Derecho Civil, Arrendamiento

LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

3.1 Ámbito de aplicación.

De acuerdo con el artículo 1, el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento se circunscribe al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales y de enseñanza entre otras, ya sean arrendados o subarrendados total o parcialmente, así como los cánones de arrendamiento de los mismos.

Es importante acotar que, aun cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra derogada por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la misma en su Tercera Disposición Transitoria, publicada en Gaceta Oficial N° 6053 de fecha 12 de noviembre de 2011 establece lo siguiente: “Tercera: Todos los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta ley continuaran rigiéndose por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.

3.2 Exclusiones.

De acuerdo con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dentro del ámbito de aplicación de dicha ley se encuentran las siguientes excepciones:

A. En cuanto a la aplicación de la Ley: Se consagran de manera taxativa los supuestos a los que no se aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, se prevé que los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales y los fondos de comercio, así como los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales y las pensiones que acrediten su registro ante la autoridad competente, quedan fuera del ámbito de aplicación de la Ley.

B. En cuanto a la regulación de alquileres: Están excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento, los inmuebles pertenecientes a la República de Venezuela, los Estados, Municipios y los institutos oficiales del Ejecutivo Nacional, así como los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987, al igual que las viviendas unifamiliares o bifamiliares cuyo valor individualmente considerado exceda de doce mil quinientas Unidades Tributarias.

C. En cuanto a la terminación de la relación arrendaticia: De acuerdo a lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a la terminación de la relación arrendaticia, quedaron excluidas de la aplicación de la Ley en estudio, el arrendamiento y subarrendamiento de viviendas o locales cuya ocupación sea consecuencia de una relación laboral o de una relación de subordinación.

3.3 Prohibiciones expresas.

De acuerdo con el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se prohíbe el arrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad, en relación a lo cual, están comprendidas especialmente las viviendas comúnmente llamadas “ranchos” que son las construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones y que carecen de servicios de infraestructura primarios.

De la prohibición contemplada en el artículo 6 de dicha ley, se interpreta que nadie podrá estar obligado a pagar arrendamiento por viviendas en las condiciones antes descritas, debido a que el arrendamiento en cuestión, estaría viciado de nulidad absoluta, razón por la cual no solo deja de hacer nacer la obligación de pagar el canon sino todo derecho u obligación propia de los arrendamientos válidos.

3.4 Generalidades sobre los Procedimientos Administrativos y Judiciales contemplados.

Con respecto a los procedimientos administrativos contenidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se puede destacar lo siguiente:

A. Las funciones administrativas inquilinarias como regla general, son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, pero su ejercicio de acuerdo al artículo 9, 1° disp. podrá ser delegado por este a las Alcaldías, en cuyo caso las multas con que éstas sancionen a los infractores ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. Debido a razones que se enumeran en la Exposición de motivos, por excepción las aludidas funciones en el Área Metropolitana de Caracas no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Fomento.

B. En la ley se contemplan los llamados Organismos de Inquilinato, como aquellos organismos administrativos a quienes se les ve atribuye competencia inquilinaria.

C. De acuerdo con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines del procedimiento administrativo se considera como interesados a: El Propietario, arrendador, arrendatario, subarrendador, subarrendatario, usufructante, usufructario y a todas aquellas personas que tengan interés personal, legítimo y directo en el procedimiento y pudieran resultar afectadas por la regulación de un inmueble, o la exención de tal regulación. Y además las personas naturales o jurídicas, que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, siempre y cuando acrediten su carácter de administradores.

Con respecto a los procedimientos judiciales contenidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se puede destacar lo siguiente:

A. De acuerdo con lo establecido en el artículo 10 disp. 2° de la ley, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

B. El articulo 10 disp. 2° de la ley, dispone que en el resto del país, la competencia corresponde a los juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad que se trate, en cuyo caso, a tales juzgados del Interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. La norma evidentemente resulta de lógica aplicación cuando las funciones administrativas han sido delegadas por el Ejecutivo Nacional en la alcaldía correspondiente, no así sobre todo en materia contencioso administrativa en caso que el Ejecutivo no haya delegado el ejercicio de sus funciones inquilinarias en el Municipio de que se trate.

C. De acuerdo a lo establecido en el artículo 10 disp. 3° de la ley, el conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales a que se refiere esta ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia.

3.5 Régimen Sancionatorio.

Los infractores de las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios serán penados por el organismo encargado de la fijación de los cánones de arrendamiento con una multa que excederá de 420 U.T según la gravedad de la falta y el mérito de las respectivas circunstancias atenuantes o agravantes que concurran en el caso concreto. El organismo regulador, utilizando todos los recursos legales a su alcance investigará los hechos que puedan constituirse en infracciones a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La resolución que imponga una multa será notificada personalmente al infractor, remitiéndole copia de la misma junto con la planilla de liquidación, a fin de que pague el monto de la multa en las oficinas de recepción de fondos nacionales dentro de los 5 días hábiles siguientes a la fecha de la notificación. Si el organismo regulador es una Alcaldía, el monto de la multa ingresará al Tesoro Municipal. Los funcionarios encargados de la regulación, podrán valerse de las autoridades policiales para efectuar las respectivas notificaciones.

Si la notificación del infractor no pudiese hacerse de la manera indicada se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se hará un resumen de la decisión, y se publicará un aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde está ubicado el inmueble. La publicación del aviso la consignará en el expediente el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión, y en la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez días hábiles contados a partir de la publicación del aviso, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso.

En el caso de los infractores reincidentes, se les impondrá hasta el doble de la multa previamente impuesta, y en el supuesto de que alguien se opusiese u obstaculizase el cumplimiento de las actuaciones de los organismos reguladores será sancionado con una multa equivalente de 420 U.T según la gravedad de la falta guardando la debida proporcionalidad y adecuación a los supuestos de hecho de la norma. Para cumplir con sus atribuciones, el organismo regulador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública si fuere necesario.

LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA Y SU REGLAMENTO

4.1 Ámbito de aplicación.

En principio el ámbito de

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