión para reclamar la cosa frente al propietario como a terceros. Esa actio publiciana en realidad es una reivindicatio en cuya fórmula se finge que ha transcurrido el tiempo necesario para la usucapión.

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