Informe de finanzas

LA MEJOR OPCIÓN DE INVERSIÓN.

Osvaldo se acogió a un retiro programado en diciembre de 2013 después de 20 años de trabajar en la minería en el norte de Chile.  Ya tenía resuelta la educación de sus hijos, y no tenía grandes compromisos económicos, por lo que sentía que debía tomar con calma lo que debía hacer en el futuro.Recibió  un cheque de 40 millones de pesos correspondientes a su indemnización e inició sus trámites de jubilación.  En esta situación Osvaldo tenía que pensar qué hacer con los 40 millones y pensaba en dos opciones, depositar el dinero en una institución financiera y vivir de los intereses generados o invertir en una propiedad y arrendarla, pero sus hermanos le ofrecieron otra alternativa.

Osvaldo tenía la oportunidad de volver a su ciudad natal, Talca, reencontrarse con su familia y trabajar por su cuenta, pero debía resolver la manera de asegurar su futuro con el dinero que acababa de recibir.   La primera decisión fue la de depositar el monto total en una Administradora de Fondos Mutuos, para lo cual seleccionó a BTG PACTUAL por obtener los mejores resultados durante el año (ver Cuadro 1).  

Cuadro 1. Ranking de Rentabilidad Anual de Fondos Mutuos (2012 – 2013)

Fuente: www.fol.cl

Osvaldo depositó su dinero en el Fondo Mutuo “Renta Nominal”^[1]. Este Fondo contaba con una rentabilidad histórica anual de 7,30% y una rentabilidad histórica mensual del 0,66%.  Según sus cálculos, podría retirar mensualmente $ 264.000 sin necesidad de realizar retiros de capital.  Este dinero se agregaría al monto de su jubilación, por lo que podría cubrir sus gastos básicos.    Le inquietaba cómo debía administrar el dinero obtenido y vivir cómodamente y sin sobresaltos.

Supadre tenía una propiedad muy bien ubicada, en pleno centro de la ciudad de Talca y sus 2 hermanos le plantearon la posibilidad de invertir cada uno la cantidad de 20 millones de pesos para acondicionar la propiedad y arrendarla para oficinas o locales comerciales, los ingresos serían divididos en partes iguales. El padre no tenía inconvenientes, dado que pensaba que de igual manera sería recibido en herencia por sus hijos.

Figura 1. Vista del Centro de Talca

Fuente: Proporcionada por Sra. Marioli Brito

Osvaldo y sus hermanos pensaron que invertir en la propiedad, sumado a la ubicación y la creciente demanda por arriendos en el sector, incrementaría su valor comercial.  La oferta que le hacían a Osvaldo sus hermanos era muy tentadora.

Osvaldo contrató los servicios de un amigo arquitecto para que desarollara el proyecto de construcción y remodelación.  El estudio contemplaba la remodelación de las paredes, pisos, baños, etc. Para la remodelación sería necesario invertir 80 millones.  Al término de la remodelación se tendrían 5 locales u oficinas disponibles (3 de 45 mts2 cada uno y otros 2 de 75 mts2).  Los trabajos de remodelación demorarían 6 meses, al cabo del cual se podrían arrendar.  Osvaldo investigó en cuánto debían arendar los locales y en cuánto tiempo recuperarían la inversión. De acuerdo a sus averiguaciones, los arriendos en el sector central de Talca, en oficinas de similares características, tenían un valor mensual de $ 300.000 para 45 m2 y de $ 370.000 para 75 m2. Si todas se arrendaban a estos valores, se obtendría un ingreso mensual de $ 1.640.000 a repartir entre el y sus hermanos.

Osvaldo y sus hermanos se sentaron a evaluar el proyecto y concluyeron que necesitaban 20 millones más.  Osvaldo tenía disponible aún 20 millones, y en ese caso estaría aportando el 50% de la inversión que tendría que recuperar en la misma.

Osvaldo se encontraba en el dilema de invertir toda su indemnización en el proyecto o seguir con los fondos mutuos  y esperar los retornos mensuales.  Los hermanos pensaban que la inversión podía ser recuperada en 7 años si arrendaban todas las oficinas o locales y creían que debían evaluar el proyecto a 10 años para que estuviera acorde a la vida útil del inmueble.

Realizaron los trámites de cambio de giro de la propiedad, los locales serían rentados por un plazo máximo de un año, antes de renovar el contrato. El reajuste de los arriendos sería de acuerdo a la variación del  IPC (estimado en 3,5% anual). La depreciación del inmueble, correspondía a 10% del valor del activo y los gastos generales anuales (pintura, arreglos menores, mantención de instalaciones y otros) se estimaron en $2.500.000anual para los 5 locales. Los hermanos decidieron evaluar el proyecto a una tasa de 10,8%, tomando en cuenta el rendimiento de sus inversiones más inflación estimada de 3,5%.

Osvaldo se encontraba en una disyuntiva, mantener el dinero de su indemnización en fondos mutuos, o invertir junto a sus hermanos en la propiedad de su padre.  ¿Qué alternativa debe elegir Osvaldo?

Bibliografía

Tabla: Fuentes bibliográficas.

Fuente: Programa de estudio Fundamentos de finanzas, de la carrera Administración de Empresas INACAP.

PREGUNTAS DEL CASO.

Preguntas para discusión interna y posterior confección de informe del caso.

1.- ¿Cuál es el Costo de Oportunidad de Osvaldo y cómo se calcula? Fundamente su respuesta.

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