Presupuesto de Obra casa habtacion

VALUADOR:

ARQ. JOSÉ LUIS HERNÁNDEZ ORTIZ

ESPECIALIDAD:

BIENES  INMUEBLES

REGISTRO No:

CED. PROF. 956450, REG. EN HGO. 7213-234

D.R. y C. No. 147  y  PERITO EN PACHUCA  No. 547

FECHA DEL AVALÚO:

04 DE  AGOSTO  DE  2014

SOLICITANTE:

ING. MARGARITO FRANCO

DIRECTOR DE FINANZAS

GREENBRIER, MÉXICO

DOMICILIO:

CONOCIDO S/N. ZONA INDUSTRIAL CD. SAHAGÚN HIDALGO, MÉXICO. C.P. 43998.

INMUEBLE QUE SE

VALÚA:

 PLANTA INDUSTRIAL DENOMINADA “CLEMEX”, SOBRE PREDIO CON USO DE SUELO INDUSTRIAL.

UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

AV. EMILIO SÁNCHEZ PIEDRAS No. 108 CD. INDUSTRIAL XICOTENCATL I, MUNICIPIO TETLA, EDO. DE TLAXCALA.

FECHA DE INSPECCION:

20, 21, 22, 23, 24  DE JULIO Y 1° DE AGOSTO  DE  2014

RÉGIMEN DE PROPIEDAD:

PROPIEDAD PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

“GUNDERSON CONCARRIL, S.A. DE C.V.”

OBJETO DEL AVALÚO:

CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE.

PRÓPOSITO DEL AVALÚO

REALIZAR TRÁMITE INTERNO DE LA RAZÓN SOCIAL.

CLASIF. DE LA ZONA:

MIXTA: HABITACIONAL E INDUSTRIAL.

TIPOS DE CONST. DOMINANTE:

NAVES INDUSTRIALES DE CATEGORIAS MIXTAS.

INDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA:

75 %

POBLACIÓN:

ESCASA, FLOTANTE NIVEL SOCIO-ECONÓMICO MEDIO

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL:

MODERADA EN LA CALIDAD DEL AIRE  POR LAS EMISIONES DE LAS FÁBRICAS.

USO DE SUELO:

PARA INDUSTRIA PESADA.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS:

CARRETERA TLAXCO – APIZACO DE 3° ORDEN.

CARRETERA MENA  - A  CD. XICOTENCATL – HUAMANTLA 2° ORDEN.

SERVICIOS PÚBLICOS AL PREDIO VALORADO:

COMPLETOS: AGUA POTABLE, ENERGÍA ELÉCTRICA EN ALTA TENSIÓN, RED DE DRENAJE, PAVIMENTO ASFÁLTICO, SIN BANQUETAS, SIN GUARNICIONES.

EQUIPAMIENTO URBANO EN CD. INDUSTRIAL XICOTENCATL I:

ESTACIÓN DE FERROCARRIL CON CAMBIO DE VÍAS HACIA LA PLANTA QUE SE VALORA. SERVICIO DE LIMPIA DEL MUNICIPIO, SERVICIO DE TRANSPORTE URBANO, RED DE GAS ALTA PRESIÓN DUCTO 4”, SUB-ESTACIÓN ELÉCTRICA 115/34.5 KV. GUARNICIONES, BANQUETAS, PAVIMENTO, RED DE ALUMBRADO PÚBLICO, RED HIDRÁULICA 1 LT./SEG/HA., DREAJE SANITARIO, HACIA PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES, RED DE TELEFONÍA, CENTRO DE REACCIÓN INMEDIATA.

CALLES LIMITROFES Y ORIENTACIÓN

AL NOR-ORIENTE:

VÍA FÉRREA MÉXICO - VERACRUZ

AL SUR-PONIENTE:

CARRETERA MENA XICOTENCATL - HUAMANTLA

AL NOR-PONIENTE:

AV. EMILIO SÁNCHEZ PIEDRAS.

EN EL SENTIDO DE LAS MANECILLAS DEL RELOJ SE DESCRIBEN LAS  MEDIDAS Y COLINDANCIAS

CON ACCESO                    AL NOR- PONIENTE:

331.14  ML.

LINDA CON FRACCIÓN III DEL VENDEDOR.

