El Retracto

Introducción

En Venezuela se observa que los asuntos vinculados con esta especial materia conectada al constante problema de la vivienda, se han visto plagados por la inactividad por parte de los jueces quienes por variadas razones de tipo político y socio-económico, no han cumplido a cabalidad con los principios que los norman focalizados tanto en la celeridad como la brevedad debido a la escasez de unidades que le brinden a la familia venezolana, en forma prioritaria, la garantía de un vivienda digna y accesible a sus requerimientos. Demostración palpable de ello, es que hasta el año 2000 el texto inquilinario que regulaba las relaciones locativas respecto a cualquier tipo de inmueble fue el Decreto Legislativo sobre Desalojos de Viviendas del año 1947 y la Ley de Regulación de Alquileres del año 1960, ambos derogados.

Así las cosas, con la legislación derogada, el proceso inquilinario era lo suficientemente demorado hasta el extremo que transcurrían varios años para que el propietario de un inmueble arrendado lograra restituirse en su posesión adicionado a que cada día por la no construcción de viviendas destinadas para alquiler, el vigente problema habitacional es cada día más acentuado.

El derecho de retracto arrendaticio participa de la naturaleza propia de todo retracto legal y por tanto encaja plenamente en la definición del Código Civil. Dice este precepto: «El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago». Consecuentemente, le es de aplicación la doctrina dictada en torno al citado precepto, como a un retracto legal más.

Concepto

Puede definirse como el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero o extraño que adquiere del arrendador el inmueble arrendado por cualquier fórmula de enajenación, colocándose el subrogante en las misma condiciones estipuladas en el convenio de enajenación que se impugna

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla el Retracto de la siguiente manera:[1]

<< Artículo 43º El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior>>.

<<Artículo 47º El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado>>.

<<Artículo 48º El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:

a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.

b) Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario. >>

<<Artículo 49º El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. >>

Forma y Ejercicio

Para ejercer el derecho a Retracto Legal Arrendaticio; el arrendatario, una vez que ha sido notificado por el adquiriente del inmueble, tendrá un lapso de caducidad de cuarenta días calendario para intentar la demanda de Retracto Legal Arrendaticio. Le imponen al nuevo propietario la obligación de además de notificarle al arrendatario de esa circunstancia de haber adquirido el inmueble, que le acompañe copia certificada del documento de la negociación, que debe quedar en poder del notificado. Es decir, existe una circunstancia que ya permite avizorar que cuando informa el nuevo propietario de a adquisición de la venta deberá hacerlo acompañándole de una copia del documento. Pero también puede ocurrir que no lo haga, o que no cumpla el extremo de la notificación, en estos casos surge el literal "a" del artículo 48 de la ley, para establecer que también hay derecho al retracto, porque la venta no nos fue notificada o habiéndolo sido no se la hizo con todo los requisitos que están exigidos en el artículo 47. Igualmente existe el derecho de querellarse en el retracto legal arrendaticio, cuando la venta se haya hecho por un precio o condiciones inferiores a los ha sido ofertado ab initio al arrendatario.

En torno al momento en cual se deberá ejercer el derecho de retracto, por cuanto la ley estableció un período de caducidad de cuarenta días calendario, surge entonces la necesidad de plantear la posibilidad de que el arrendador transfiera el inmueble sin notificar al arrendatario. En muchos casos, cuando éste se entera de la operación el lapso de la caducidad ha fenecido. Algunos arrendadores plantearían la caducidad por el transcurso del tiempo. La Jurisprudencia Nacional para resolver el conflicto que esta postura supone, ha establecido que el período fatal d los cuarenta días correrá desde que el arrendatario tenga conocimiento de la negociación que le ha afectado su preferencia ofertiva. En sentencia del 20 de mayo de 2005, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Véliz la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, (sentencia RC 00260), cambiando su doctrina estableció.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide.

Por las motivaciones y razones jurídicas expresadas, la Sala abandona el criterio establecido por la extinta Corte de Casación en Sala Civil, Mercantil y del Trabajo, desde su fallo de fecha 19 de octubre de 1954, caso Amable Dugarte contra Cristina Moza o Meza de Mora y otro, Gaceta Forense N° 6, Segunda Etapa, página 27 y siguientes, reiterado, entre otras, en decisión dictada por la también extinta Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, Mercantil y del Trabajo, el 19 de octubre de 1961, caso Carlos B. Hunter contra María Isabel Gramko de Aristigueta y otra,

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