Las arras: 2 meses en caso de no haber establecido un plazo para celebrar el contrato a partir del momento del perfeccionamiento. Cualquier parte puede retractarse

CAPÍTULO X

Promesa de compraventa:

Las arras: 2 meses en caso de no haber establecido un plazo para celebrar el contrato a partir del momento del perfeccionamiento. Cualquier parte puede retractarse, a sabiendas de perder la plata de las arras. Establecer un plazo máximo para retractarse, de no retractarse, la suma de las arras se toma como parte del precio.

En el código civil debe constar por escrito, tener capacidad, objeto lícito, causa lícita, consentimiento y cumplir con el artículo 1502. Si el objeto prometido es nulo o ineficaz, la promesa corre la misma suerte.

Las parte de la promesa son la identificación de las partes, sobre que recae, precio (momento de pago y plazo) y todo contrato de bienes inmuebles requiere determinación de linderos que pueden ser generales (edificio como tal) y especiales (apto en específico).

Tiene dos objetos- celebrar el contrato e ir a registrar y objeto lícito. Debe contener todos los elementos, de tal manera que sea mínimo lo que falta estipular al momento de celebrar el contrato- precio, descripción de la cosa, identificación de personas, fecha y lugar para la celebración, forma de pago, etc.

La obligación contraída siempre es de hacer. La promesa nunca es justo título excepto para inmuebles urbanos de estratos 1 y 2.

Compraventa:

Onerosa, conmutativa, solemne, creación y efectos bilaterales.

Todos los derechos reales a excepción del de dominio se constituyen mas no se transfieren porque son derechos temporales.

Prohibiones a los funcionarios públicos para contrata: deben tener la plata para poder comprar inmuebles.

Los bienes raíces, las servidumbres y la sucesión hereditaria requieren escritura pública. Bienes muebles por anticipación: crías de vacas, huevos, manzanas. Bienes por adherencia: casa, árboles. Bienes por destinación: ganado. Los materiales obtenidos de una demolición recuperan su condición de muebles.

Estipular el tiempo de retractación o dos meses por norma supletoria a partir de la convención.

Las costas se pagan por partes iguales, salvo que las partes estipulen o contrario.

En la venta de cosa futura el contrato solo se perfecciona solo cuando la cosa existe porque no existe objeto. Cosas que no existen en el momento pero claramente se espera que existan.

Venta de cosa ajena: La persona que compra la cosa ajena tiene dos opciones: Hacer parte del proceso de la masa herencial como acreedor del bien o ratificación cuando quien vendió la cosa ajena sea adjudicado con la propiedad. Denuncia del pleito: La persona demandada por el verdadero dueño en acción reivindicatoria, pide el juez que cite al juicio a la persona que la vendió, por ser perturbado.

Riesgo de especie o cuerpo cierto: Si la pérdida o deterioro es culpa del vendedor, el responde. La fuerza mayor excluye de responsabilidad al vendedor. El caso fortuito por descuido del vendedor lo hace responsable. Si el comprador esta en mora, la responsabilidad recae en él y viceversa.

Venta a prueba: El contrato no se ha perfecciona porque depende de si el comprador lo acepta o no. El daño lo asume el vendedor si no hay culpa del comprador.

Obligaciones del vendedor: Tradición del bien, reparación de daños que no permitan el buen funcionamiento, garantizar la libre posesión, saneamiento por evicción (correcto funcionamiento del bien, estabilidad jurídica por el estado previo no posterior).

Venta por cabida: solo bienes rurales, vendidos con medida exacta del territorio (puede haber mas o menos en la realidad), entonces de debe completar el territorio hasta la medida que se dice o devolver la plata de la medida excedida. Cabida real: la que realmente tiene. Cabida declarada: Lo que se dice que hay. Se tiene un año para discutir el error de la medida de la cabida a partir del momento en que se haga la entrega de bien.

La lesión enorme prescribe a los 4 años contados a partir del perfeccionamiento del contrato.

Acción resolutoria: Cuando la parte cumplida puede resolver en contrato o iniciar un proceso ejecutivo. O retractación en ciertos casos.

Vicios ocultos: Los profesionales como arquitectos, ingenieros, etc no pueden alegar el desconocimiento.  Acción Redhibitoria: rescisión del contrato. Rebaja del precio cuando los vicios pueden ser soportables.

El vendedor es responsable de caso fortuito o fuerza mayor, salvo que haya mora de recibir por parte del comprador.

