REGISTRO DE PREDIOS

UNIVERSIDAD NACIONAL

DE CAJAMARCA

FACULTAD DE DERECHO Y

CIENCIAS POLITICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

REGISTRO DE PREDIOS

Curso: Derecho Notarial y Registral

Docente: NÚE SESSAREGO, Ivy R.

Alumno: VIGO CASAHUAMAN, Wilder R.

Ciclo: XI

Cajamarca Noviembre de 2011

REGISTRO DE PREDIOS

EL REGISTRO DE PREDIOS

1. ANTECEDENTES

El Registro de Predios nació oficialmente en el Perú con la promulgación de la Ley 27755, publicada el 15 de Junio del 2002 en “El Peruano”, ley que precisa que el Registro de Predios estará integrado por el Registro de la Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales.

Cada uno de estos Registros, a su vez, tiene los antecedentes siguientes:

• El Registro Predial Urbano, nace con el Decreto Legislativo N° 495, de fecha 15 de Noviembre de 1988 con la denominación de Registro Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, como un registro paralelo al Registro de la Propiedad Inmueble. Tiene la característica que considera título inscribible al Formulario Registral, firmado por los interesados, un Notario o un Abogado, y cuando corresponda un verificador; termina con el principio de la titulación auténtica (Art. 2010 C.C.), estableciendo que pueden inscribirse títulos que consten en escritura pública o documento privado, e incorpora como acto inscribible la posesión.

• La Sección Especial de Predios Rurales, tiene como base el Registro de Predios Rurales, creado por Decreto Legislativo 667, de fecha 13 de Septiembre de 1991, incorporándose como parte del Registro Predial. Considera igualmente como acto inscribible el derecho de posesión, utiliza el Formulario Registral como título inscribible, y genera un mecanismo de prescripción adquisitiva administrativa. Posteriormente, por Decreto Legislativo 860 de fecha 18 de Octubre de 1996, ya creado el SINARP , se crearon las Secciones Especiales de Predios Rurales del Registro de la Propiedad Inmueble, con competencia para inscripciones de predios rurales en todo el país, excepto en Lima, que se regía por el régimen del Decreto Legislativo 803. Es a ellas a que se refiere la Ley 27755.

• El Registro de la Propiedad Inmueble, con una larga data en el país, se crea por ley de fecha 02 de Enero de 1888, y se reglamenta el 22 de Agosto de 1888, tomando en forma casi textual la primera Ley Hipotecaria Española de 1861. Con el transcurso del tiempo, el antecedente de reformulación más inmediato, se da con la Ley SUNARP, de fecha 16 de Octubre del 2004, que, con más precisión técnica genera un mega registro de Propiedad Inmueble, que a su vez contenía los registros siguientes: Registro de propiedad inmueble, buques, embarcaciones pesqueras, aeronaves, naves, derechos mineros y concesiones, todos estos bienes registrables de naturaleza inmueble, según lo dispuesto por el artículo 885 del Código Civil. El Registro de Propiedad Inmueble, acoge plenamente los principios registrales que legisla el Código Civil (Titulación auténtica, legalidad, rogación, legitimación, publicidad, tracto sucesivo, prioridad preferente, prioridad excluyente), y tiene un numerus clausus de actos inscribibles señalados en el artículo 2019 del Código Civil, excluyéndose expresamente la inscripción de la posesión en el art. 2021.

Son estos tres registros, todos de naturaleza predial, con concepciones y legislaciones diferentes, los que dan origen al Registro de Predios.

2. CONCEPTO Y FUNCIÓN

El artículo 2° del Reglamento de las Inscripciones, define al Registro de Predios como “ (…) el registro jurídico integrante del Registro de la Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019° del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales”.

Sin perjuicio de las características que le son propias, y que se desarrollaran más adelante, es importante resaltar la importante función que compete al Registro de Predios en el devenir socio económico de la sociedad, resaltada por autores de la talla de Jesús López Medel, según quien el Registro de la Propiedad constituye un “Servicio Social y Público, cuya razón causal, diferencial y motora es la seguridad jurídica inmobiliaria(…) a la que desarrolla y da vida”, así como Roca Sastre , quien dirá que son fines de este Registro “Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial, (…) proteger las titularidades registradas y a los terceros adquirentes, (…) (y) efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los libros del registro”

El Registro de Predios se encuentra reglamentado por el Reglamento de las Inscripciones, aprobado por Resolución SUNARP N° 540-2003, de fecha 21 de Noviembre del 2003.

A Diciembre del año 2005, se calcula que el Registro de Predios contaba con alrededor de 6´150,000 partidas registrales, mientras que, a esa misma fecha, el INEI registraba alrededor de 7´400,000 viviendas censadas. Por tanto, en un análisis a priori, es evidente que existe una cantidad importante de unidades inmobiliarias no registradas.

3. IMPORTANCIA DEL REGISTRO

a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.

b) De carácter jurídico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar que ignoraba su existencia.

c) De naturaleza jurídico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones, impidiendo el fraude y la clandestinidad.

d) De índole jurídico-económica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el crédito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

4. CARACTERÍSTICAS

Es un Registro Jurídico:

Varios aspectos caracterizan a los Registros jurídicos, respecto de los registros administrativos:

• La característica central de los registros jurídicos es que los datos publicitados gozan de eficacia sustantiva; se encuentran amparados por una presunción relativa de exactitud denominada Legitimidad (Art. 2013 del C.C.). Por oposición los Registros administrativos son meramente informativos.

• Están destinados a brindar publicidad registral, es decir están igualmente premunidos de una presunción de cognoscibilidad general, según la cual todos estamos en oportunidad de conocer, y se presume que conocemos, aun cuando no conozcamos (Art. 2012 del C.C.). Los Registros administrativos no tienen esta vocación publicitaria como parte de su esencia. En los Registros jurídicos la publicidad registral es de tal manera nota importante, que por ejemplo el autor Gonzales Barrón opina que la publicidad no es un principio del derecho registral, sino su contenido ontológico, es decir su propia esencia. La doctrina igualmente diferencia la “Publicidad Efecto” propia de los Registros jurídicos de la “Publicidad Noticia” propia de los registros administrativos.

• Por ser esencialmente distintos, se rigen por sistemas normativos distintos. Los Registros Jurídicos se basan en los principios registrales del Código Civil y se rigen administrativamente por un órgano rector único: La SUNARP. En cambio, los Registros administrativos se rigen por la Ley de Procedimiento Administrativo General (Ley 27444).

Se basa en el sistema de Folio Real, que básicamente significa que a cada predio corresponde una partida registral en la que se extenderá a través del tiempo la historia jurídica del mismo. El artículo 4° del Reglamento de las Inscripciones dice textualmente:

“Por cada predio se abrirá una partida registral, en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan. Por cada acto o asiento se extenderá un asiento registral independiente…”

A su vez el artículo 6 del Reglamento de las Inscripciones da la definición de “Partida Registral” así:

“… unidad de Registro conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción…”.

El Registro de Predios se encuentra conformado por las partidas registrales provenientes de los Registros que le dieron origen (Registro Predial Urbano, Sección Especial de Predios Rurales y Registro de la Propiedad Inmueble), y las que genera bajo su propia denominación, desde su fecha de inicio.

El término “Predio” por cierto no está referido necesariamente a área de terreno, sino a unidad inmobiliaria independiente e independizada.

Esta técnica del folio real

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