MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

MANTENIMIENTO DE EDIFICACIONES

Criterios y Conceptos de Mantenimiento de Edificaciones.

Mantenimiento es el conjunto de operaciones y cuidados necesarios para que instalaciones, edificios, industrias, etc., puedan seguir funcionando adecuadamente.

El concepto de mantenimiento ha sido ampliamente desarrollado por muchos autores debido a la necesidad de conservar y mantener no solo las edificaciones sino todo aquello que dentro de su vida útil pueda deteriorarse.

El mantenimiento y las reparaciones son las tareas fundamentales que garantizan la prolongación de la vida útil del fondo de viviendas existentes y de las edificaciones, evitando con ello su deterioro y finalmente su destrucción. Las características del mantenimiento y de las reparaciones están en función de la tipología de la edificación en sí y están estrechamente relacionadas con la época de construcción y de los materiales que se emplearon en su ejecución.

Existen dos tipos de mantenimientos, el preventivo y el correctivo. El preventivo como su nombre lo indica previene cualquier inconveniente que pueda ocurrir en la vida útil de las edificaciones evitando así que esta cumpla los objetivos para la cual se diseñó. El correctivo trata de corregir aquellos errores que ya presenta la edificación para así lograr extender su vida útil hasta el máximo y conservar su patrimonio arquitectónico.

El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente. Está destinado, como su nombre indica, a la prevención, teniendo como objetivo el control " a priori " de las deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo. El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.

El mantenimiento comprende los trabajos de carácter preventivo o planificado que se realizan periódicamente en las edificaciones y viviendas durante su vida útil para conservar las propiedades y capacidades funcionales, subsanar las deficiencias o afectaciones que son provocadas por la acción del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus elementos componentes fundamentales sean objeto de modificación o sustitución parcial o total.

Dentro de los trabajos que el mantenimiento comprende, pueden citarse los siguientes: pintura, arreglo de desconchados y fisuras superficiales en revoques y enlucidos, rejuntado en soladura de azotea, sustitución de tejas, impermeabilización de áreas de cubiertas, fijaciones de losas de piso o zócalo, engrase de bombas de agua o de otros motores, limpieza de tanques y cisternas, limpieza de tanques sépticos, destupición de instalaciones hidráulicas y sanitarias, colocación de zapatillas en llaves, ajustes de válvulas, ajustes de interruptores eléctricos, ajustes de puertas y ventanas, reposición de vidrios y herrajes, etc. Estos trabajos en dependencia de cuando se empleen podrán considerarse preventivos o correctivos.

Se puede plantear que las correcciones serán más durables, más efectivas, más fáciles de ejecutar y mucho más económicas, cuanto antes son ejecutadas, para esto se dividen las etapas de construcción y de uso en cuatro períodos. Estos períodos se corresponden con el de diseño, el de ejecución propiamente dicha, el del mantenimiento preventivo efectuado antes de los tres primeros años, y el del mantenimiento correctivo efectuado posterior al surgimiento de los problemas.

Una interpretación adecuada de cada uno de estos períodos puede ser la que se muestra a continuación:

 Proyecto: Toda medida a nivel de diseño con el objetivo de aumentar la protección y durabilidad de la estructura, por ejemplo, aumentar el espesor del recubrimiento del refuerzo, reducir la relación agua-cemento del concreto, especificar tratamientos protectores superficiales, etc.

 Ejecución: Toda medida fuera del proyecto, tomada durante la ejecución propiamente dicha, incluyendo en ese mismo período la obra recién construida, implica un costo cinco veces superior al costo que se hubiese ocasionado si esta medida hubiera sido tomada a nivel de diseño, para lograr el mismo grado de protección y durabilidad de la estructura.

 Mantenimiento Preventivo: Toda medida tomada con antelación y previsión, durante el período de uso y mantenimiento de la estructura. Como ejemplo puede ser citado la eliminación del moho ácido y la limpieza de la fachada, resanes y remedios de las superficies expuestas, pinturas con barnices hidrofugantes, renovación y construcción de botaguas, goteras, pretiles y otras medidas de protección.

 Mantenimiento Correctivo: Corresponde a los trabajos de diagnóstico, pronóstico, reparación y protección de las estructuras que ya presentan manifestaciones patológicas, o sea corrección de problemas evidentes.

