VIDA UTIL DE LOS BIENES INMUEBLES

5N2

VIDA UTIL DE LOS BIENES

DEFINICIONES Previo a la definición del método para estimar la Vida Útil Ponderara de una Edificación, aclarar una serie de términos

• Vida Total: Promedio estadístico que refleja la esperanza de vida de un bien expresada en años, bajo condiciones normales de operación y mantenimiento.

• Vida Útil: Representa la vida en la que se estima que un bien prestara servicio dentro de los límites de eficiencia económica. Es la vida útil probable futura que se estima tendrán los bienes que se valúan considerando los limites de eficiencia económica y de producción de la empresa para la cual se está realizando el avaluó.

• Edad: Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien, hasta la fecha de la valuación.

La edad puede no ser equivalente al período cronológico transcurrido desde la instalación de la propiedad nueva, hasta la fecha del avalúo, ya que existe una serie de factores, solo pueden determinarse mediante inspección física del bien.

• Vida Normal o Vida Útil Esperada: La vida normal o Vida útil esperada de un bien es una suposición sobre la vida razonablemente esperada de un bien.

• Vida de Servicio: La vida de servicio es la base del cálculo de la rentabilidad de una edificación.

• Vida Agotada: La vida agotada puede no ser equivalente a la edad actual. La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de la observación y consideración de la utilidad del bien, que puede ser influenciada, tanto por la observación como por la edad.

•

• Vida Útil Remanente: La vida útil remanente esperada es la que gobierna la determinación del valor de una propiedad. Se expresa matemáticamente según la siguiente fórmula:

V.U.R = V.U * VNR

VRN

Donde: V.U.R = Vida Útil Remanente

V.U = Vida Útil

VNR = Valor neto de reposición

VRN = Valor de reposición nuevo.

• Vida Media Probable: La vida media probable es el valor estadístico obtenido a partir de

Las curvas de mortalidad para cada bien.

En algunos casos, cuando un bien llega a su vida media probable (VMP) resulta que es equivalente a su valor final y solo tiene un valor igual al de chatarra o desecho. Ello ocurre con frecuencia en países de gran desarrollo industrial. Sin embargo en países de desarrollo relativo, el bien sigue siendo rentable y continua productivo, prestando servicios en industrias con menores exigencias de exactitud y calidad en los productos a procesar, es decir, que su valor de VMP será apreciable y superior al de desecho.

• Factor de Vida Se refiere a la relación que hay entre la vida útil total que se estima prestará servicio un bien considerando los límites de producción y economía en condiciones de operación normal de un bien.

Fv = VUT - E

VUT

• Edad Actual: Es el periodo de tiempo de la existencia de las mejoras de la tierra.

• Edad Efectiva: Es una edad estimada, basada en la comparación con otras estructuras del mismo tipo, independientemente de su edad actual, que depende de la condición actual de la propiedad.

• Vida Útil Ponderada de la Edificación: Es el promedio de vida, que se obtiene en función de la incidencia o participación de los componentes más representativos de la obra respecto del costo, de forma tal, que el promedio ponderado de todos ellos representa la vida útil total estimada del inmueble. En la aplicación del método para estimar esta edad, se requiere tener una amplia certeza de:

a. La Vida Probable de las partidas de obra

b. De la incidencia de las partidas de obra

EL MANTENIMIENTO VRS LA VIDA ÚTIL

ELMANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES.

En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75 años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general. Esta resultará necesaria en relación del edificio que se trate y su función, su uso y también el mantenimiento que de él se haya hecho a lo largo de su vida.

Los edificios también deben para no llegar a su ruina: ser inspeccionados técnicamente por el profesional capacitado al que se debe recurrir ante la aparición de cualquier falla de la construcción para descubrir las causas de la patología y sugerir las acciones correspondientes para su reparación integral.

CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME

DEL EDIFICIO ENFERMO.

Los edificios protegen a sus ocupantes de la polución reinante en la ciudad. Pero enmuchos casos, durante la vida útil del edificio, los índices de contaminación puedenexcederse debido a malas condiciones internas de suciedad, polvo, humedad, gases tóxicos, hongos y aguas detenidas, o bien crear cuadros absolutamente nuevos de contaminación en el interior del edificio.

Cuando más del 20 % de los usuarios de un edificio presenta dolores de cabeza, nausea, mareos, dolores de garganta, picazón o sequedad de la piel, congestión o irritación nasal, ojos llorosos, fatiga excesiva y estos síntomas desaparecen si estas personas salen de su lugar de trabajo o durante los fines de semana, es muy probable que estos síntomas estén siendo provocados por algunos contaminantes presentes en el edificio. La existencia simultanea de algunos de estos síntomas en un conjunto de personas se conoce como el “Síndrome del Edificio Enfermo” (SEE).

En nuestro medio, la edificación como conjunto no ha convertido todavía el mantenimiento en una doctrina para la acción consolidada y aceptada por todos. Al mantenimiento le pasa como a todas las actividades que van más allá de los intereses individuales inmediatos: necesitan pasar por una fase de imposición hasta que se convierten en un hábito social.

Las fases necesarias para que se consolide una actividad distinta del trasiego

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