Requisitos establecidos en la ley para la creación y validez de un Contrato de Compra-venta

Requisitos establecidos en la ley para la creación y validez de un Contrato de Compra-venta

Por requisitos legales, se comprenderá la enumeración de todas aquellas normas establecidas por la legislación para que los instrumentos públicos tengan la firmeza necesaria que el titular del derecho necesita para su seguridad, una desmembración de la primera inscripción de un inmueble. Debemos de tomar en cuantas ciertas prescripciones legales al tiempo de la celebración del acto jurídico, siguiendo los lineamientos que a continuación se detallan:

 El acto jurídico, por afectar bienes inmuebles susceptibles de registro, debe celebrarse mediante escritura pública, de acuerdo a lo que establece el Código Civil en su artículo 1576.

 El acto se celebrará ante un Notario que tiene fe pública para hacer constar y autorizar actos y contratos en que intervenga.

 De acuerdo a la norma establecida en el Código Civil en su artículo 1125 tal títulos debe ser inscrito en el Registro General de la Propiedad.

 Toda escritura pública debe contener los requisitos establecidos en el artículo 29 del Código de Notariado, Decreto número 314 de El Congreso de la República.

Descritos los requisitos legales de las escrituras públicas en general, en donde se hará constar una desmembración, tomando en cuenta que en estas pueden surgir algunos de los requisitos. Entre estos casos tendremos:

a. Desmembración a favor de sí mismo.

b. Desmembración a favor de otro

c. Desmembración atendiendo al número de propietarios, los que pueden ser individual o colectivo

d. Desmembración atendiendo a la naturaleza d las personas, natural o jurídica

Requisitos del contrato de compraventa de Inmueble

Como todo contrato debe reunir las condiciones generales de validez:

 Capacidad

 Consentimiento

 Objeto licito

Requisitos previos a la escritura de compraventa de Inmuebles

 Cédulas de vecindad de los otorgantes

 El titulo con que se acredita la propiedad del bien objeto de la venta El último pago del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI)

 Plano de desmembración elaborado por un profesional de la ingeniería, en el que se indique el área o superficie, medidas y colindancias

 Autorización municipal para desmembrar.

Requisitos de una escritura pública de compraventa de un bien Inmueble:

- Número de orden

- Lugar, día, mes y año del otorgamiento

- Comparecencia de los otorgantes: vendedor-comprador; donante y donatario, según sea el caso y naturaleza del contrato, consignando los nombres, apellidos, edad, estado civil, nacionalidad, profesión, ocupación u oficio, domicilio y residencia.

- Fe de conocimiento de las personas que intervienen en el instrumento; y su identificación por medio de la cédula de vecindad; pasaporte o por dos testigos conocidos del Notario, que conozcan a los comparecientes.

- Fe de que los comparecientes aseguran hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles.

- Intervención de un intérprete cuando alguno de los comparecientes ignore el idioma español

- Descripción del bien inmueble que sufrirá la desmembración con los números de finca, folio y libro con que se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad.

- Hacer indicación de que se trata de una finca rústica o urbana, si la finca es rústica no hay necesidad de presentar autorización de la Municipalidad, de lo contrario si tiene que presentarse dicha autorización, para su inscripción en el Registro General de la Propiedad, de acuerdo a lo que establece el artículo veintitrés de la Ley de Parcelamientos Urbanos: deberá indicarse el departamento o municipio de su ubicación, así como el área o extensión en metros cuadrados.

Declarar los gravámenes que soporta el inmueble y declarar la obligación del vendedor o parte obligada al saneamiento, o la indicación de que no queda obligado a el.

- Describir la parte que se desmembra indicando el área en metros cuadrados, rumbos, sus medidas lineales y el nombre de los propietarios de las fincas colindantes, su nombre y dirección.

- Determinar el precio de la venta de la fracción estipulando el día, lugar y forma en que se llevará a cabo el o los pagos, si fuere compraventa; y estimando el valor de las donaciones, si fuera contrato de Donación. Expresar la aceptación que hace el comprador o el donatario, de la fracción que se le vende o se le dona, según sea el caso, indicando que lo recibe de conformidad y hacer la solicitud al Registrador General de la Propiedad para que opere la desmembración.

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