Clases De Fiduscias

FIDEICOMISO INVERSION INMOBILIARIA.

Los fideicomisos permiten estructurar inversiones en el sector inmobiliario con confianza y seguridad.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son empresas que venden acciones para obtener capital para inversiones inmobiliarias. Son conocidos internacionalmente como REIT, o real estate investment trusts.

Las acciones de los fideicomisos ofrecen una forma de invertir indirectamente en bienes raíces, sin la necesidad de identificar las propiedades que estarán en la cartera, ni de conseguir el dinero para comprarlas, ni de asegurarse que la cartera está diversificada.

Funcionamiento

Un fideicomiso es un contrato en virtud del cual una o más personas llamadas fideicomitentes o transmiten bienes, dinero o derechos presentes y futuros de su propiedad a una persona jurídica denominada fiduciaria, que tiene por objetivo la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario, o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto.

Cada fideicomiso tiene un equipo gerencial que compra y administra las propiedades del mismo y distribuye los ingresos a los fideicomitentes. Los fideicomisos cobran alquileres de las propiedades; así mismo, obtienen ganancias cuando venden propiedades cuyo valor ha aumentado. Se debe tener en cuenta que al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto.

Los activos del fideicomiso son independientes y no se mezclan con el patrimonio del desarrollador, constructor, inversor y de la fiduciaria, sino que conforman un patrimonio autónomo. Dicho patrimonio se encuentra protegido de embargos, juicios o reclamos. Por eso, la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria suele ser confiable, ya que es un dispositivo de protección comercial, jurídica y de administración.

Actores

Este es un negocio en el que pueden existir inversionistas que aportan el inmueble, otros que aportan el capital para el desarrollo del proyecto y otros que pueden aportar el capital para comprar un inmueble y desarrollar el proyecto. Los inversionistas pueden invertir indirectamente en los fideicomisos a través de fondos de inversión.

El fideicomiso es administrado por una fiduciaria elegida por los inversores. La fiduciaria recibe los bienes y fondos por cuenta del fideicomiso y los mantiene en todo momento separado de su propio patrimonio.

Por lo general, el fiduciario no es el que se encarga del desarrollo del proyecto, sino de contratar a quienes indiquen los inversores para luego hacer los pagos a medida que avanza la ejecución del proyecto. En el fideicomiso de inversión inmobiliaria se puede limitar la autoridad de quien administra el negocio para evitar desviaciones. El alcance de dicho negocio se establece de manera minuciosa en el contrato de fideicomiso y no puede ser modificado si los inversores no están de acuerdo. Además, los fideicomisos de inversión inmobiliaria tienen un comité de inversión conformado por expertos, garantizando así que los inmuebles vinculados al fideicomiso cumplan con las condiciones necesarias para generar la valorización, renta y atractivo comercial.

Aspectos relevantes

Los fideicomisos son una opción distinta para aquellos que se interesan en invertir en el sector inmobiliario. Para ello, se debe tener claridad en cuanto a procesos y metodologías.

Conocer el producto y la escala del proyecto es importante, ya que la elección del producto puede ser determinante para el éxito del negocio. De las dimensiones del proyecto dependen también las posibilidades de ventas y la posibilidad de recuperar rápido la inversión. En los fideicomisos, los inversionistas buscan que sus inversiones se destinen a la construcción de un proyecto acordado y que el resultado financiero de su comercialización se distribuya entre ellos. Por eso, un aspecto importante es garantizar que no existan desvíos de fondos en ningún momento de la inversión. Para lograr lo anterior, la estructura del fideicomiso es ideal porque brinda confianza y seguridad a todas las partes.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria en Colombia

Alejandro Castañeda, presidente de Cobrac´s, dijo que los fideicomisos de inversión inmobiliaria se han consolidado como una opción estable y rentable.

En los últimos años las compañías del sector constructor e inmobiliario y del sector financiero como las fiduciarias y comisionistas de bolsa de Colombia, han creado fondos inmobiliarios y fideicomisos de inversión inmobiliaria para conformar una bolsa de activos inmobiliarios y generar una renta mensual y una importante valorización. Según Castañeda, la ventaja del fideicomiso de inversión inmobiliaria es que genera beneficios por la valorización constante de la finca raíz nacional, y en caso de requerirse liquidez, los inmuebles son fácilmente transados por sus calidades.

