LOGÍSTICA EN EL MUNDO

Logística en España, proyecciones y tendencias

21 de mayo de 2012

El sector de la logística ha conocido en España un crecimiento importante, debido al auge del consumo experimentado durante muchos años y a la modernización de los procesos de distribución y almacenaje.

Jean Bernard Gaudin, director nacional de Industrial y Logística de CBRE

Antes de los ochenta, la logística era una actividad bastante difusa. Solía hablarse sólo de almacenes o paquetería. Los principales agentes del mercado eran empresas de transporte, en gran parte de ámbito familiar.

Una década más tarde, empezaron a verse las primeras plataformas logísticas inspiradas en estándares europeos. La altura libre, la ratio de muelles por metro cuadrado, el sistema contra incendios o las playas de maniobra se aproximaron a los parámetros utilizados en el resto de Europa.

Las empresas comienzan entonces a denominarse operadores logísticos y a aportar un servicio global a sus clientes. La cadena de suministros evoluciona, como lo hacen los inmuebles empleados para este servicio.

Constructores y promotores inmobiliarios adaptaron esos edificios a las necesidades del sector para anticiparse a la constante evolución de la actividad. Las multinacionales logísticas aportaron nuevos métodos de distribución, y estuvieron acompañadas en ese proceso por los ‘proveedores’ inmobiliarios con quienes ya trabajaban en otros países. Hasta entonces, la oferta de productos inmobiliarios adaptados a esa nueva demanda había sido muy escasa. Algunos promotores decidieron anticiparse a esas oportunidades, y plantearon los primeros parques logísticos inspirados en los que se hacían en el norte europeo.

Esta visión de la logística y la versatilidad de los inmuebles atrajeron a España a inversores que ya se habían especializado en esta actividad en otros países. La estandarización del proceso constructivo de los activos permitía entonces una mayor facilidad de gestión.

Por otra parte, los operadores logísticos no tenían ni la capacidad ni la vocación de adquirir todos los edificios que utilizaban en sus proyectos. Preferían apoyarse en inversores que comprasen el activo en rentabilidad.

En suma, la aparición y el desarrollo de este sector de actividad revolucionaron el sector industrial. Dentro de él, y al igual que había sucedido en Francia o Inglaterra, la logística se convirtió en una actividad con identidad propia.

Radiografía del mercado

Tras el descenso en operaciones logísticas en 2010, el año pasado el mercado experimentó un ligero crecimiento gracias a las operaciones llamadas 'llave en mano'. Quizá lo más destacado sea el notable incremento en las operaciones de menos de 3.000 metros, 23 transacciones de esta tipología firmadas en 2011, que suponen un total de 32.500 metros cuadrados.

Un 80% de la absorción total corresponde a naves logísticas y un 35% de las operaciones están firmadas por operadores puramente logísticos.

En cuanto a las plazas más importantes, Madrid y Barcelona continúan copando la mayor parte del mercado logístico, seguidas de cerca por plazas importantes como Valencia y Zaragoza, la primera por ser puerto de entrada de mercancías y la segunda por su ubicación estratégica entre Madrid y Barcelona.

Como asesora inmobiliaria, CBRE se ha especializado también en logística para dar respuestas específicas a usuarios finales, promotores e inversores. Resulta imprescindible entender las diferentes problemáticas de cada uno de ellos para poder darles soluciones eficaces. Experiencia y proximidad nos permiten aportar una visión global del sector. Resolvemos las diferentes cuestiones, desde la venta de suelo hasta el asesoramiento del tipo de producto que el promotor debe construir y su posterior comercialización. Y ayudamos también a aquellos inversores que buscan productos ya alquilados.

Queda recorrido

Con el descenso del consumo, la actividad logística española se ha contraído de forma considerable. El exceso de oferta puede sugerir que se trata de un mercado en retroceso. Nada más lejos de la realidad. En CBRE creemos que resta todavía bastante recorrido, como parecen demostrar los parámetros siguientes.

1. La fracción subcontratada del sector logístico en España supone sólo el 20% del total. En Francia y Alemania, países pioneros de esta actividad, la tasa equivalente es superior al 30%, lo que subraya el potencial de crecimiento del sector español.

