Clases De Fiduscias

FIDEICOMISO INVERSION INMOBILIARIA.

Los fideicomisos permiten estructurar inversiones en el sector inmobiliario con confianza y seguridad.

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son empresas que venden acciones para obtener capital para inversiones inmobiliarias. Son conocidos internacionalmente como REIT, o real estate investment trusts.

Las acciones de los fideicomisos ofrecen una forma de invertir indirectamente en bienes raíces, sin la necesidad de identificar las propiedades que estarán en la cartera, ni de conseguir el dinero para comprarlas, ni de asegurarse que la cartera está diversificada.

Funcionamiento

Un fideicomiso es un contrato en virtud del cual una o más personas llamadas fideicomitentes o transmiten bienes, dinero o derechos presentes y futuros de su propiedad a una persona jurídica denominada fiduciaria, que tiene por objetivo la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario, o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto.

Cada fideicomiso tiene un equipo gerencial que compra y administra las propiedades del mismo y distribuye los ingresos a los fideicomitentes. Los fideicomisos cobran alquileres de las propiedades; así mismo, obtienen ganancias cuando venden propiedades cuyo valor ha aumentado. Se debe tener en cuenta que al momento de la creación del fideicomiso, ninguna de las partes es propietaria del bien objeto.

Los activos del fideicomiso son independientes y no se mezclan con el patrimonio del desarrollador, constructor, inversor y de la fiduciaria, sino que conforman un patrimonio autónomo. Dicho patrimonio se encuentra protegido de embargos, juicios o reclamos. Por eso, la inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria suele ser confiable, ya que es un dispositivo de protección comercial, jurídica y de administración.

Actores

Este es un negocio en el que pueden existir inversionistas que aportan el inmueble, otros que aportan el capital para el desarrollo del proyecto y otros que pueden aportar el capital para comprar un inmueble y desarrollar el proyecto. Los inversionistas pueden invertir indirectamente en los fideicomisos a través de fondos de inversión.

El fideicomiso es administrado por una fiduciaria elegida por los inversores. La fiduciaria recibe los bienes y fondos por cuenta del fideicomiso y los mantiene en todo momento separado de su propio patrimonio.

Por lo general, el fiduciario no es el que se encarga del desarrollo del proyecto, sino de contratar a quienes indiquen los inversores para luego hacer los pagos a medida que avanza la ejecución del proyecto. En el fideicomiso de inversión inmobiliaria se puede limitar la autoridad de quien administra el negocio para evitar desviaciones. El alcance de dicho negocio se establece de manera minuciosa en el contrato de fideicomiso y no puede ser modificado si los inversores no están de acuerdo. Además, los fideicomisos de inversión inmobiliaria tienen un comité de inversión conformado por expertos, garantizando así que los inmuebles vinculados al fideicomiso cumplan con las condiciones necesarias para generar la valorización, renta y atractivo comercial.

Aspectos relevantes

Los fideicomisos son una opción distinta para aquellos que se interesan en invertir en el sector inmobiliario. Para ello, se debe tener claridad en cuanto a procesos y metodologías.

Conocer el producto y la escala del proyecto es importante, ya que la elección del producto puede ser determinante para el éxito del negocio. De las dimensiones del proyecto dependen también las posibilidades de ventas y la posibilidad de recuperar rápido la inversión. En los fideicomisos, los inversionistas buscan que sus inversiones se destinen a la construcción de un proyecto acordado y que el resultado financiero de su comercialización se distribuya entre ellos. Por eso, un aspecto importante es garantizar que no existan desvíos de fondos en ningún momento de la inversión. Para lograr lo anterior, la estructura del fideicomiso es ideal porque brinda confianza y seguridad a todas las partes.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria en Colombia

Alejandro Castañeda, presidente de Cobrac´s, dijo que los fideicomisos de inversión inmobiliaria se han consolidado como una opción estable y rentable.