El auge de la construcción en el país ha hecho que varios propietarios vean al fideicomiso de inversión inmobiliaria como una alternativa rentable. Los expertos relacionan este mecanismo con utilidad permanente por ser una inversión de renta y valorización proyectada en el tiempo.

Modalidades

Modalidades de fiducia inmobiliaria:

Fiducia inmobiliaria de preventa: Es el negocio fiduciario que conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso la sociedad fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario.

Fiducia Inmobiliaria de tesorería: Es el negocio fiduciario que tiene como finalidad principal encomendar a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario.

Fiducia Inmobiliaria de administración y pagos: Es el negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

En desarrollo de este negocio, la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.

FIDUCIA DE INVERSIÓN

En la Fiducia de Inversión, tú como cliente (fideicomitente) le entregas a la Sociedad Fiduciaria es decir, al fiduciario, una suma de dinero para que la invierta en títulos; el beneficio puede ser para ti o para el beneficiario que tú mismo has designado.

La Superintendencia Financiera de Colombia prohíbe a la sociedad fiduciaria, delegar la administración de tus recursos a un tercero, es decir, a una persona diferente del fiduciario quien en este momento administra tus bienes, pero la Sociedad Fiduciaria puede en casos de emergencia y con la autorización de la Superintendencia Financiera, acudir a ese tercero.

Modalidades

La Superintendencia Financiera distingue dos tipos de fiducia de inversión, así

Fideicomisos de inversión con destinación específica. Son aquellos en los cuales tú como cliente (fideicomitente), le entregas una suma de dinero a la sociedad fiduciaria, esta suma de dinero debe ser administrada con la finalidad principal de inversión o colocación en cualquier título de acuerdo con las instrucciones que tú como cliente (fideicomitente) fijaste en el contrato de fiducia. En este tipo de Fiducia de Inversión, la destinación de los recursos la defines únicamente tu como cliente (fideicomitente) y no la Sociedad Fiduciaria.

Ejemplo: El señor Pérez desea tener un Encargo Fiduciario para que los recursos de él sean administrados únicamente para un fin específico.

Administración de inversiones: Este tipo de fiducia de inversión se lleva a cabo en los fondos mutuos de inversión. Es decir que implica una administración colectiva de todos los trabajadores que están inscritos a estos fondos. Sin embargo, la Sociedad Fiduciaria mantiene una total separación jurídica entre los recursos de cada persona.

Ejemplo: Aun existiendo más de 100 personas inscritas en el Fondo Mutuo de Inversión, cada uno de ellos lleva un contrato de fiducia individual y por separado, y tú no puedes compartir lo que has designado como cliente (fideicomitente) en el contrato que firmaste con la Sociedad Fiduciaria.

Portafolio Independientes: Ofrecen experiencia y asesoría en el manejo de tus recursos para la conformación de portafolios de inversión de acuerdo a tus necesidades.

FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN

La Fiducia de Administración consiste en que tú como cliente (fideicomitente) entregas uno o todos los bienes que tienes a la Sociedad Fiduciaria, con o sin transferencia de la propiedad, para que la Sociedad Fiduciaria te los administre y desarrolle la finalidad que establecieron en el contrato, en este tipo de fiducia, se destinan los bienes Fideicomitidos junto con sus respectivos rendimientos, si los hay, al cumplimiento de la Finalidad señalada.

Modalidades

Administración y pagos. Su objetivo principal es la administración de sumas de dinero y/o otros bienes junto con sus rendimientos, si los hay, que tú le confiaste a la Sociedad Fiduciaria, los cuales deben ser destinados al cumplimiento oportuno y adecuado de las obligaciones que el fideicomitente señaló en el Contrato Fiduciario.

Ejemplo: la Sociedad Fiduciaria con el dinero que tú aportaste, derivado del exceso de liquidez, administra y realiza los pagos que instruya el fideicomitente.

Administración de procesos de titularización. Este negocio fiduciario tiene por objeto la administración de valores emanados de la titularización de tus activos y bienes con el fin de obtener liquidez, este mecanismo respalda la rentabilidad y el pago total de los títulos que se adquieran, teniendo la Sociedad Fiduciaria la potestad de utilizar los activos del fideicomiso para el pago oportuno de las obligaciones adquiridas.

Ejemplo: La Sociedad Fiduciaria, emite títulos con cargo a los bienes del fideicomiso, invirtiéndolos y generando rentabilidad, al vencimiento de los mismos utiliza estos activos, para pagar oportunamente el derecho incorporado en la titularización.

