El Retracto

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado:

ejerciendo su derecho de retracto, compro el local que tenía alquilado.

2. Clases de retracto

A) El Retracto Convencional

La novedad de la Ley de Enjuiciamiento Civil 2.000, consiste en reconducir todos los tipos de retracto por el cauce procedimental del juicio ordinario regulado en los artículos 399 a 436, cuando en la legislación de 1.881, únicamente se dirimían por el procedimiento especial los retractos que tuvieren naturaleza legal.

Siguiendo a ALBACAR (2), podemos inferir que el retracto convencional, conocido también con los nombres de venta con pacto de gracia, venta al quitar y retroventa, se le considera como un pacto que se añade al contrato de compraventa, y que lo sujeta a una condición resolutoria.

Así pues, el retracto convencional significa un derecho de resolución de la compraventa por el cual el vendedor se reserva la facultad de recuperar la cosa vendida mediante la devolución del precio percibido, el pago de los gastos que elCódigo Civil señalada en el art. 1.518 y el cumplimiento de las prestaciones que hubieren pactado los contratantes y una vez ejercitada esta facultad por el vendedor, se produce la resolución del contrato con efecto retroactivo como si el comprador no hubiere adquirido la cosa y el vendedor no la hubiere enajenado (STS. 26 de mayo de 1.951).

Para el nacimiento del derecho de retracto convencional es preciso que el vendedor se reserve el derecho a recomprar la cosa vendida. Es decir, que se pacte en el mismo contrato de compraventa y que el pacto de retroventa tenga un carácter accesorio respecto del de compraventa. El plazo del ejercicio del derecho del retracto convencional se fija en cuatro años, desde la fecha de la celebración del contrato en aquellos casos en que no se haya pactado acerca de la duración del plazo. Por el contrario, si medió pacto, la duración convenida no podrá ser superior a diez años (art. 1.508Código Civil).

Se ha cuestionado la naturaleza del plazo y concretamente si debe reputarse de prescripción o de caducidad, teniendo doctrina y jurisprudencia (3) una postura compartida a favor de las tesis de la caducidad por lo que puede y debe estimarse la misma de oficio, llevando, además, la imposibilidad de admitir la interrupción del plazo salvo por el ejercicio de la acción.

El precepto del artículo 1.518 en unión del 1.507, señalan los requisitos a cumplir para que el ejercicio de la acción de retracto tenga la debida eficacia.

En primer lugar se exige un acto de declaración de voluntad añadido a unos mínimos como son los de reembolso del precio de la venta, los gastos enumerados en el art. 1.518 y, además, se admite que en el libre juego de la voluntad de las partes las mismas añadan nuevas cargas al retrayente, pero no que disminuyan las legalmente impuestas por el precitado art. 1.518.

Así pues, las partidas que el titular de la acción de retracto convencional debe reembolsar al comprador para el éxito de la misma son:

El precio de la venta. A la devolución de la cosa debe preceder la devolución del precio pagado, debiendo consignarse íntegramente el precio en el momento de la demanda.

Los gastos del contrato y cualquier otro legítimo realizado para la venta. Reiterada doctrina jurisprudencial ha proclamado que la obligación de consignar se extiende únicamente al precio y no abarca a los gastos del contrato y los demás pagos legítimos que pueden ser abonados con posterioridad.

Gastos necesarios y útiles

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