BIENES PROPIOS Y BIENES COMUNES

BIENES PROPIOS Y BIENES COMUNES

El condonimo es propietario exclusivo de su departamento, vivienda, casa o local (bienes propios; además tiene el derecho a la copropiedad de los elementos y parte del condominio que se considere comunes). Este derecho de cada condonimo sobre los bienes comunes, será proporcional al valor de su propiedad exclusiva citado en escritura constitutiva para su efecto.

Son objetos de propiedad común:

a. El terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, galerías, corredores, escaleras, jardines, patios, senderos y calles interiores, espacios que se hallan señalado en las licencias de construcción suficientes para el estacionamiento;

b. Los locales destinados a la administración, portería, y alojamiento del portero y los vigilantes mas los destinados a las instalaciones generales y servicios comunes;

c. las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso común tales como las fosas, posos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores; albañales, canales, conductos de distribución de agua y drenaje, calefacción, electricidad y gas, los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o de reunión social y otras semejantes con acepción a las que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local;

d. Las simientes, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.

e. Cuales quiera otras partes del inmueble, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva por la unidad de los condominios usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el reglamento del condominio o en la escritura constitutiva.

Serán de propiedad común solo de los condominios colindantes los entre pisos, muros y demás divisiones que separen entre si a los departamentos, viviendas, casas o locales.

Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios o instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinarios, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los demás.

El condómino de un departamento, vivienda, casa o local, puede usar, gozar y disponer de él con las limitaciones y prohibiciones de la ley y las demás que establezca escritura constitutiva y el reglamento del condominio pero no podrán ser objetos de venta o arrendamiento partes de los mismos, como piezas o recamaras cuartos de servicio o lugar privativo para estacionamiento de vehículos.

No estará sujeta al derecho de tanto a favor de los otros condominios a enajenación de los derechos de alguno de estos.

Tal derecho al tanto, se establece exclusivamente, en primer lugar, al inquilino al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones y que por mas de un año haya venido ocupando con ese carácter el departamento, vivienda, casa o local y en segundo lugar a favor de las instituciones oficiales que hallan construido o fincado en condominio u ocupante usara de su departamento vivienda casa o local y en segundo lugar a favor de las instalaciones oficiales que hayan construido o financiado el condominio.

Cada condominio u ocupante usura de departamento vivienda casa local en forma ordinaria y tranquila no podrá, en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres sin hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente y en su caso de duda aquellas que deban presumirse de la naturaleza del condominio ni su ubicación; ni realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condominios y habitantes y que comprenda la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos efectos. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales; deberán abstenerse de todo acto aun en el interior de su propiedad que impida o haga menos eficaz su operación o estorbe o dificulte el uso común estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones.

Cada propietario podrá hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su departamento vivienda, casa o local, pero le estará prohibida toda modificación que afecte la estructura, paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que pueda perjudicar a su estabilidad seguridad, salubridad, a comodidad, tampoco podrá abrir claros o ventanas ni pintar o decorar la fachada o paredes exteriores en forma que desentonen el conjunto o que perjudique la estética general del inmueble.

En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales deberá abstenerse de todo acto aun dentro de propiedad común que impida o haga menos eficaz su operación y estará obligado a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento los servicios e instalaciones propias.

En condominios serán obligatorios para los respectivos condonimos y por su cuenta las obras que requieren los entre pisos, suelos, pavimentos, paredes u otras divisiones entre los locales colindantes.

En los condominios de construcción vertical, las obras que requieran los techos en su parte exterior y los sótanos, serán por su cuenta de todos los condonimos; así como la reparación de desperfectos ocasionados por si mismos rayos o hundimientos diferenciales.

Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales se observaran las siguientes reglas:

a. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad, conservación para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuaran por el administrador previa licencia en su caso de las autoridades competentes basado con la conformidad del comité de vigilancia necesidad de los condominios a cargo.

Cuando este no baste o sea preciso efectuar horas no previstas, el administrador convocara una asamblea de condonimos, a fin que, conforme lo prevenga el reglamento del condominio resuelvan lo conveniente.

b. El enajenante es responsable de los vicios de construcción de condominio.

c. Para realizar obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad no aumente, se requerirá el voto aprobatorio del 75% de los condonimos reunidos en la asamblea.

d. Las reparaciones o reposiciones vigentes de los bienes comunes e instalaciones generales podrán ser efectuadas por los condonimos en caso de falta de administrador.

e. Se prohíben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y conformidad del condominio; las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un dueño y las de cualquier departamento, vivienda casa o local. En los dos últimos casos las obras podrán llevarse acabo si existe acuerdo unánime entre los condonimos en el último además si se indemniza al afectado.

ASAMBLEA Y ADMINISTRACION

La asamblea de condonimos es el órgano supremo del condominio las asambleas pueden ser generales o de grupos de condonimos se rigen por las reglas siguientes:

A. Las generales se celebran por lo menos una vez al año y tanto ellos como las de grupo cuantas veces sean convocados conforme a lo dispuesto a la ley y en el reglamento del condominio.

B. Cada condonimo gozara de un número de votos igual al porcentaje del valor de su departamento, vivienda, casa o local, representante en el total del condominio.

C. No obstante lo dispuesto como regla general, en el caso de los condonimos que hayan celebrado contrato en virtud del cual deben de cumplirse sus términos lleguen hacer propietarios sin media crédito hipotecario o compraventa a reserva de dominio el porcentaje de sus votos se reducirá a la proporción del precio que hubiere comprado y corresponderá al deudor la otra porción del porcentaje.

D. La votación será personal nominal y directo; pero el reglamento del condominio puede facultar la representación y determinar otros procedimientos.

E. Las resoluciones de la asamblea se tomaran por mayoría simple de votos excepto en los casos en que la ley y reglamento del condominio prescriban una mayoría especial.

F. Cuando un solo condonimo represente mas del 50% de los votos se requerirá además, el 50% de los votos se requerirá además, el 50% de los votos restantes para que sean validos los acuerdos. Cuando no se llegue a un acuerdo valido podrá disponer la discrepancia a arbitraje si lo prevé los tribunales competentes

G. las asambleas serán recibidas en la forma que prevé el condominio; fungirá como secretario de ellas el administrador si es persona física, si es persona moral la persona que asigne.

H. El secretario llevara un libro de actas que deberá estar autorizado por la presidencia municipal, las actas serán autorizadas por la fe del propio secretario o notario publico, presidente de la asamblea, comité de vigilancia o quien lo subsista.

I. El secretario tendrá siempre a la vista de los condonimos y de los acreedores registrados el libro de actas el les informara por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asamblea.

La convocatoria para las asambleas corresponde al administrador cuando la asamblea se celebre en virtud de la primera asamblea se necesitara del quórum el 90% de votantes cuando se realicen por segunda convocatoria el quórum será por lo menos de 51%. Si la asamblea se celebrare en razón de tercera convocatoria las resoluciones se adoptaran por la mayoría de los presentes las determinaciones adoptadas por las asambleas obligan a todos los condonimos incluyendo a los ausentes y a los disidentes.

La asamblea general tendrá las facultades siguientes:

a) Nombrar y remover libremente al administrador excepto a los que fungen por primer año

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