Administración de cartera. Tiene como finalidad principal la administración de las carteras productivas e improductivas que tienes como cliente (fideicomitente) pero en este caso, la Administración de Cartera aplica para entidades financieras y/o sector real.

Ejemplo: La Sociedad Fiduciaria administra la cartera productiva o improductiva de tu empresa, deacuerdo a las instrucciones que emita el Fideicomitente en el Contrato de Fiducia.

Administración de procesos concursales (liquidaciones): Cuando se designa a la Sociedad Fiduciaria como agente liquidador, o promotor de un proceso concursal y tiene como objetivo la administración de los recursos afectos a su finalidad.

Ejemplo: Tú tienes una empresa y ya no puedes pagar el arriendo del local, ni a tus empleados, ni a las personas que te dan la harina, la leche, los huevos. Entonces la Superintendencia de Sociedades designa a una Sociedad Fiduciaria como Agente Liquidador, para que liquide (cierre) la empresa y empieza a coordinar la venta de los hornos, las vitrinas, los mostradores, etc., el pago a los empleados, el pago a los proveedores, etc.

Administración y fuente de pago: El objetivo es construir un Patrimonio Autónomo en donde tú como cliente le trasfiere los bienes o recursos para que la sociedad fiduciaria se los administre según lo establecido contractualmente como fuente de pago de obligaciones del fideicomiso o del fideicomitente.

Ejemplo: La sociedad fiduciaria, con el dinero que tú aportaste, compra acciones de ECOPETROL y con las utilidades que estas generan, paga la deuda que tienes con el banco por concepto del préstamo que sacaste cuando decidiste sacar un carro.

FIDUCIA EN GARANTÍA

Cuando tú le debes un dinero a alguien (puede ser a un banco o a otra persona particular, un prestamista por ejemplo), le puedes entregar a la Sociedad Fiduciaria uno o más de los bienes que tengas para que con ellos respalde la deuda que tienes. En el caso en que no puedas cumplir con esa deuda, la Sociedad Fiduciaria saca a la venta los bienes que le diste y con el dinero recaudo pagar la deuda que tenías.

La persona a quien le debes dinero, también conocido como (acreedor), cuenta con la tranquilidad de tener una garantía por parte de la Sociedad Fiduciaria, ya que el acreedor sabe que si incumples la deuda, la Sociedad Fiduciaria interviene para procurar pagarle su dinero. Pero no solo la Fiducia en Garantía respalda a un solo acreedor, también lo puede hacer con varios acreedores a la vez, según la cantidad de deudas que tengas siempre y cuando los bienes que le has entregado a la Sociedad Fiduciaria tengan un valor suficiente para cubrir todas tus deudas.

Por otro lado, una vez tú registras en la Sociedad Fiduciaria, la persona a quien le debes dinero, ella inmediatamente se constituye como acreedor del fideicomiso y tiene la facultad de exigir a la Sociedad Fiduciaria el cumplimiento del pago de la deuda cuando se incumpla en algún momento la obligación.

Para la Superintendencia Financiera, la fiducia en garantía puede presentarse en las siguientes modalidades:

Fiducia en garantía propiamente dicha: Es el negocio fiduciario que consiste en la transferencia irrevocable de la propiedad de uno o varios a título de fiducia mercantíl o la entrega en encargo fiduciario irrevocable, con la finalidad de garantizar el cumplimiento de obligaciones propias del fideicomitente o de terceros, a favor de uno o varios acreedores. La garantía se realiza de conformidad con las instrucciones contenidas en el contrato, mediante la venta o remate de los bienes Fideicomitidos para que, con su producto, o mediante dación de pago, se cancele el valor de la obligación garantizada.

Fiducia en garantía y fuente de pagos: Es el negocio fiduciario que consiste en la transferencia o entrega irrevocable a una Sociedad Fiduciaria de un flujo futuro de recursos producto de una cesión de derechos económicos a favor del fideicomitente, que se destinan a garantizar el cumplimiento de una obligación y a la atención de la deuda producto de la misma.

LA FIDUCIA DE TITULARIZACIÓN

La titularización es un mecanismo para la creación de títulos o valores, a partir de activos diferentes. A través de la titularización una o varias personas naturales o jurídicas pueden obtener liquidez a partir de activos líquidos o de baja rotación, mediante la emisión de títulos con base en dichos activos. Como de dicho proceso se crean valores, éstos deben registrarse en el Registro Nacional de valores e Intermediarios. Desde el punto de vista jurídico la titularización se basa en la creación de un patrimonio autónomo de carácter fiduciario, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones a la cual se le transfiere la propiedad del flujo futuro o de los activos que lo generan para que con base en esta propiedad emita y coloque títulos en el mercado de capitales.

