Proyecto de creación de un conjunto residencial universitario en la ciudad de Guayaquil

ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL LITORAL

FACULTAD DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS

PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL

Tesis de Grado

Previa la obtención del Título de:

Economista con mención en Gestión Empresarial

Presentado por

Edgar Arturo Veintimilla Sánchez

Guayaquil-Ecuador

2012

TEMA DE PROYECTO

“PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL”

DECLARACIÓN EXPRESA

La responsabilidad por los hechos, ideas y doctrinas expuestas en este Proyecto de Titulación “PROYECTO DE CREACIÓN DE UN CONJUNTO RESIDENCIAL UNIVERSITARIO EN LA CIUDAD DE GUAYAQUIL” me corresponde exclusivamente y el patrimonio intelectual de la misma a la ESCUELA SUPERIOR POLITECNICA DEL LITORAL

Edgar Arturo Veintimilla Sánchez

DEDICATORIA

Dedico este trabajo de manera especial a mis padres , hermanos, esposa e hija por todo el apoyo y confianza puesto que me dan, a mis alumnos y amigos que siempre creyeron en mi.

Arturo Veintimilla Sánchez

AGRADECIMIENTO

Principalmente agradezco a Dios por darme fortaleza para poder campear todos los obstáculos que he tenido en mi vida, por siempre demostrar que en los ratos más difíciles siempre estuvo conmigo, a mis padres y hermanos por el constante apoyo y a mi esposa e hija por la comprensión y ayuda en todo momento y haberse convertido en la principal motivación de mi vida.

Un agradecimiento especial a mi gran amigo el Ing. Jaime Buendía por siempre enseñarme su calidad de persona en todos los momentos de mi vida y ser pilar fundamental en la realización de este trabajo.

