Análisis del Registro de Poderes para vender inmuebles en Venezuela

ANALISIS DE LA OBLIGATORIEDAD DE REGISTRAR

PODERES PARA VENDER INMUEBLES

Conforme a las disposiciones de la Ley de Registros y Notarias, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria número 6.668 de fecha 16 de diciembre de 2021, que sustituye la derogada Ley de Registro Público y del Notariado vigente desde el 22 de diciembre de 2006, mantiene la misma redacción en cuanto a su artículo 46 así:

“El Registro Público tiene por objeto la inscripción y anotación de los actos o negocios jurídicos relativos al dominio y demás derechos reales que afecten los bienes inmuebles.

Además de los actos señalados con anterioridad y aquellos previstos en el Código Civil, en el Código de Comercio y en otras leyes, en el Registro Público se inscribirán también los siguientes actos:

1.- Los documentos que contengan declaración, transmisión, limitación o gravámenes de la propiedad…”

Por su parte el artículo 1.169 del Código Civil, establece:

“Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de este último.

El poder para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumentos otorgado ante un Registrador Subalterno, debe ser hecho en esta misma forma. Si el poder se refiere a actos para los cuales es necesaria y suficiente la escritura privada, puede ser hecho en esta misma forma, aunque el acto se otorgue ante un Registrador.”

Hay que recordar que continúan vigentes por la Disposición Derogatoria Segunda de la nueva Ley de Registros y Notarías la Circulares de fecha 01 de diciembre de 2016 del SAREN, impartida mediante oficio DG-CJ-0230-2260-379, en la que prohibió la tramitación de documentos de compra-venta de inmuebles por ante las Notarías y; de fecha 09 de febrero de 2017 del mismo SAREN, impartida mediante oficio DG-0230-CJ-000227, en la hizo una aclaratoria del oficio del 01/12/16.

Como consecuencia de ambas circulares, la tramitación de documentos de compra venta de inmuebles en Notarías queda reglamentada así:

1.- A partir del 01 de diciembre de 2016 no pueden tramitarse ante Notarías los documentos de compra venta de inmuebles, con las excepciones más adelante indicadas.

2.- Los documentos autenticados con fecha anterior al 01 de diciembre de 2016 valen y pueden ser inscritos en el Registro Inmobiliario, pero deben ser presentados personalmente por el vendedor o el comprador.

3.- En caso de que el vendedor o el comprador no puedan presentar personalmente el documento notarial en el Registro, pueden otorgar poder a un tercero, pero este poder debe estar registrado para que tenga validez.

4.- Sí pueden tramitarse en Notarías los documentos de opción de compra-venta de inmuebles.

5.- Sí pueden tramitarse en Notarías la compra venta de parcelas en cementerios.

6.- Sí pueden tramitarse en Notarías la compra venta de bienhechurías con títulos supletorios o negociadas mediante documentos autenticados, enclavados sobre terrenos ejidos o municipales.

7.- No pueden tramitarse en Notarías la compra venta de bienhechurías con títulos supletorios o negociadas mediante documentos autenticados, enclavados sobre terrenos propios.

7.- Se prohibió tramitar la compra venta de bienes inmuebles mediante apoderados, si el poder del que se quiere hacer valer tiene más de un año al momento de la compra venta.

Por su parte la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 19 de junio de 2002, en el Expediente 01-1113, en un caso que aborda la necesaria solemnidad del poder para disponer de derechos sobre inmuebles, estableció lo siguiente:

“Se evidencia así que en el convenimiento el abogado actuante se comprometió en nombre de su representado a efectuar un acto de disposición sobre un bien inmueble que aparentemente formaba parte de la comunidad conyugal existente entre éste y la demandante en el juicio de partición.

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