Mecanismos de estructuración

1. Mecanismo del patrimonio autónomo: Mediante la celebración de un contrato de fiducia mercantil con la fiduciaria se constituye un patrimonio autónomo con los bienes que vayan a ser titularizados, o con los dineros destinados a la adquisición de esos bienes. Luego la fiduciaria, como la representación del patrimonio autónomo, solicita ante las autoridades competentes los permisos para la emisión, emite los títulos y recauda los dineros provenientes de su colocación.

Los bienes que conforman el patrimonio autónomo respaldan los pasivos que se adquieren con los tenedores de títulos. Si los títulos que se emiten incorporan la obligación de pagar a su vencimiento una suma de dinero, la fiduciaria debe adoptar también las medidas necesarias para el recaudo de los dineros destinados al oportuno cumplimiento de estas obligaciones.

2. Mecanismo del fondo común especial: Consiste en la constitución de un fondo común especial en una fiduciaria, con la finalidad de ofrecer en el mercado de valores las constancias o certificados de participación en éste.

La fiduciaria puede ofrecer en el mercado de valores las constancias de participación en un fondo común especial que ya exista, con el fin de otorgarle liquidez en el mercado secundario.

Bienes sujetos de titularización:

De acuerdo con lo previsto en la ley los siguientes constituyen los bienes o activos sujetos de titularización.

• La cartera de crédito

• Los activos inmobiliarios

• Las rentas o flujos de caja cuyo comportamiento futuro pueda predecirse con base en estadísticas de los últimos tres años, o en proyecciones de los tres años continuos.

• Los títulos de deuda pública

• Los demás bienes o activos cuya titularización autorice la Superintendencia de Valores.

Intervinientes en el proceso de titularización:

1. EL ORIGINADOR: Es aquella persona natural o jurídica, de naturaleza privada o pública, transfiere los bienes base del proceso de titularización. Pueden tener esta calidad las entidades financieras del exterior, al igual que entidades públicas y privadas extranjeras.

2. EL ESTRUCTURADOR DEL PROCESO: Es quien se encarga de realizar las proyecciones financieras de la emisión, sus análisis de riesgos, el diseño de los títulos y su distribución en el mercado, así como de señalar las características financieras de la emisión, labor que puede ser ejecutada por el originador, por la fiduciaria agente, o por un tercero.

3. EL AGENTE DE MANEJO: Es quien como representante del patrimonio autónomo emisor de los valores, recauda los recursos provenientes de la emisión y se relaciona jurídicamente con los inversionistas conforme a los derechos incorporados en los títulos.

4. EL ADMINISTRADOR: Es la entidad encargada de la conservación y administración de los bienes o activos sujetos de titularización así como del recaudo y transferencia al agente de los flujos provenientes de los activos. Esta categoría la puede detentar la originadora misma, el agente de manejo, o una entidad diferente.

5. EL COLOCADOR: Es la persona o entidad encargada de colocar los títulos en el mercado, su existencia no es necesaria en los procesos de titularización, pues en estos la colocación de los títulos puede ser realizada directamente por la fiduciaria administradora, o a través de una bolsa de valores.

Ventajas de la titularización:

Esta ofrece ventajas tanto para el empresario como para el inversionista. Para el empresario porque el proceso le permite obtener recursos económicos sin necesidad de endeudarse al movilizar sus activos y sin necesidad de recurrir a los recursos ofrecidos por el sistema financiero. Para el inversionista, porque se estimula la inversión, se amplía el portafolio de inversiones y se diversifica el riesgo.

Clases de títulos que se pueden emitir:

1. títulos de contenido crediticio: Son aquellos que incorporan la obligación de pagar dinero por concepto de capital e intereses.

2. títulos de participación: Con ellos el inversionista adquiere un derecho o parte proporcional en el patrimonio autónomo o en el fondo.

3. títulos mixtos: Son aquellos que además de representar una parte proporcional del patrimonio autónomo o del fondo, otorgan el derecho al pago de una suma determinada de dinero.

