VALUACION INMOBILIARIA

ACE 16

CONSIDERACIÓN DE LOS VALORES HISTÓRICO,

ARTÍSTICO Y ESTÉTICO EN LOS PROCESOS DE

VALUACIÓN INMOBILIARIA

JOSÉ MANUEL PRIETO GONZÁLEZ

ACE: Architecture, City and Environment = Arquitectura, Ciudad y

Entorno [en línea]. 2011, Año 6, núm. 16 Junio. P. 31-68

ISSN: 1886-4805

Website access: http://www-cpsv.upc.es/ace/Articles_n16/articles_pdf/ACE_16_SA_11.pdf

UPCommons Access: http://hdl.handle.net/2099/10531

ACE 16

CONSIDERATION OF HISTORICAL, ARTISTIC AND AESTHETIC VALUES

IN THE PROCESS OF REAL ESTATE VALUATION

Key words: Real estate valuation, historical value, artistic value, Mexico.

Abstract

The interest of postmodern societies for cultural heritage issues in general and architecture in

particular has recently increased. As a result, the real estate appraisers are increasingly faced

in their work with buildings that have historical and artistic qualities. However, the vast majority

of professionals in this sector lack the necessary skills to address these surveys with sufficient

scientific rigor. Because we deal with specific plot of real estate valuation, the unique

characteristics of this type of buildings require specialists in the field. This work constitutes an

approximation to the problem: it proposes (and defines) a number of variables of analysis to

include the rich variety of shades that some buildings have in relation to history, arts and culture

related to their location, as a previous step towards developing a scientific methodology.

31

ACE© AÑO VI, núm.16, Junio 2011 | CONSIDERACIÓN DE LOS VALORES HISTÓRICO, ARTÍSTICO Y ESTÉTICO EN LOS

PROCESOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

José Manuel Prieto González

CONSIDERACIÓN DE LOS VALORES HISTÓRICO, ARTÍSTICO Y ESTÉTICO

EN LOS PROCESOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

PRIETO GONZÁLEZ, José Manuel1

Remisión inicial: 19-01-2011 Remisión definitiva: 31-03-2011

Palabras Clave: valuación inmobiliaria, valor artístico, valor histórico, México.

Resumen

El interés de las sociedades posmodernas por los temas de patrimonio cultural en general y

arquitectónico en particular ha ido en aumento. Ello ha hecho que los valuadores inmobiliarios

tengan que enfrentarse cada vez más en su trabajo con edificios dotados de cualidades históricas

y/o artísticas. Sin embargo, la inmensa mayoría de los profesionales del sector carece de la

preparación necesaria para abordar esos peritajes con el suficiente rigor científico. Estamos ante

una parcela específica dentro del campo de la valuación inmobiliaria; las singulares características

de este tipo de edificios demandan especialistas en la materia. Este trabajo constituye una

aproximación al problema: propone (y define) una serie de variables de análisis que permitan

abarcar la rica variedad de matices que ofrecen algunos inmuebles en relación a la historia, el arte

y la cultura del lugar en que se asientan, como paso previo para la elaboración de una

metodología científica.

1. Introducción

Es un hecho que los valuadores profesionales tienen que enfrentarse en ocasiones a avalúos de

inmuebles con valor histórico-artístico. Desconocer la naturaleza y alcance de esos valores puede

traducirse en una manifiesta ignorancia sobre cómo actuar en esos casos y, en última instancia,

en inoperatividad o negligencia. El marco de referencia de esta investigación apunta a México en

general y al Estado de Nuevo León en particular.

Durante mucho tiempo lo usual ha sido proceder como en cualquier otro inmueble, con la

diferencia de un plus agregado de manera más o menos intuitiva y genérica. Pero operar así es

poco riguroso y científico, además de nada profesional, pues compromete gravemente la fiabilidad

o certidumbre del resultado final del avalúo, cuyo agregado por concepto de valor histórico y/o

artístico puede resultar excesivo o, por el contrario, quedarse corto. La clave está en saber

justificar minuciosamente cada décima del coeficiente que luego se aplicará al valor comercial. De

ahí que no sea exagerado considerar este tipo de avalúos como “especialidad” dentro del ámbito

de la valuación inmobiliaria. Un documento del INDAABIN (Instituto de Administración y Avalúos

1 José Manuel Prieto González: Facultad de Arquitectura (Departamento de Posgrado, Universidad Autónoma de Nuevo

León). Av. Pedro de Alba, s/n, Ciudad Universitaria, 66451, San Nicolás de los Garza (Área Metropolitana de Monterrey),

