EL RETRACTO

El retracto: Jurídicamente, la palabra retracto significa dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.

Retracto Convencional: Artículo 1.534 "El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…"

El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Requisitos Retracto Convencional:

 La existencia de un contrato de venta

 Que en el contrato de venta el vendedor se haya reservado en derecho de recuperar la cosa vendida, es decir, que la venta se haya hecho con pacto de retracto.

 Que se produzca la restitución al comprador del precio pagado por el vendedor.

 Que el vendedor reembolse al comprador “… no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que se tenga…” (artículo. 1.544).

 Que el rescate a que el vendedor tiene derecho, por el efecto del pacto de retracto celebrado, se haga dentro de los lapsos estipulados por la ley y sus prorrogas.

Plazos de retracto Convencional: artículo 1.535 el derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda a cinco años.

Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.

Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el termino de cinco años contados desde la fecha del contrato.

Prorrogas retracto Convencional:

No obstante el límite de cinco años (señalado en el artículo 1.535 del cc) el mismo artículo crea una flexibilidad en el lapso para ejercer el derecho de retracto, dejando en resumidas cuentas indeterminada la duración total del contrato.

Sin embargo en todo caso la prorroga que tendrá el contrato de venta con pacto de retracto convencional debe convenirse antes de haberse cumplido el plazo inicial acordado en el contrato pues, cumplido ese lapso el comprador habrá consolidado su derecho de propiedad sobre la cosa vendida y el vendedor no podrá ejercer el retracto.

Derechos y Beneficios de las partes Retracto Convencional:

Derecho al comprador: Artículo 1.539 “el comprador con pacto de retracto ejerce todo los derechos de su vendedor…”

A.1. el comprador tiene todo los derechos que originalmente tenía el propietario, es decir, vender, hipotecar, etc.

Si el comprador, en ejercicio de sus derechos, hipoteca la cosa, el vendedor su derecho de retracto pueden ocurrir dos situaciones distintas:

• Que la hipoteca se consolide sobre la cosa, por la no presentación del vendedor a ejercer su derecho de retracto dentro del lapso establecido.

• Que el vendedor ejerza su derecho de retracto cumpliéndose la condición resolutoria potestativa del contrato de venta con pacto de retracto, es decir, resolviéndose el contrato, volviendo la cosa a su propietario libre de gravamen. Porque mientras subsista la condición resolutoria potestativa, el vendedor tiene el derecho real de rescatar la cosa in rem inscrita.

A.2. Derecho de prescripción contra todo el que pretenda tener derechos sobre la cosa vendida.

Artículo 1539. “…. La prescripción corre a su favor tanto como el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida….”

A.3. El comprador tiene el derecho de oponer el beneficio de excusión.

Artículo 1539 “… puede oponer (el comprador) el beneficio de excusión a los creedores de su vendedor”.

A.4. Aun cuando no existe un plazo legal para que el vendedor devuelva al comprador los gastos previstos en el artículo 1.544, si existe in fine en ese texto el derecho de retención, que opera a favor del comprador, cuando el vendedor no cumple con la restitución de los gastos que contempla el artículo 1.544:

“El vendedor que hace uso del derecho de retracto debe reembolso recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones y mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga…”

A.5. A demás de las limitaciones de la ley de arrendamientos inmobiliarios y del contrato de

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