Compraventa mercantil

Se perfecciona cuando el oferente ha recibido la aceptación, cuando el destinatario pruebe la remisión de ella dentro de los términos fijados.

Clausula penal: cuando se estipula no hay lugar a la retractación. Mora: diferente al incumplimiento porque requiere un requerimiento personal o judicial.

Folio de matricula inmobiliaria: código civil. Registro escritura y entrega material del bien raíz: comercial.

Arrendamiento:

Consensual: Hay acuerdo de cosa y precio, aunque es necesario que se haga por escrito para efectos probatorios.

Deshaucio: Se informa al arrendatario la terminación del contrato y restitución del bien. Aviso previo: si el contrato tiene para el pago de canones cada mes, el aviso debe darse antes del mes. E los contratos de pensi´n debe hacerse con 10 días de anticipación.

Mejoras lucrativas: Arrendatario. Daños ocasionados por el mal uso.

El único caso donde puede acudirse a la acción resolutoria es cuando el arrendador por su culpa o de un tercero no cumpla con la entrega del inmueble y cause perjuicios al arrendatario.

Para que exista mora, debe haber requerimiento del vendedor.

Mejoras lucrativas: corresponden al arrendatario por su intervención.

Daño emergente únicamente cuando la casusa que dio lugar es anterior al contrato.

Terminación: destrucción de la cosa, vencimiento del plazo sin prorroga, expiración del derecho del arrendador (por causas ajenas a su voluntad o por su cupa), sentencia judicial.

Tácita reconducción: Pese a haber terminado el contrato por deshaucio, el arrendador deja al arrendatario ontinuar en el inmueble y pagan el cánon después de la fecha de a terminación, por un periodo no superior a 3 meses El arendatario esta expuesto a que le pidan el inmueble en cualquier momento. Cada tres meses uvamente empieza otro periodo de tres meses.

Que el arrendatario caiga en insolvencia no da lugar a la terminación del contrato.

El cánon de vivienda urbana puede ser reajustado anualmente con base en la ley 1820: IPC

Arrendamiento mercantil:

Luego de 2 años, el arrendatario tendrá derecho a que se le renueve el contrato.

Si el arrendador pide al arrendatario fundamentado en que allí vivirá o podrá un negocio diferente al que tenía el arrendatario y no es así, tendrá que ser indemnizado por lucro cesante y daño emergente.

Comodato:

Título gratuito salvo acuerdo

Bien inmueble o bien raíz para que haga uso de él con la obligación de restituirla cuando se termine al arrendador.

Se perfecciona solo por la entrega, no tradición: Contrato real, gratuito, sinalagmático, principal, efectos unilaterales.

Comodante es quien da la cosa y comodatario el tenedor.

El comodante puede pedir la cosa en cualquier momento, así se establezca plazo máximo

El comodatario responde hasta culpa levísima por ser un contrato gratuito. Por uso indebido. NO responde por caso fortuito, salvo que sea por su culpa. Es responsable cuando el daño se causa por culpa del comodatario. Cuando prefiera salvar su patrimonio sobre el del comodante en caso de accidente.

La culpa depende del beneficio: Si es solo para el comodatario hasta culpa levísima, si es para ambos hasta culpa leve.

Si no hay tiempo de duración estipulado, se entiende que debe devolverse cuando se termine el tiempo para el préstamo que se pactó. Ejm: exposición de cuadros por 4 meses, cuando la exposición acabe también se acaba el comodato.

El comodante puede exigir la restitución aún antes del tiempo estipulado por: muerte del comodatario salvo que se haya pactado para un fin determinado, urgencia de disponer la cosa por parte del comodante.

El comodatario no puede ejercer derecho de retención contra el comodante por otro negocio diferente al comodatario. Salvo mejoras necesarias porque el comodante debe devolverle la plata.

El contrato se extingue por muerte del comodatario, pero sus herederos deben responder a las obligaciones de devolverle el bien al comodante y las demás que el muerto haya adquirido.

Si los herederos no saben que el muerto era comodatario y disponen de los bienes que estaban en comodato, se está haciendo venta de cosa ajena. El comodante puede adelantar la acción reivindicatoria. Si ya existe una larga cadena de manos, la adelanta contra los herederos para que le devuelvan la plata recibida por los bienes + perjuicios. Si los herederos sabían, deben pagar todo daño  perjuicio.

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