LA VALUACION INMOBILIARIA

Historia de la valuación inmobiliaria

En un principio para el ser humano la necesidad principal fue la supervivencia, sin embargo cuando se establecieron las primeras tribus el contar se convirtió en importante, por ejemplo saber la cantidad de animales que se tenían o alimentos que se disponían. Con el establecimiento de las primeras comunidades sedentarias la necesidad de contar ahora, las propiedades físicas se hizo indispensable. Para llevar un control aparecen los inicios del Catastro (del griego κατάστιχον, "registro") que representa el registro administrativo de los bienes inmuebles y con ello nace además la valuación inmobiliaria , la cual refleja el valor r del bien ( comparándolo con otros). Esta relación entre el contar, registrar y evaluar se ha repetido desde la historia antigua hasta nuestros días, como se muestra a continuación

Historia Antigua

El documento más antiguo de catastro es una tablilla de barro de la ciudad calde de Dungui (hace 4000 años antes a.C.) donde se muestran las parcelas con medidas y superficies. En el Antiguo Egipto (ya en el 3000 a.C.) se realizaban anotaciones en los registros reales con propósitos de garantía de propiedad y pago de impuestos, que estaban basados en relevamientos topográficos. Posteriormente existe una referencia de Herodoto (1400 a.C.) donde menciona en Egipto trabajaban unos técnicos llamados "estiradores de cuerdas", los cuales utilizaban cuerdas de longitudes conocidas con las que se encargaban de replantear los límites de las propiedades después de las crecidas del Nilo, asignando a cada agricultor el área que le correspondía tal cual había sido relevada previo a la crecida. Las anotaciones respecto de las áreas que le correspondían a los agricultores no sólo servían para el replanteo de sus propiedades sino para el cobro de un gravamen proporcional a la producción potencial de la parcela, al combinar el área de la parcela con la cantidad de limo depositada sobre ella, estimada a partir de los medidores de altura de las aguas del rio Nilo, lo cual representa un trabajo de evaluación. Se han encontrado referencias a que los propietarios de los predios rurales en la Antigua Atenas debieron contribuir de forma proporcional al valor de sus inmuebles para costear la defensa de la ciudad sitiada. Se encontró en el norte de Italia una roca plana de alrededor de 4mt. De largo con un mapa grabado alrededor del 1600 o 1400 a.C. en el que se pueden ver como líneas, los arroyos, canales de irrigación y caminos. Los círculos representan pozos de agua y los rectángulos con una malla de puntos representarían campos de cultivo. Se han encontrado referencias de que en China, alrededor del 700 de nuestra era, existía un sistema fiscal basado en la producción de granos y en la existencia de archivos de planos.

En el Sur de la India, alrededor del 1000 de nuestra era, Raja el Grande, fundador del Imperio Chola ordenó un elevamiento de rentas agrícolas que fue mantenido durante la vigencia de su imperio. Durante el imperio Romano sexto julio Frontino escribió un tratado sobre la reglamentación de los repartos de tierra a los colonos que seguían a la ocupación por las legiones. En dicho tratado hacía referencia a la clasificación de los campos , las controversias, los limites y la medición de áreas por medio de la proyección ortogonal sobre un plano horizontal y no por las medidas hechas sobre el terreno inclinado. En esta época, “ fue Tulio el que estableció un catastro renovable cada 5 años, y posteriormente Augusto hizo realizar un catastro general del imperio romano. La confección se encargaba a especialistas en las técnicas de medición y valoración, que a su vez eran supervisadas por inspectores y comprobadores.

Edad media

En esta etapa salvo por casos aislados en la edad media prácticamente desapareció el catastro, por caracterizarse por ser la propiedad señorial (militar o eclesiástica) En España en la época árabe, el gobernador en el año 721 mando realizar un registro del territorio el cual tenía como uno de sus objetivos el obtener una contribución territorial En Italia, los primeros catastros fueron los estimi o allibramenti desarrollados durante el siglo XIII , el más importante de estos fue el catastro de Firenze que no solo se limitaba a inventariar y valorar inmuebles, sino que realizaba además un censo poblacional y patrimonial

Edad Moderna

En 1718 se inició en Milán un censimento de la riqueza, valorando el producto bruto de las parcelas, calificando los terrenos en una tabla de calidades y cultivos previamente establecidos, estimando su renta potencial En Francia en 1790 se publica una ley sobre los impuestos directos y entre1793 y 1974 se decreta la organización del catastro general de la nación francesa; y la valuación de todas las propiedades raíces.

México prehispánico

Los calpulalli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos, Administrados por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general de los vecinos.

Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común, aplicando sus productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad.

Época colonial

Según el Arq. José Luis Fernández del castillo en su ponencia “ ALGUNAS NOTAS SOBRE LA HISTORIA DE LA VALUACION DE MEXICO” Presenta en Mérida Yucatán en 1971 en la convención de valuación. Dice: el Arq. Andrés de la Concha realizo el avaluó de todas las casa de la ciudad de México en el año de 1607; esto con el motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desagüe. Don Francisco de Sedano en 1970 publico un padrón con los valores de las propiedades de la ciudad de México. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer plano regulador de la ciudad, estableciendo la pensión,

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