EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN LA COMUNA DE VITACURA

UNIVERSIDAD DE CHILE

FACULTAD DE CIENCIAS FISICAS Y MATEMATICAS DEPARTAMENTO DE INGENIERIA INDUSTRIAL

EVALUACION DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EN LA COMUNA DE VITACURA

TESIS PARA OPTAR AL GRADO DE MAGISTER EN GESTION Y DIRECCION DE EMPRESAS

SEBASTIAN IRARRAZAVAL DEL CAMPO

PROFESOR GUIA

RODRIGO BRICEÑO HOLA

MIEMBROS DE LA COMISION

GASTON HELD BARRANDEGUY NICOLAS GUZMAN CRUZAT

SANTIAGO DE CHILE

Noviembre, 2008

RESUMEN

El objetivo del presente estudio, es de evaluar técnica, estratégica, y económicamente un proyecto inmobiliario para personas de altos ingresos, en la comuna de Vitacura.

Para cuantificar la demanda y la existencia de potenciales clientes para este producto, se hizo una estimación de la demanda en base a antecedentes estadísticos, utilizando datos de ingresos promedios por sector socio económico, llegando finalmente a que el mercado objetivo es de 4300 hogares.

Para evaluar si el proyecto será un producto valorado por el mercado objetivo, se realizó un estudio de mercado, que incluyó un levantamiento de la oferta existente relevante junto a un análisis de la demanda y de las variables que más impacto tienen en la decisión de comprar.

La aplicación de una encuesta a una muestra representativa permitió establecer las variables que el grupo objetivo valora que son en orden de mayor a menor importancia: buena vista, seguridad, ubicación, espacios amplios, distribución y nivel de terminaciones.

Para determinar posicionamiento, se hizo un cruce entre la oferta existente más relevante y las características del proyecto en estudio, para detectar y resaltar las variables que se valoran e intentar mejorar los puntos bajos de éste. Las variables más destacables del proyecto son buena vista, seguridad, y terminaciones, y los puntos que la competencia esta mejor evaluado son espacios amplios y buena distribución.

Se estudiaron los ingresos y costos a partir de la experiencia de la empresa de proyectos anteriores, para poder realizar la evaluación económica. Los costos totales del proyecto se estiman en UF 803.186, y los ingresos en UF 1.022.432, considerando un capital a invertir de UF 263.340, que es el valor del terreno, el resto es financiado a través de crédito bancario.

La evaluación económica dio como resultado que el proyecto puede ser interesante para los inversionistas, logrando los beneficios esperados, teniendo una rentabilidad anual esperada sobre el capital invertido de un 27,75%, una utilidad sobre las ventas de un 21,44%, y la utilidad sobre los cos tos de un 27,3%.

Se identificaron las variables que pudieran sufrir modificaciones en sus costos o ingresos, para realizar así un análisis de sensibilidad de las variables más relevantes considerando 3 escenarios optimista, conservador, y pesimista. Las variables analizadas fueron los ingresos por venta, costo de construcción, y el porcentaje a financiar a través del banco. El análisis muestra que se debe tener especial cuidado con la velocidad de venta, ya que esta puede afectar el éxito del proyecto

INDICE

1. INTRODUCCIÓN 5

2. OBJETIVOS 6 2.1 Objetivo General 6 2.2 Objetivos Específicos 6

3. METODOLOGIA 7

4. ANTECEDENTES PRELIMIARES 8

5. ESTUDIO DE MERCADO 10 5.1 Estimación de la demanda 10 5.1.1 Estimación de la demanda 10 5.1.2 Encuesta 12 5.2 Estudio de la oferta 25 5.2.1 Análisis de la oferta 29 5.2.1.1 Características generales de los proyectos 30 5.2.1.2 Caract. Interiores de los departamentos 31 5.3 Comparación del proyecto v/s competencia mas directa 32

6. PROPUESTA DE DISEÑO DE LOS DEPARTAMENTOS 33 6.1 Restricciones legales 33 6.2 Diseño del proyecto 34 6.3 Cumplimiento normas legales 35 6.4 Análisis del proyecto 35 6.5 Análisis de los departamentos 36

7. COSTOS E INGRESOS DEL PROYECTO 42 7.1 Costos 42 7.1.1 Terreno 42 7.1.2 Estudio de Proyecto 42 7.1.3 Costo de Construcción 43 7.1.4 Gastos de Venta del Proyecto 44 7.1.5 Gastos Financieros 44 7.2 Ingresos del Proyecto 45

8. EVALUACION ECONOMICA 46 8.1 Metodología de Evaluación 46 8.2 Evaluación del proyecto 46

9. ANALISIS DE SENSIBILIDAD 49 10. ANALISIS DE RESULTADO 55 11. CONCLUSIONES 56

BIBLIOGRAFIA 57 ANEXOS 58

1. INTRODUCCIÓN

La Inmobiliaria Río Napo del holding de empresas Guzmán y Larraín, se adjudico el terreno de propiedad del Sport Francés, de 10.450 m2, ubicado en la calle Juan XXIII, colindante al club. En la licitación participaron las mas importantes inmobiliarias y constructoras del país, además de otros inversionistas.