Nuevo León, México. Correo electrónico de contacto: jmpg71@hotmail.com

32

ACE© AÑO VI, núm.16, Junio 2011 | CONSIDERACIÓN DE LOS VALORES HISTÓRICO, ARTÍSTICO Y ESTÉTICO EN LOS

PROCESOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

José Manuel Prieto González

de Bienes Nacionales), organismo dependiente de la Secretaría de la Función Pública, señala que,

dadas las características especiales de los inmuebles con valor histórico-artístico, la valuación de

los mismos precisa de un “valuador especialista en la materia, con los conocimientos necesarios

comprobables y acreditados”2.

En base a lo anterior, el presente trabajo pretende contribuir a la formación de valuadores

inmobiliarios en una parcela “específica” de esta actividad profesional, la valuación de inmuebles

dotados de cualidades histórico-artísticas; inmuebles que se distinguen por algún tipo de

reconocimiento o protección oficial, o que aspiran a él en función de unos méritos de índole

histórica, estética y/o artístico-arquitectónica. Se aspira, por tanto, a la conformación de una

metodología científica para la valuación de este tipo de inmuebles o, al menos, a la definición de

unas variables que permitan abarcar la rica pluralidad de matices que expresan algunos edificios

acerca de la historia, el arte y la cultura del lugar en el que se asientan.

2. La dimensión económica de los valores culturales

El concepto de “valor” ha tenido diferentes significados según lugares y épocas históricas; como

noción antropocéntrica, remite a consideraciones subjetivas. En este terreno los consensos son

difíciles. El valor de un bien denota una cualidad del mismo que lo hace estimable, pero la

estimación se expresa de diversas maneras, a veces casi antagónicas; una de ellas es económica,

monetaria. Aunque partimos de un interés por lo histórico, lo artístico y lo estético como valores

culturales, el campo de aplicación nos obliga a expresar ese valor en cifras, en números, pues la

valuación inmobiliaria consiste en asignarle valor económico a los edificios. De hecho, se ha

llegado en algunos casos a la ostentación pública del coste de los inmuebles. En el pórtico del

Palacio de Gobierno de Ciudad Victoria (Tamaulipas, 1950), por ejemplo, hallamos una placa que

da cuenta del nombre del arquitecto (Enrique L. Canseco) y del “costo de las obras” del edificio,

que ascendió a $ 5’600,000.00. Aunque no siempre, el poder público necesita a menudo

evidenciar y justificar sus gastos ante los ciudadanos. (Fig. 1).

Figura 1. Palacio de Gobierno (Ciudad Victoria, Tamaulipas, México)

Fuente: Ricardo Lazcano Gómez (RLG).

2 GÓMEZ-MORÍN, Procedimiento técnico…, p. 4.

33

ACE© AÑO VI, núm.16, Junio 2011 | CONSIDERACIÓN DE LOS VALORES HISTÓRICO, ARTÍSTICO Y ESTÉTICO EN LOS

PROCESOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

José Manuel Prieto González

Entre las acepciones del término “valor” que recoge el diccionario oficial del castellano, la segunda

lo define como “cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de

dinero o equivalente”. Asimismo, las primeras acepciones de los verbos “valorar”, “valorizar” y

“valuar” coinciden en el sentido de “señalar el precio de una cosa”. Este tipo de valor, que es

variable, remite al mundo de la economía, del mercado, de las bolsas de valores, de las

operaciones mercantiles… Existe también otro sentido, ligado al anterior por tener traducción

económica, que identifica el valor con el “grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer

las necesidades o proporcionar bienestar y deleite”. Es decir, primero la utilidad; después, la

comodidad y el placer. El concepto de “bienestar” puede entenderse en términos físicos, pero

también espirituales. ¿Es posible, más allá del compromiso materialista de los significados

anteriores, invocar un sentido simbólico-cultural (espiritual e intangible) al hablar de “valor”? No

sólo es posible, sino necesario. El diccionario incluye otra acepción del término, la más difusa, que

bien podría encajar aquí: “alcance de la significación o importancia de una cosa, acción, palabra o

frase”. La trascendencia de este tipo de valor reside, en efecto, en la capacidad significativa que

poseen algunos objetos, edificios incluidos. En este marco se inscriben los valores que son objeto

de estudio aquí.

Pero la naturaleza intrínsecamente cultural de los valores histórico, artístico y estético de un bien,

que

...