En los últimos años las compañías del sector constructor e inmobiliario y del sector financiero como las fiduciarias y comisionistas de bolsa de Colombia, han creado fondos inmobiliarios y fideicomisos de inversión inmobiliaria para conformar una bolsa de activos inmobiliarios y generar una renta mensual y una importante valorización. Según Castañeda, la ventaja del fideicomiso de inversión inmobiliaria es que genera beneficios por la valorización constante de la finca raíz nacional, y en caso de requerirse liquidez, los inmuebles son fácilmente transados por sus calidades.

El auge de la construcción en el país ha hecho que varios propietarios vean al fideicomiso de inversión inmobiliaria como una alternativa rentable. Los expertos relacionan este mecanismo con utilidad permanente por ser una inversión de renta y valorización proyectada en el tiempo.

Modalidades

Modalidades de fiducia inmobiliaria:

Fiducia inmobiliaria de preventa: Es el negocio fiduciario que conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso la sociedad fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario.

Fiducia Inmobiliaria de tesorería: Es el negocio fiduciario que tiene como finalidad principal encomendar a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario.

Fiducia Inmobiliaria de administración y pagos: Es el negocio fiduciario en virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

En desarrollo de este negocio, la sociedad fiduciaria puede asumir la obligación de efectuar la escrituración de las unidades resultantes del proyecto inmobiliario.

FIDUCIA DE INVERSIÓN

En la Fiducia de Inversión, tú como cliente (fideicomitente) le entregas a la Sociedad Fiduciaria es decir, al fiduciario, una suma de dinero para que la invierta en títulos; el beneficio puede ser para ti o para el beneficiario que tú mismo has designado.

La Superintendencia Financiera de Colombia prohíbe a la sociedad fiduciaria, delegar la administración de tus recursos a un tercero, es decir, a una persona diferente del fiduciario quien en este momento administra tus bienes, pero la Sociedad Fiduciaria puede en casos de emergencia y con la autorización de la Superintendencia Financiera, acudir a ese tercero.

Modalidades

La Superintendencia Financiera distingue dos tipos de fiducia de inversión, así

Fideicomisos de inversión con destinación específica. Son aquellos en los cuales tú como cliente (fideicomitente), le entregas una suma de dinero a la sociedad fiduciaria, esta suma de dinero debe ser administrada con la finalidad principal de inversión o colocación en cualquier título de acuerdo con las instrucciones que tú como cliente (fideicomitente) fijaste en el contrato de fiducia. En este tipo de Fiducia de Inversión, la destinación de los recursos la defines únicamente tu como cliente (fideicomitente) y no la Sociedad Fiduciaria.

Ejemplo: El señor Pérez desea tener un Encargo Fiduciario para que los recursos de él sean administrados únicamente para un fin específico.

Administración de inversiones: Este tipo de fiducia de inversión se lleva a cabo en los fondos mutuos de inversión. Es decir que implica una administración colectiva de todos los trabajadores que están inscritos a estos fondos. Sin embargo, la Sociedad Fiduciaria mantiene una total separación jurídica entre los recursos de cada persona.

Ejemplo: Aun existiendo más de 100 personas inscritas en el Fondo Mutuo de Inversión, cada uno de ellos lleva un contrato de fiducia individual y por separado, y tú no puedes compartir lo que has designado como cliente (fideicomitente) en el contrato que firmaste con la Sociedad Fiduciaria.

Portafolio Independientes: Ofrecen experiencia y asesoría en el manejo de tus recursos para la conformación de portafolios de inversión de acuerdo a tus necesidades.

FIDUCIA DE ADMINISTRACIÓN

La Fiducia de Administración consiste en que tú como cliente (fideicomitente) entregas uno o todos los bienes que tienes a la Sociedad Fiduciaria, con o sin transferencia de la propiedad, para que la Sociedad Fiduciaria te los administre y desarrolle la finalidad que establecieron en el contrato, en este tipo de fiducia, se destinan los bienes Fideicomitidos junto con sus respectivos rendimientos, si los hay, al cumplimiento de la Finalidad señalada.

Modalidades

Administración y pagos. Su objetivo principal es la administración de sumas de dinero y/o otros bienes junto con sus rendimientos, si los hay, que tú le confiaste a la Sociedad Fiduciaria, los cuales deben

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