DERECHO DE RETRACTO

Derecho de retracto

El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado.

En el Derecho español, existen dos clases de derecho de retracto: el retracto convencional —que nace de un acuerdo entre las partes de un contrato, generalmente de compraventa— y el retracto legal —la ley otorga un derecho de retracto en determinados casos—.

El retracto convencional

El retracto convencional, también conocido como pacto de retro1 , es, según el artículo 1507 del Código Civil, "el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva".

Es un elemento adicional que se incluye en el contrato de compraventa por la libre voluntad de las partes, y que supone la introducción, en el original, de una condición resolutoria con efectos retroactivos que funciona con base en la voluntad del vendedor. El límite legal del pacto de retro es de 10 años de duración.

El retracto legal

El retracto legal, según el artículo 1521 del Código Civil, "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

En la legislación española existen diferentes retractos legales:

Retracto de colindantes[editar]

El artículo 1523 del Código Civil establece un derecho de adquisición preferente a favor de los propietarios de las tierras colindantes cuando se produzca la venta de una propiedad cuya extensión sea inferior a una hectárea.

El derecho de retracto en los arrendamientos urbanos[editar]

En el ámbito de los arrendamientos urbanos, el derecho de retracto legal —recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para el arrendamiento de viviendas, y en el artículo 31, para usos distintos a la vivienda— permite que el arrendatario se coloque, en una eventual compraventa del bien arrendado, en la posición contractual del comprador, con sus mismas condiciones. La subrogación se produce sólo en los elementos subjetivos del contrato, manteniéndose el resto inalterado. Funciona como complemento delderecho de tanteo, pero, en vez de mostrar sus efectos antes de la compraventa, lo hace en momentos posteriores, sirviendo así de garantía ante un eventual fraude en las condiciones mostradas en el tanteo.

También se contempla el derecho de retracto en los casos de venta de fincas rústicas que colinden con la propiedad de el titular de este derecho de retracto, al igual que sucede con las fincas urbanas.

Referencias[editar]

1. ↑ DÍEZ-PICAZO, L. y GULLÓN, A. Sistema de Derecho Civil. Volumen II. 6ª Ed. Ed. Tecnos, Madrid, 1992. Página 320.

Los retractos legales forman, junto con el retracto convencional, el tanteo y la opción de categoría de los derechos reales de adquisición preferente que se caracterizan porque otorgan la facultad de adquirir una cosa con preferencia a los demás. Pero, a pesar de tener una misma denominación, son tan grandes las diferencias que separan los dos tipos de retractos antes señalados, que para una mayor claridad de exposición es aconsejable su tratamiento separado: así, no sólo se diferencian por su origen convencional y legal, respectivamente, sino también por otra serie de razones, como el sujeto que puede ejercitar el derecho, que en retracto legal son siempre personas distintas del vendedor, el hecho de que el retracto legal suele presuponer un tanteo no ejercitado o no podido ejercitar, la forma en que se determina el precioa satisfacer en el retracto legal, que suele venir previamente determinado, o el plazo que por regla general es mucho más breve que en el retracto convencional.

Puede definirse el retracto legal, siguiendo el art. 1.521 C.C., como el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en el lugar de quien adquiere una cosa por compra o dación en pago. Pero frente a esa visión limitada con que en principio configuró al retracto legal el C.C., posteriormente se ha producido una notable ampliación, tanto por vía jurisprudencial como legal de los casos en que se admite su ejercicio, de modo que no sólo se permite en los casos de venta o dación en pago, sino también en otros supuestos como en la enajenación a censo reservativo (S. 11 de junio de 1902). Mucho más se amplía aún en las leyes especiales como la L.A.U. o la LAR, en las que se concede en otros supuestos como división de la cosa común, aportación a sociedad, permuta, llegándose incluso a conceder este derecho en los casos de donación. Con ello cabe preguntarse si no se ha desvirtuado la primitiva configuración que del retracto tenía el art. 1.521 C.C. como derecho de subrogarse en el lugar de otro con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, para pasar a constituir una forma especial de resolución de una relación jurídica constituida en virtud de una causa legalmente determinada y que da lugar a la sustitución de un sujeto por otro debido a razones de índole social.

Pero la cuestión más compleja con que nos enfrentamos a la hora de estudiar esta figura, es la referente a su fundamentación: en efecto, el retracto legal se dirige al cumplimiento de finalidades de carácter general o social: por ejemplo, el de colindantes del C.C. se dirige a evitar los minifundismos y la excesiva dispersión de la propiedad rústica, el de condueños a evitar la prolongación de una situación incómoda económica y jurídicamente como es el condominio, el que se concede a los arrendatarios a favorecer que sean los que efectivamente habitan las casas y cultivan los campos los propietarios de las mismas, y así sucesivamente. Precisamente ese carácter, por lo general beneficioso, del retracto ha hecho que el legislador vea en él un instrumento idóneo para el cumplimiento de los fines de política social, de donde se deriva su progresiva utilización y el gran número de ellos que actualmente puede encontrarse en nuestra legislación.

Pero frente a esa pretendida bondad del retracto legal se han elevado muchas críticas, que se basan fundamentalmente en los siguientes aspectos:

a) Incumplimiento de la finalidad social que en principio caracteriza a los retractos legales: si contemplamos el retracto de colindantes que introdujo el C.C., vemos que no sólo su finalidad de remediar el minifundismo no se ha visto cumplida, sino que por el contrario constituye

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