Administración de Empresas . Contratos Mercantiles

Contratos Mercantiles

NRC 34389

Brian Reinoso Morales ID 000665841

Edwin Javier Blanco Vallejo ID 000681679

Paola Andrea Ortega Meneses ID 000661599

Administración de Empresas

III Semestre

Jornada Nocturna

Gina Milena Ospina Luna

Tutor

Corporación Universitaria Minuto de Dios

Ibagué – Tolima

2019

Introducción

Partiendo del concepto de contrato que es un acto juridico bilateral que se constituye por el acuerdo de voluntades de dos o más partes y que produce ciertas consecuencias juridicas. El presente trabajo tiene como finalidad dar a conocer los aspectos esenciales que deben tener los contratos mercantiles y por objeto en este caso el contrato de arrendamiento.  

Contrato de Arrendamiento

1. Objeto: El objeto de un contrato de arrendamiento de vivienda es una edificación habitable destinada a ser utilizada por el arrendatario como vivienda permanente.

1. Requisitos de validez del contrato: Para que haya un contrato sea valido debe cumplir  con los siguientes requisitos:

• Que las partes contratantes sean legalmente capaces, es decir, que tengan, capacidad legal para obligarse.
• Que se dé el consentimiento y este se encuentre libre de vicio, es decir, que de manera libre espontanea se de la aceptación.
• Que recaiga sobre un objeto licito, es decir, que no sea contra las leyes.
• Que tenga causa licita.

1. Cláusulas necesarias (Las partes que intervienen):

• Sobre la propiedad arrendada

Debe quedar claro cuál es el inmueble que se está arrendando, como la dirección de la vivienda o una seña que la caracterice en el sector.

• Sobre el uso de la propiedad arrendada

Indicar el uso que se le dará al inmueble y dejar claro que no puede ser utilizado para nada distinto a lo señalado.

• Vigencia del contrato del alquiler y su renovación

Debe tener fecha de inicio del contrato ya sea meses o años y así mismo la fecha de terminación del contrato.

• Renta mensual y depósito de garantía

Se establece el monto del canon o dinero mensual por el uso del inmueble.

• Reparaciones y adecuaciones del inmueble

Debe quedar claro que cualquier daño o deterioro causado por la persona que utilice el inmueble deberá ser reparado por el arrendador.

• Derecho de tanto y tanteo

El derecho de tanto dice que una persona después de haber arrendado un inmueble tiene derecho a comprarlo.

• Devolución del inmueble arrendado

El arrendatario debe regresar el inmueble en las mismas condiciones en que le fue dado

• Pago de servicios

Se debe especificar que el arrendatario se obliga a cubrir los pagos de los servicios que cuenta el inmueble

1. Cláusulas accidentales: Son las estipulaciones otorgadas por los socios que, sin estar previstas en la ley, por ser lícitas y no contrarias al contenido normativo, también son válidas; es decir, son aquellos que las partes establecen mediante cláusulas especiales, pero es necesario que no sean contrarias a la ley, a la moral, a las buenas costumbres o al orden público.

El plazo: Se denomina ordinariamente plazo al lapso que media entre la celebración del acto y el acaecimiento de un hecho futuro y necesario, al cual está subordinado el ejercicio o la extinción de un derecho.

La condición: La condición es la cláusula por la cual se subordina la adquisición o la extinción de un derecho a la realización de un hecho incierto (que puede o no suceder) y futuro (posterior al contrato).

El modo: El modo es una carga establecida en los actos jurídicos a título gratuito con el propósito de limitar el derecho del adquirente.

La solidaridad: Como ya sabemos hay obligaciones conjuntas y obligaciones solidarias o in solidum, clasificación que se encuentra regulada en el art.1382 C.

La indivisibilidad: La divisibilidad de la obligación está impuesta, necesariamente, por la índole fraccionable de la prestación.

1. Derechos y obligaciones de cada una de las partes:

Duración del contrato: La duración del contrato puede ser libremente pactada por las partes, pero si se pacta un periodo inferior a un año el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar los 3 años de duración. En este caso, el arrendatario tiene la posibilidad de no prorrogar el contrato mediante un preaviso de 30 días.

Una vez transcurridos los 3 primeros años el contrato se prorrogará por un año más salvo preaviso de una de las partes a la otra con 30 días de antelación respecto al vencimiento del contrato.

En cuanto al arrendador, si transcurrido un año de contrato, necesita la vivienda para sí mismo, familiares o cónyuge en los términos regulados por la Ley, lo puede comunicar al arrendatario con dos meses de antelación y el contrato no se prorrogará.

Posibilidad de desistir del contrato: El arrendatario tiene la posibilidad de desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, si lo comunica con una antelación de 30 días. Es decir, que los 6 primeros meses son de obligado cumplimiento para el arrendatario.

Muerte del arrendatario:

En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge, persona con relación análoga al cónyuge, descendientes, ascendientes o hermanos, en los términos establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La renta y su revisión: La principal obligación del arrendatario es el pago de la renta pactada. Según establece la Ley, la renta se pacta libremente por las partes y si no regulan otra cosa en el contrato se pagará de forma mensual y durante los 7 primeros días de cada mes. En este sentido, es importante destacar que el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

La renta puede ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato según lo que hayan pactado las partes. Si no existe pacto al respecto, no se aplicará la revisión de renta.

Elevación de renta por mejoras: Si han transcurrido 3 años de contrato y el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda, tendrá derecho a elevar la renta, salvo que las partes hayan pactado otra cosa.

Pago de gastos de comunidad y tributos: Las partes pueden pactar en el contrato de arrendamiento que los gastos de comunidad o los tributos que correspondan a la finca arrendada se repercutan al arrendatario. En estos casos debe figurar en el contrato la cuantía de dichos gastos y tributos para que el arrendatario sepa de forma concreta lo que tiene que pagar.

Habitabilidad: La obligación más importante del arrendador es la que se regula en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece lo siguiente: “1.- El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

En este sentido la Ley establece que cuando se tengan que realizar obras en la vivienda por orden de una autoridad que la hagan inhabitable, el arrendatario podrá suspender el contrato de arrendamiento o desistir del mismo, sin indemnización alguna.

Obras del arrendatario: El arrendatario no puede realizar en la vivienda obras que afecten a la configuración, estabilidad o seguridad, sin el consentimiento del arrendador. El arrendador que no haya autorizado las obras podrá resolver el contrato o solicitar que la vivienda se devuelva a su estado anterior al terminar el contrato.

Derecho de adquisición preferente: En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá un derecho de adquisición preferente sobre la misma. Dicho derecho tiene dos formas el tanteo y el retracto, dependiendo si se ejerce antes o después de la compraventa según lo regulado en la Ley.

Fianza: El arrendatario deberá entregar una fianza equivalente a una mensualidad de renta (en los arrendamientos de vivienda) en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Se pueden solicitar otras garantías como avales bancarios o fianzas personales, dependiendo de lo que pacten las partes.

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