Arturo Veintimilla Sánchez

TRIBUNAL DE SUSTENTACIÓN

___________________________

Dr. David Leonardo Sabando Vera

Presidente Tribunal

_____________________________

Msc. MarÍa Elena Romero Montoya

Director de Tesis

ÍNDICE GENERAL

PORTADA………………………………………………………………………i

TEMA……………………………………………………………………………ii

DECLARACIÓN EXPRESA…………………………………………………..iii

DEDICATORIA…………………………………………………………………iV

AGRADECIMIENTO…………………………………………………………..V

INDICE GENERAL……………………………………………………………VI

RESUMEN EJECUTIVO………………………………………………………XI

ÍNDICE GENERAL

1. Descripción del Negocio 2

1.1. Justificación 2

1.2. Misión 4

1.3. Visión 4

1.4. Objetivos 4

1.4.1. Objetivo General de tesis 4

1.4.2. Objetivos Específicos 4

1.5. Descripción del Servicio 5

2. Marco Legal 8

2.1. Constitución de la empresa 8

2.1.1. Tipo de Sociedad 8

2.1.2. Política de distribución de dividendos 9

2.1.3. Órganos de Control de la Empresa 9

2.2. Constitución de Fideicomiso 10

2.3. Estructura Organizacional 11

2.3.1. Organigrama 11

2.3.2. Descripción y Funciones del Personal 12

2.3.3. Contrato Laboral 27

2.3.4. Reglamento Interno para estudiantes 27

2.4. Buen Gobierno Corporativo 27

2.5. Propiedad Intelectual 29

2.5.1. Registro de Nombre Comercial 29

2.6. Seguros 29

3. Análisis estratégicos 30

3.1. Análisis PEST 30

3.2. Atractividad de la industria 34

3.3. Análisis del Ciclo de Vida del Mercado 34

3.4. Análisis FODA 35

3.4.1. Fortalezas 35

3.4.2. Oportunidades 36

3.4.3. Debilidades 36

3.4.4. Amenazas 37

3.4.5. Estrategias FODA 38

3.5. Matriz BCG 38

3.6. Fuerzas de Porter 40

4. Análisis de mercado 43

4.1. Estudio de la Demanda 43

4.1.1. Mercado Potencial 43

4.2. Segmentación de mercado 44

4.3. Investigación de Mercado 45

4.3.1. Objetivos de la investigación 45

4.3.2. Metodología de recolección de información 46

4.3.3. Tamaño de la muestra 46

4.3.4. Encuestas 48

4.3.4.1. Encuesta 48

4.3.4.2. Tabulación 48

4.3.5. Resultados 48

4.3.6. Análisis de la Oferta 51

4.3.6.1. Competidores 51

5. Estrategias de Márketing 55

5.1. Estrategia de Posicionamiento 55

5.2. Mercado Objetivo 55

5.3. Estrategia de Servicios 56

5.4. Estrategia de Precios 57

5.5. Plaza 58

5.6. Promoción 59

6. Plan Operativo 61

6.1. Macro Localización 61

6.1.1. Aspectos Geográficos 61

6.1.2. Aspecto Social 61

6.1.3. Infraestructura 62

6.1.4. Aspectos Institucionales 62

6.2. Micro Localización 62

6.3. Ubicación 63

6.4. Distribución de la Residencia 65

6.5. Infraestructura 67

6.6. Capacidad Instalada 69

6.7. Gestión de Calidad 71

6.8. Gestión Ambiental 71

7. Estudio Económico-Financiero 72

7.1. Horizonte de Planeación 72

7.2. Inversión Inicial 72

7.2.1. Activos Fijos 74

7.3. Estructura de capital 74

7.4. Análisis de Costos 75

7.4.1. Costos Variables 75

7.4.2. Costos Fijos 76

7.4.2.1. Gastos Administrativos 76

7.4.2.2. Gastos Asesoría Fiduciaria 77

7.4.2.3. Gastos Operativos 77

7.5. Determinación de Capital de Trabajo 78

7.6. Determinación de Ingresos 79

7.7. Análisis de Punto de Equilibrio 79

7.8. Flujo Proyectado de Ventas 80

7.9. Flujo de Caja Proyectado 80

7.10. Razones Financieras 81

7.11. Indicadores Financieros 84

7.11.1. VAN 84

7.11.2. Tasa Interna de Retorno 84

7.11.3. Payback 84

7.12. Analisis de Sensibilidad 85

7.13. Balance Final Proyectados 86

8. Conclusiones 86

ANEXOS 88

ÍNDICE DE ANEXOS

Anexo 1: Participación de Sectores Productivos 89

Anexo 2: Logo y Slogan de la Residencia 90

Anexo 3: Contrato de Trabajo 91

Anexo 4: Reglamento Interno 94

Anexo 5: Contrato de Arrendamiento 124

Anexo 6: Índices Económicos 128

Anexo 7: Estudiantes de Provincia por Universidades 130

Anexo 8: Determinación del Tamaño Muestral 135

Anexo 9: Cuestionario 136

Anexo 10: Tabulación de Encuestas 137

Anexo 11: Competidores Directo 142

Anexo 12: Plano de Piso 143

Anexo 13: Descripción de Activos 144

Anexo 14: Costos de Fideicomiso 147

Anexo 15: Punto de Equilibrio 148

Anexo 16: Flujo Proyectado de Ventas 149

Anexo 17: Flujo de Caja Proyectado 151

Anexo 18: Rentabilidad estimada por titulo 153

Anexo 19: Balance Final Proyectado 154

ÍNDICE DE TABLAS

Tabla 1: Detalle del Personal 12

Tabla 2: Estudiantes por Universidades 45

Tabla 3: Detalle de Precios 58

Tabla 4: Inversión Inicial 73

Tabla 5: Estructura de Capital 74

Tabla 6: Gastos Administrativos 76

Tabla 7: Depreciación y Amortización de Activos 78

Tabla 8: Análisis de Sensibilidad 85

ÍNDICE DE GRÁFICOS

Grafico 1 11

Grafico 2 39

Grafico 3 40

Grafico 4: Sectorización de Encuestas 47

ÍNDICE DE IMÁGENES

Imagen 1: Ubicación del Proyecto 63

Imagen 2: Habitaciones 70

RESUMEN EJECUTIVO

La idea de crear un proyecto de una residencia universitaria nace por la gran afluencia de estudiantes de otras provincias hacia la ciudad de Guayaquil para realizar sus estudios superiores en las diversas universidades de la urbe. La gran mayoría de estos estudiantes deben trasladarse a menudo a grandes distancias por lo cual se les vuelve imprescindible buscar alojamiento en la ciudad con las características adecuadas que ellos necesitan.

Se comenzará el proyecto definiendo la existencia de una oportunidad de negocio en el sector, para esto se realizará una investigación de mercado que estará conformada tanto de estudios exploratorios como descriptivos, con la finalidad de obtener diversa información sobre: El mercado objetivo, características del sector, perfiles de los clientes potenciales y así poder estimar la demanda potencial, para esto se utilizará en la metodología del estudio del mercado uno de los instrumentos de recolección de información como lo son las encuestas.

Se debe

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