OTROS TIPOS DE FIDUCIA

Fiducia de Administración y Pagos

Contrato en virtud del cual una persona natural o jurídica constituye un Encargo Fiduciario o un Patrimonio Autónomo con bienes en dinero o activos con la finalidad de que la Fiduciaria los recaude, administre, invierta y los destine a efectuar pagos previa verificación de requisitos, condiciones o documentos.

Fiducia de Administración y Fuente de Pago

Contrato en virtud del cual una persona natural ó jurídica endosa, direcciona ó cede a un Patrimonio Autónomo un flujo futuro determinable de recursos con la finalidad de destinarlos exclusivamente, al pago de obligaciones a favor de uno ó varios acreedores.

Las rentas futuras pueden ser públicas ó privadas y provienen de: facturación, contratos, pagarés, arriendos, acciones, regalías, impuestos, ventas con dinero plástico peajes etc. Dependiendo de la naturaleza misma del flujo, el contrato se formaliza mediante endoso, cesión ó instrucción irrevocable aceptada por la persona encargada de girar los recursos. Así mismo este esquema requiere aprobación previa por parte del acreedor(es).

Fiducia de Representación Legal de Tenedores de Bonos

Contrato celebrado con la Entidad Emisora, en virtud del cual, la Fiduciaria actúa en representación de los intereses comunes de los tenedores que suscriban los títulos.

Entre las labores de la Fiduciaria están: velar por el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por el emisor, seguimiento al comportamiento de las garantías, información sobre los cambios en la situación del emisor y en general las reglamentadas por las Resoluciones 400 y 1200 de 1995 de la Superintendencia de Valores (hoy Superintendencia Financiera de Colombia).

Fiducia de Administración de Preventas

Contrato de Encargo Fiduciario por medio del cual una Empresa que desea adelantar un proyecto de construcción encarga a una Fiduciaria de la recepción directa de los recursos correspondientes a la separación de las unidades, con la finalidad de que ésta los administre a nombre de cada uno de los compradores interesados, mientras se cumplen unas determinadas condiciones estipuladas en el contrato.

Si en el plazo fijado se cumplen las condiciones estipuladas en cuanto a unidades ó área vendida y presentación de documentos la Fiduciaria procede a desembolsar los recursos al Fideicomitente Constructor y en caso de no cumplirse los devuelve a cada comprador vinculado.

Fiducia de Administración de Tesorería de Proyectos Inmobiliarios

Contrato de Encargo Fiduciario ó Fiducia Mercantil por medio del cual un constructor entrega para su administración a una Fiduciaria la totalidad de los recursos dinerarios de un proyecto inmobiliario, con la finalidad de destinarlos exclusivamente a atender los pagos relacionados con el proyecto previa verificación de los controles que se establecidos en el contrato.

Los recursos administrados provienen de ventas del proyecto, créditos bancarios ó recursos propios.

Administración de Acuerdos de Reestructuración de Pasivos: Ley 550/99

Contrato en virtud del cual una Entidad que ha firmado un acuerdo de reestructuración con sus acreedores, encarga a una Fiduciaria la administración de sus recursos, con la finalidad de servir de fuente de pago a los acreedores en el orden de prioridad establecido y cumpliendo con lo estipulado en el acuerdo.

Administración de Portafolios de Pasivos Pensionales

Contrato en virtud del cual la Fiduciaria administra en un Portafolio Especial recursos destinados a reserva y/o pago de Pensiones. Las características del portafolio son acordadas entre la Fiduciaria y el Fideicomitente y en todo caso ajustadas a la normatividad legal e interna de la Fiduciaria.

Administración de Portafolios Especiales

Contrato mediante el cual una Persona Natural ó Jurídica entrega a Fiducafé una suma de dinero para la conformación de un portafolio especial ajustado a sus necesidades en cuanto a liquidez, rentabilidad, moneda y riesgo.

Administración de Concesiones

Contrato mediante el cual la Fiduciaria administra la totalidad de los recursos de la concesión y los destina a servir de garantía y fuente de pago para las entidades financiadoras y proveedores. La Fiduciaria efectúa todos los pagos relacionados con el proyecto incluyendo los del Interventor y lleva la contabilidad en forma integral.

Fiducia Pública

Contrato con Entidades del Estado del orden Nacional y Territorial en desarrollo de los cuales la Fiduciaria realiza operaciones de recaudos, pagos, administración de convenios de concurrencia, inversión de recursos, pignoración de rentas como fuente de pago de obligaciones, administración de acuerdos de reestructuración ley 550 /99 ó 617/2000 entre otros.

BIBLIOGRAFIA

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