2. Los operadores logísticos son los primeros interesados en velar por la calidad de los edificios. Respetan las numerosas normativas en vigor, especialmente las nuevas normas contra incendios aplicadas en 2004. Los inversores han asumido ese interés por la calidad, y, además de respaldar las novedades en la lucha contra incendios, los grandes grupos empiezan a buscar también certificaciones LEED o BREEAM. Todo ello conduce a la paulatina renovación del parque logístico nacional, lo que, a su vez, redundará en una mayor actividad en los próximos años.

3. Por todo lo anterior, en CBRE hemos decidido impulsar, con varias asociaciones sectoriales, una clasificación nacional de edificios logísticos. Se trata de conseguir mayor visibilidad de este segmento en el mercado. Al analizar y catalogar la oferta, podremos segmentarla mejor, y ofrecer un asesoramiento todavía más próximo y eficiente, mejor alineado con las soluciones que nuestros clientes necesitan.

Para Ferrel, Hirt, Adriaenséns, Flores y Ramos, la logística es "una función operativa importante que comprende todas las actividades necesarias para la obtención y administración de materias primas y componentes, así como el manejo de los productos terminados, su empaque y su distribución a los clientes".

Según Lamb, Hair y McDaniel, la logística es "el proceso de administrar estratégicamente el flujo y almacenamiento eficiente de las materias primas, de las existencias en proceso y de los bienes terminados del punto de origen al de consumo".

Para Enrique B. Franklin, la logística es "el movimiento de los bienes correctos en la cantidad adecuada hacia el lugar correcto en el momento apropiado".

En síntesis, se puede adoptar la siguiente definición de logística para conocer y describir de una forma amplia y precisa lo que es la logística en el contexto empresarial:

"La logística es una función operativa que comprende todas las actividades y procesos necesarios para la administración estratégica del flujo y almacenamiento de materias primas y componentes, existencias en proceso y productos terminados; de tal manera, que éstos estén en la cantidad adecuada, en el lugar correcto y en el momento apropiado".

La logística empresarial cubre la gestión y la planificación de las actividades de los departamentos de compras, producción, transporte, almacenaje, manutención y distribución.

Objetivos principales

La misión fundamental de la Logística empresarial es colocar los productos adecuados (bienes y servicios) en el lugar adecuado, en el momento preciso y en las condiciones deseadas, contribuyendo lo máximo posible a la rentabilidad de la firma.

La logística tiene como objetivo la satisfacción de la demanda en las mejores condiciones de servicio, coste y calidad. Se encarga de la gestión de los medios necesarios para alcanzar este objetivo (superficies, medios de transportes, informática…) y moviliza tanto los recursos humanos como los financieros que sean adecuados.

Garantizar la calidad de servicio, es decir la conformidad con los requisitos de los clientes, da una ventaja competitiva a la empresa. Hacerlo a coste menor permite mejorar el margen de beneficio de la empresa. Conseguirlo garantizando la seguridad permite a la empresa evitar sanciones pero también comunicar en temas actuales como el respeto del medio ambiente, los productos éticos… Estos tres parámetros permiten explicar el carácter estratégico de la función logística en muchas empresas (la presión del entorno crea la función). Ahora los Directores Logísticos son miembros de los comités de dirección de las empresas y reportan a los accionistas.

Los dominios de responsabilidad de los logísticos son largos y cubren niveles: operacionales (ejecución), tácticos (organización de la empresa) y estratégicos (planes estratégicos, prospectiva…).

Los objetivos y logros de las Estrategias Logísticas, se pueden agrupar en 4 grupos:

• 1. Objetivos de tipo Financieros:

• Disminución de los costes financieros de los stocks.

• Optimización de los costes de almacenamiento y de transporte.

• Reducción de los costes de planificación y puesta en marcha.

• Reducción de los costes de personal.

• Precios ventajosos de los servicios logísticos (las empresas suelen subcontratar los servicios logísticos a otras empresas).

• 2. Mercado / Clientes:

• Reducción de los plazos de entrega.

• Mantener relaciones más estrechas con los clientes (fabricantes, mayoristas, minoristas, consumidor final).

• Creación de una logística multinacional orientada a los mercados

• Flexibilidad frente a las variables exigencias de todos los clientes en general.

• Satisfacción creciente de los clientes frente a unas tasas de error que disminuyen.

• 3. Gestión de stocks y del transporte:

• Reducción de los plazos e itinerarios de entrega. El transporte se hace mucho más eficaz.

• Creciente rotación de stocks.

• Reducción de los stocks, costes de manutención (manipulación de los productos

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