AL  NOR-ORIENTE:

355.18  ML.

LINDA CON VÍA DEL FERROCARRIL MÉXICO VERACRUZ.

AL  SUR-ORIENTE:

459.51  ML.

LINDA CON FRACCIÓN VI DEL VENDEDOR.

AL  SUR-PONIENTE:

155.67  ML.

LINDA CON ÁREA FEDERAL O DERECHO DE VÍA.

AL  NOR-PONIENTE:

121.62  ML.

LINDA CON FRACCIÓN V DEL VENDEDOR.

AL  SUR-PONIENTE:

200.00  ML.

LINDA CON FRACCIÓN IV Y V DEL VENDEDOR, CERRANDO LA POLIGONAL

SUPERFICIE DEL TERRENO:

138,180.70 M2

SUP. DE CONSTRUCCIÓN:

24,581.87 M2 CONSTRUIDOS

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN:

TERRENO PLANO CON PENDIENTE DESCENDENTE DE NORTE A SUR Y DE CONFIGURACIÓN IRREGULAR.

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS:

SE APRECIA EL CONTORNO DE LA CD. INDUSTRIAL CONTRASTANDO CON LAS  PARCELAS AGRÍCOLAS DE LA ZONA.

DENSIDAD HABITACIONAL PERMITIDA:

NO COORDINADA POR LA AUTORIDAD MPAL.

INTENSIDAD DE CONST. PERMITIDA:

NO COORDINADA POR LA AUTORIDAD MPAL.

SERVIDUMBRE Y RESTRICCIONES:

NINGUNA

CONSIDERACIONES ADICIONALES:

1° SE CONSIDERA PARA EL CASO UNA PROPIEDAD CON TRIPLE ACCESO: LA ACTUAL POR AV. EMILIO SÁNCHEZ PIEDRAS A TRAVÉS DE LA PRIVADA EXISTENTE AL SUR-PONIENTE DEL PREDIO, Y LA VÍA PÚBLICA HOY DE TERRACERÍA QUE SERÁ LA AMPLIACIÓN DE CARRETERA DE MENA A HUAMANTLA A 4 CARRILLES, ADEMÁS DE ACCESO DESDE LA VÍA FÉRREA.

2° PARA EL PRESENTE AVALÚO SE CONSIDERARÁ UNA EDAD DE LAS EDIFICACIONES DE 30 AÑOS.

3°  LOS TIPOS DE CONSTRUCCIÓN OBSERVADOS EN LA PLANTA INDUSTRIAL SON 7 SIETE, ADEMÁS DE LA OBRA EXTERIOR Y VÍAS FÉRREAS  Y ESTÁN CLASIFICADOS SEGÚN SU VALOR POR M2 CONSTRUIDO A SABER: DE T-1 A T-7.  SE CONSIDERAN 24 PRECIOS DISTINTOS POR M2, SIN MECANISMOS COMO HORNO, NI EQUIPOS EN EL SISTEMA DE BOMBEO.

4° LAS REDES DE INST. ELÉCTRICA. E HIDRÁULICA; ASÍ COMO SUS REGISTROS SE ENCUENTRAN MUY DETERIORADAS, ASÍ COMO LA LÁMINA POLIPANEL (MULTIPANEL),  CANALETAS DE LÁMINA GALVANIZADA EN NAVE “GUDSON” Y MANTENIMIENTO; PLAFONES EN COCINA Y OFICINAS, DE IGUAL FORMA TODAS LAS AZOTEAS TIENEN FILTRACIONES, PUES SUS SISTEMAS DE IMPERMEABILIZACIÓN SE DEBERÁN DE ATENDER DE INMEDIATO Y SUSTITUIR LOS CONCEPTOS MENCIONADOS.

5°  LOS ÁRBOLES EXISTENTES EN EL PREDIO,  ESTÁN  CONTEMPLADOS EN EL PRECIO UNITARIO DEL M2 DE TERRENO, SEGÚN MERCADEO, PUES CURIOSAMENTE LOS TERRENOS AMPLIOS QUE SE ESTÁN OFERTANDO TIENEN ALTA DENSIDAD DE ÁRBOLES.