EDIFICIOS

Los edificios son complejos. Se han proyectado para dar respuesta a las necesidades de la vida diaria. Cada elemento tiene una misión específica y debe cumplirla siempre.

La estructura soporta el peso del edificio. Está compuesta de elementos horizontales (forjados), verticales (pilares, soportes, muros) y enterrados (cimientos). Los forjados no sólo soportan su propio peso, sino también el de los tabiques, pavimentos, muebles y personas. Los pilares, soportes y muros reciben el peso de los forjados y transmiten toda la carga a los cimientos y éstos al terreno.

Las fachadas forman el cerramiento del edificio y lo protegen de los agentes climatológicos y del ruido exterior. Por una parte proporcionan intimidad, pero a la vez permiten la relación con el exterior a través de sus huecos tales como ventanas, puertas y balcones.

La cubierta. al igual que las fachadas, protege de los agentes atmosféricos y aísla de las temperaturas extremas. Existen dos tipos de cubierta: las planas o azoteas, y las inclinadas o tejados.

Los paramentos interiores conforman el edificio en diferentes espacios para permitir la realización de diferentes actividades. Todos ellos poseen unos determinados acabados que confieren calidad y confort a los espacios interiores del edificio.

Las instalaciones son el equipamiento y la maquinaria que permiten la existencia de servicios para los usuarios del edificio y mediante ellos se obtiene el nivel de confort requerido por los usuarios para las funciones a realizar en el mismo.

IMPERMEABILIZACIÓN

• MANTENIMIENTO IMPERMEABILIZACIÓN DE CUB IERTAS

Las cubiertas del edificio están protegidas por manto impermeabilizante con foil de aluminio. Este manto tiene juntas vulcanizadas en los bordes que deben ser tratadas periódicamente (una vez al año). Por otra parte se debe revisar y cambiar el manto en aquellas partes que se deteriore o levante por presencia de humedad entre el manto y la superficie impermeabilizada.

Otra parte de la impermeabilización son los mantos con acabado superficial en pintura bituminosa, estos mantos deben repintarse por lo menos una vez al año de manera general.

Cada trimestre se debe hacer una revisión del estado de los mantos para la revisión del estado de la pintura bituminosa, en las áreas donde la capa de pintura haya desaparecido, se debe tratar el área.

De igual manera se debe revisar de manera periódica la adherencia del manto a las placas que cubren, tratando de detectar abombamientos, o posibles filtraciones donde se evidencia la presencia de agua bajo el manto.

Las áreas que hayan perdido adherencia deben ser levantadas, el lugar aseado y se deberá instalar nuevo manto con las especificaciones del manto existente.

• MANTENIMIENTO ACAB ADO SUPERFICIAL EN ESCALERAS DE ACCESO PRINCIPAL DEL INSTITUTO.

Las escaleras del acceso principal al instituto cuentan con el siguiente procedimiento impermeabilizante. 1. Grietas y dilataciones, han sido tratadas con sello en poliuretano, 2, El tramo de arranque está pintado con pintura acrílica, 3.

El tramo de remate ha sido tratado con pintura a base de componentes en poliuretano. Se requiere hacer mantenimiento al acabado superficial de los tramos de arranque y de remate con los tratamientos correspondientes.

El proveedor deberá tener la posibilidad de reponer el acabado deteriorado existente, para lo cual se harán pruebas de material sobre una zona menor que no sobrepase el un metro de longitud sobre un escalón.

Se deberán considerar las condiciones de clima para la elaboración de los trabajos, en los sitios donde sea pertinente, se retirarán las zonas más deterioradas en el acabado superficial.

Dentro de los costos de la actividad en los análisis de precios unitarios el proveedor deberá planear las actividades de cubrimiento que se requieran para garantizar la no afectación del clima sobre los trabajos, de no hacerse tal previsión, el contratista asumirá este imprevisto a su costa en el caso que los trabajos se llegaren a dañar en calidad técnica y apariencia.

El acabado de la superficie debe ser homogéneo de acuerdo a las especificaciones técnicas del fabricante de los productos impermeabilizantes.

Para el tramo en pintura de base acrílica y el tramo de acabados en poliuretano el proveedor de mantenimiento debe velar por no dañar los acabados arquitectónicos aledaños, debe exigir permanente cuidado por parte de los trabajadores, para que no generen manchas de pintura, chorreones o cualquier otro deterioro causado por los trabajos. En todo momento

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