Caso de Derecho Procesal Civil

CURSO DE DERECHO PROCESAL CIVIL III – Horario 705 – Semestre 2022-I

PRACTICA

Inmobiliaria La Arboleda SCRL es una empresa con 25 años de actividad en el sector de la construcción, que ha desarrollado diversos proyectos inmobiliarios en zonas residenciales de Lima. Se especializa en la construcción de casas en condominio y edificios para oficinas. Con motivo de la bajada de precios por metro cuadrado en la zona de la Avenida Javier Prado con sentido hacia La Molina, se le presenta la oportunidad de adquirir un inmueble de 1,000 metros cuadrados en una esquina. La construcción se encuentra en buen estado, pero la idea es desarrollar un proyecto inmobiliario de oficinas prime en dicho espacio. Compra el inmueble al contado de sus propietarios y luego empieza a negociar con los dueños de los predios colindantes y consigue celebrar tres contratos más de compraventa con lo que el área sumada ya es de 2,500 metros.

Seguidamente efectúa los trámites de acumulación registral de los predios, y consigue también la autorización de la municipalidad para derruir las construcciones existentes, no obstante el buen estado en que se encontraban. Con todo ello, logra contar registralmente con un terreno de 2,500 metros cuadrados. Luego, desarrolla el plan de construcción de un edificio de 15 pisos en dicho espacio, que tendrá 60 departamentos (4 departamentos por piso), más las áreas comunes de esparcimiento y tres sótanos de estacionamientos.

Según el flujo proyectado, el proyecto alcanzará viabilidad en la medida en que puedan venderse cuando menos 20 departamentos en maqueta, como bienes futuros, en la medida en que con esos recursos podrá avanzarse en la construcción, con lo cual podrán luego venderse más departamentos. Como la compra de los terrenos fue al contado, la inmobiliaria se ha quedado sin liquidez, y si bien consideran posible por su atractivo lograr la pronta venta de los primeros departamentos en maqueta, y con eso generar liquidez, encuentra más expeditivo obtener un crédito bancario para impulsar la construcción del edificio. Así, prepara el expediente crediticio para obtener un préstamo por la suma de US$ 15 millones, ante el Banco Transandino, que para concedérselo le exige la fianza solidaria de la empresa de la empresa Maquinarias y Construcciones SAA, empresa de propiedad del padre del accionista principal de Inmobiliaria La Arboleda SCRL, que también es cliente de dicho Banco.

Finalmente, se produce el desembolso del crédito por los US$ 15 millones solicitados, a través de la emisión de un pagaré incompleto por parte de Inmobiliaria La Arboleda SCRL con la fianza solidaria de Construcciones SAA, con un plazo de gracia de 6 meses, y para que empiece a amortizarse con frecuencia trimestral hasta su cancelación.

La construcción va viento en popa, y empiezan a producirse las primeras ventas de bien futuro en maqueta. Por lo pronto, Juan Flores -prestigioso galeno-, y su cónyuge Juanita Rosas (casados sin régimen de separación de patrimonios), compran tres departamentos del futuro quinto piso, con sus respectivos estacionamientos. Para estos efectos cancelan el precio mediante la entrega de un cheque de gerencia girado por el Banco del Frente, que les ha otorgado un crédito para que adquieran dichos bienes futuros.

En respaldo de tal desembolso, Juan Pérez ha entregado al Banco cartas fianza, que serán dejadas sin efecto cuando pueda inscribirse la hipoteca sobre cada uno de los futuros departamentos. Transcurridos 8 meses, Inmobiliaria La Arboleda SCRL ya ha conseguido vender dos tercios de los departamentos, al contado y al crédito. Se ha concluido la construcción del casco del edificio, faltando únicamente que se completen las instalaciones eléctricas, de agua, sanitarios y acabados.

Y se produce el primer incumplimiento en el pago de las cuotas del crédito bancario, con lo que le es concedida una prórroga. Al nuevo vencimiento, vuelve a producirse el incumplimiento, con lo que el Banco Transandino completa el pagaré por el saldo de la deuda más los intereses impagos, lo protesta e inicia el procedimiento de cobro. La razón del incumplimiento, pese a la aparente liquidez generada por el éxito en las ventas de los departamentos (dada su excelente ubicación, área y características), se originó en el hecho de que, viendo la oportunidad de precios bajos para los terrenos, Inmobiliaria La Arboleda SCRL entró en negocios paralelos con la firma Terrenos del Perú EIRL y compró varios inmuebles para realizar otras edificaciones, a la espalda del Golf de San Isidro, trasvasando recursos del otro proyecto, y distrayendo el cronograma de pagos del proyecto anterior, que en papeles marchaba muy bien. Por la premura para adquirir los bienes, no fue posible constituir otra sociedad o una asociación en participación, con lo que tales inmuebles fueron adquiridos en régimen de propiedad por las dos empresas, a cuyo nombre figuran los mismos en los Registros Públicos.

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