Método Directo Comparativo para la Tasación de Unidades Funcionales.

1. Método Directo Comparativo para la Tasación de Unidades Funcionales. 44 min 48 s                                                                                  

• En el coeficiente de depreciación por edad y estado, el coeficiente obtenido de la tabla Ross Heidecke se divide por dos y luego 1-k/2?
• En locales comerciales está el coeficiente de relación frente y fondo. Se calcula: Sup. del local / frente al cuadrado. Con ese resultado ingreso a la tabla y extraigo el coeficiente de relación  frete y fondo. A este coeficiente se lo multiplica con el resto de los coeficientes. Para sacar el coeficiente de homogenización final.

1.  Mejoras. Propiedad Horizontal. 44 min 12 s

• Para las Mejoras, a la Tabla de Ross Heidecke, se ingresa con el resultado por el margen izquierdo. Y de acuerdo al estado de conservación, en la intersección de esas dos rectas, vemos un coeficiente expresado en porcentaje.
• Para tasar mejoras, fijarse en la calidad de materiales y en las partes húmedas del inmueble. Cocinas, baños, cañerías.
• Verificar la antigüedad de cada mejora. Podemos encontrar mejoras de distintos años. Ver cedulones de catastro o el final de obra. Utilizar métodos de indagación, dueño de la propiedad, juez, etc. Bien documentado.
• En una propiedad horizontal, estamos frente a superficies propias y espacios comunes. Una persona es dueña del departamento (superficie propia) y copropietaria del terreno.
• Hay que tener en cuenta, como transformar esa superficie común en propia.

1. Departamentos, Oficinas, Locales y Campos. 42 min 25 s

• En las zonas donde hay Departamentos (Unidades funcionales de  propiedad horizontal), no se encuentran lotes de terrenos, para realizar una comparación de antecedentes (Ej. Nueva Córdoba).
• Utilizamos el Método Comparativo, no el Método del Valor del terreno (Tabla Fitte y Servini).
• En la Tasación de Departamentos se utiliza un tipo ideal.
• En la Tasación de Departamentos, encontramos Superficie Propia, Superficie Común, Superficie Común de Uso exclusivo (Patio de Planta Baja, Habitación del Portero; Sótano, Terraza).
• Superficie propia homogeneizada en Departamentos, hay que transformar los m2 comunes en propia. A través de una tabla de homogeneización.
• Si una Oficina  tiene baño, va a tener mayor valor por su comodidad. Otro aspecto a tener en cuenta, es si tiene garaje o cochera. Las cocheras tienen su propia escritura.
• Los Locales Comerciales generalmente no están en propiedad horizontal, salvo los centros comerciales. En una galería, tienen mayor valor los locales del frente.
• Todos los locales comerciales, deben tener baño. De lo contrario, no son habilitados.
• En los locales comerciales, se tiene en cuenta el frente.
• En locales comerciales, ver el coeficiente de frente y fondo. Superficie del local / frente al cuadrado.
• En la Tasación de Automóviles, se utiliza un Método Lineal. Tiene en cuenta, una antigüedad de 5 años.
• Es igual que el Método utilizado en las Mejoras. Antigüedad / Vida Probable x 100.
• Este porcentaje, se deprecia del valor a nuevo del automóvil.
• En la Tasación de Campos, debe ir al lugar in situ. Ver el relieve de la superficie, si es llano. Los alambrados, nivel de las napas de agua, cuantos animales pueden pastar por hectárea. Si es apto para soja, tipo de suelo, clase de producción. Ver el valor de hectárea de la zona y multiplicar por la superficie del campo a tasar.
• Para hacer country, el 15% del campo utilizado se destina a calles y otro 15% a espacios verdes.

1. Lotes de terrenos, mejora y departamentos. Parte – A. 16 min 46s

• En la Tasación de Lotes, el lote ideal se busca en la Tabla de Fitte y Servinni o del Tribunal de tasación, según la zona.
• La Tabla de Fitte y Servini esta expresada en porcentaje y del Tribunal de Tasación es en tanto por uno.
• Se ingresa en las Tablas por la medida del frente. Allí se obtienen los coeficientes de homogenización. Estos coeficientes, en los antecedentes, dividen al valor del metro cuadrado. El resultado es el metro cuadrado homogeneizado. En el lote a tasar, los coeficientes multiplican al valor del metro cuadrado.
• Se utiliza la misma Tabla para todos los antecedentes.
• En un Lote Esquina, se utiliza la Tabla de Valvano. Para ingresar a esta Tabla se usa una ecuación, que es: La suma de los frentes / frente de mayor valor en $.
• El mayor valor del frente, no significa mayor cantidad de metros. Es mayor valor en dinero. El frente de menos metros, podría ser el más rentable o costoso económicamente.
• El resultado de la ecuación es N. Con N se ingresa a la Tabla. Hay que agregar la plusvalía. Se obtiene el coeficiente de homogenización.
• Si el lote esquina es un antecedente, el coeficiente obtenido divide al valor del metro cuadrado.