En el terreno se planea construir departamentos exclusivos para gente de altos ingresos.

Con este estudio queremos determinar si es la mejor alternativa el construir este tipo de departamentos en este terreno, tomando en cuenta la normativa que rige a este.

El presente estudio se realiza bajo estricta confidencialidad, debido a que el proyecto contiene información que no puede darse a conocer antes de que salga al mercado y se haga público, ya que puede afectar el atractivo del proyecto.

2. OBJETIVOS

2.1 Objetivo General

Evaluar estratégica, técnica y económicamente un proyecto inmobiliario, para personas de altos ingresos.

2.2 Objetivos Específicos

• Identificar los atributos más importantes para los clientes, a partir de entrevistas a consumidores y corredores de propiedades.

• Determinar la prefactibilidad técnico-legal para el desarrollo del proyecto.

• Analizar la aceptación del producto por parte del mercado objetivo.

• Determinar si es una buena alternativa el construir este tipo de departamentos dado el terreno con que se cuenta.

3. METODOLOGIA

Se estudiara la factibilidad técnica- legal del proyecto, las condiciones que debe cumplir tomando en cuenta el plan regulador de la comuna de Vitacura y la ordenanza general

de urbanismo y construcción, la constructibilidad, el porcentaje de ocupación del suelo, el porcentaje de ocupación de los subterráneos, los estacionamientos que se necesitan para el proyecto, ancho de las escaleras exigidas, y las áreas verdes necesarias.

Se estudiaran los desarrollos inmobiliarios de características similares que estén enfocados al mercado objetivo, con el objeto de determinar las virtudes que mas se destacan de los proyectos.

Debemos determinar el mercado objetivo, estudiando la demanda, y determinar las características mas valoradas de este mercado, para sacarle el mayor provecho al proyecto.

Desarrollar entrevistas en profundidad a los gestores del proyecto, corredores e propiedades, para que mediante su juicio experto, analizar el nivel de aceptación que tendrá en el mercado objetivo el proyecto presentado.

Se determinaran los costos e ingresos considerando la experiencia de la empresa en el rubro, considerando edificios de características similares.

Se realizara una evaluación económica, junto con un análisis de sensibilidad para determinar las variables más importantes que se deben controlar para lograr el éxito del proyecto.

4. ANTECEDENTESPRELIMINARES

A nivel general en los últimos 15 a 20 años se ha presentado un aumento continuo de la población en niveles socioeconómico alto, debido a que el país a logrado una estabilidad económica, y un crecimiento variable pero sostenido, con el paréntesis de la crisis asiática en que se vio muy reducido el crecimiento desde 1999 al 2001.

Esta estabilidad se ha reflejado en que ha aumentado la población en los niveles socioeconómicos altos, y más aun a aumentado el nivel de ingresos en estos estratos.

Es así como en el sector oriente de la capital donde se concentran este tipo de viviendas, ha tenido un buen comportamiento, con mucha actividad en cuando a la venta de departamentos que se muestra en el grafico 1, en la venta de departamentos esta por sobre el ano pasado.

Grafico 1

A pesar de lo anterior la oferta de departamento se muestra más bien plana, con una pequeña te ndencia al alza, como se ve en el grafico 2



Grafico 2

Por otro lado, el nivel de ingresos ha ido en aumento así como también la cantidad de familias con un alto nivel de ingresos como se muestran en la tabla 1 y tabla 2, que que se encuentran en el capitulo siguiente, por lo que se ve con buenos ojos un proyecto de este tipo de departamentos para gente de altos ingresos.



5. ESTUDIODEMERCADO

En este estudio de mercado, estudiaremos la oferta y demanda que nos interesa dentro del mercado en que nos estamos enfocando. Este estudio tiene la finalidad de estimar la demanda potencial de proyecto, e identificar el nivel de precios de mercado que resulten relevantes para este tipo de proyecto.

5.1 Estudio de la demanda

5.1.1 Estimación de la demanda

Para estimar la demanda potencial del proyecto, se estudio los estratos socioeconómicos altos (AB), que viven en las comunas del sector oriente de Santiago, Vitacura, Lo Barnechea, y Las Condes. Dentro de estos se encuentran matrimonios mayores de entre 50 y 70 anos, que les ha ido muy bien en la vida y que sus hijos ya se casaron o se fueron de sus casas, por lo que buscan un departamento cómodo, y tranquilo con buenos espacios para recibir a sus familiares, pero que les de seguridad para poder dejar su hogar y poder ir a la playa o de viaje tranquilamente. También se encuentran dentro de nuestro mercado objetivo familias más jóvenes hijos de empresarios que se integran a la empresa de sus padres con muy buenos ingresos que buscan la seguridad de un departamento, pero sin dejar de lado la

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