1. Lotes de terrenos, mejora y departamentos. Parte – B. 18 min 53s

• En los Departamentos corresponde homogeneizar las superficies. Debemos transformar los m2 comunes en propios. Cuanto representan los mts2 de uso común en la superficie propia.
• A través de una Tabla se determina qué %  de superficie propia, representan tanta cantidad de mts2 de superficie común.

1. Campos. Departamentos, oficinas, locales. Temas para el final. Dudas planteadas. Parte – A. 24 min 14 s

• En la Tabla Fitte y Servini, en la parte horizontal encontramos el frente de los lotes y en la parte vertical el fondo. Es una Tabla de doble entrada. Los primeros mts2 mencionados de un lote, representan el frente. (10m x 30m).
• En la Tabla Fitte y Servini, los coeficientes esta expresados en %. Hay que transformarlos en número entero (dividirlo por 100) o tener en cuenta que esta expresado en %.
• El Lote Esquina encontrado como antecedente, hay que analizarlo por la Tabla de Fitte y Servini, como a los demás antecedentes de lotes mediales. El coeficiente obtenido divide al valor metro del cuadrado, por ser antecedente. En este caso, no multiplica aunque sea esquina.
• La Tabla de Valvano no tiene coeficientes expresados en %. Son números enteros. El coeficiente obtenido en la Tabla de Valvano, también divide al valor del metro cuadrado, si el lote esquina es utilizado como antecedente. Así le restamos el valor de la esquina y se vuelve un lote medial. Para que todos los antecedentes estén homogeneizados según el tipo ideal.
• En un lote esquina, se ingresa en la Tabla de Fitte y Servini, tomando como frente el frente de mayor cantidad de mts2 y como fondo el frente de menor cantidad de mts2. Y se obtiene el coeficiente.
• En la Tasación de Departamentos hay que tener en cuenta la homogeneización de Superficies Propias, Comunes y Comunes de Uso Exclusivo. También encontramos balcones, galerías, dependencias, etc. Se usa una Tabla de homogenización con %.
• Todas estas superficies hay que convertirlas en la Superficie Netamente Propia. Por ej. Tenemos 50mts2 de departamento y 10 mts2 de galería. En la Tabla de homogeneización vemos que corresponde un 50% de la galería. A los 50 mts2 que ya son propios, los separamos. Los 10 mts2 de galería, representan en la superficie propia, según la tabla, 50% de esos 10 mts2 totales de la galería. El resultado es 5 mts2 de galería, que hay que sumarlos a la Superficie Propia.
• Al momento de buscar el coeficiente de Superficie Propia, tenemos que tomar los 50 mts2 del departamento más los 5 mts2 de galería. Es decir, 55 mts2.
• En el Método Indirecto, ver la tasa de interés. Si esta expresada como mensual, trimestral, semestral o anual. Hay que convertir todo a la misma unidad de tiempo (que debe ser mensual). La tasa de interés esta expresada en %.
• Se debe redondear hacia arriba. Para no perjudicar los honorarios.

1. Campos. Departamentos, oficinas, locales. Temas para el final. Dudas planteadas. Parte – B. 18 min 20 s

• Para la tasación de un Campo. Ver la originalidad de los títulos, planos, mensura, escrituras, cedulones, informes del registro. Mejoras, distancia a poblados, a ferrocarriles y rutas, a zonas comerciales. Linderos. Situación de los titulares registrales. También hacer un análisis intrínseco. Estudio de suelos (Corte transversal), tipo de producción (agrícola o ganadera). Cantidad de lluvia en el área. Minerales del suelo. Aguadas naturales o artificiales. Infraestructura.

1. Mejoras, esquina, homogeneización, fondo relativo, lotes irregulares.46min 23

• En el Método indirecto, el alquiler que genera el inmueble, es una renta en bruto. Ej. $5000 mensuales. A esto hay que sumarle los costos a cargo del locatario y en favor del locador. Ej. Impuestos, servicios, expensas.
• Los Lotes Irregulares, aparecen en general, por invasiones a terrenos regulares colindantes. Ej. Lotes con forma de martillo.
• En lotes irregulares, puede utilizarse la ecuación “Fondo Relativo”: superficie / frente.
• Lotes Esquina, son económicamente más rentable para construcción. Tiene doble frente, mayor iluminación y circulación de aire.
• Para ingresar a la Tabla de Valvano, se usa una Ecuación: La suma de los frentes / Frente de mayor valor (en dinero). Ej. El frente que da a una avenida muy transitada. Aunque este frente no sea el de mayor cantidad de mts2 del lote.
• Cuando en los ejercicios no se expresa cual es el frente de mayor valor. Será  el frente de mayor cantidad de mts2. O si uno de los frentes del lote esquina, esta subrayado, ese será el frente de mayor valor.

Mejoras:                                                                                                                                                                              

Metros Cubiertos 305 m2:                                                                                                                                                                                                                                 a) 185 m2 (Año 19772). Estado de Conservación 2.5. VP: 65 años.

b) 20 m2 (Año 1978). Estado de Conservación 2. VP: 60 años.

...