Reflexiones

Algunas reflexiones sobre la tributación y las desgravaciones a la vivienda

José García-Montalvo

Profesor del Departamento de Economía y Empresa

Universitat Pompeu Fabra

En los últimos meses hemos asistido a varias polémicas con respecto a la relación entre la fiscalidad y la vivienda. En primer lugar están los globos sonda, emitidos desde el gobierno, respecto a la necesidad de reconsiderar la conveniencia de las desgravaciones fiscales a la vivienda o su eliminación. La Ministra de Vivienda ha planteado la necesidad de sustituir las desgravaciones fiscales por ayudas directa a la adquisición de vivienda aunque el Ministerio de Economía no acabe de ver con buenos ojos esta propuesta. En segundo lugar varios informes han puesto de manifiesto nuevamente como la financiación local descansa fundamentalmente en impuestos ligados a la propiedad de viviendas, el incremento de su valor o las autorizaciones para construcción. Finalmente el nuevo censo de habitantes y viviendas señala que la proporción de tenencia en alquiler sigue cayendo. Por esto, junto a la ya comentada reconsideración de las desgravaciones fiscales a la vivienda en propiedad se vuelve a considerar la desgravación al alquiler en un intento de reequilibrar el arbitraje entre vivienda en propiedad y alquiler.

El objetivo de este artículo es presentar una serie de reflexiones sobre la situación actual de la tributación y las desgravaciones a la vivienda desde una perspectiva de distribución de la carga tributaria. En otras palabras quien paga y quien se beneficia. Con estos comentarios se pretende establecer una serie de consideraciones que ayuden a pensar sobre el impacto de las posibles modificaciones futuras de las desgravaciones a la vivienda. Por la obligada brevedad del artículo no se presenta una visión panorámica ni los detalles de cada uno de los aspectos sino más bien una serie de comentarios.

1. Booms inmobiliarios, fijación de precios y desgravaciones.

La fijación de precios en el mercado de la vivienda está muy influida por la fase cíclica que atraviesa el sector. Mientras en las fases de estancamiento o crecimiento lento el precio se fija en función de los costes en fases de boom el mecanismo de fijación de precios es muy diferente y viene regido totalmente por la demanda. Por ejemplo en la actualidad el precio que una familia está dispuesta a pagar por una vivienda viene determinado por el máximo nivel de endeudamiento al que puede hacer frente dados sus ingresos y el tipo de interés vigente. Cualquier libro de texto sobre microeconomía o hacienda pública indica que en estas circunstancias una desgravación a la adquisición de la vivienda acaba beneficiando a los constructores/promotores/propietarios del suelo/inversores. Los que realizan están transferencia de recursos son los contribuyentes (ya sean adquirentes de vivienda o no).

Pongamos un ejemplo para aclarar el mecanismo. Supongamos que el señor Martínez, que gana el salario medio español (unos 1.523 euros al mes), decide comprar una vivienda. Aporta el 20% en concepto de entrada y el resto los paga con un préstamo a 25 años con un tipo de interés del 4%. Los otros gastos del señor Martínez le permiten dedicar un 50% de sus ingresos brutos a la compra de la vivienda. En estas circunstancias el señor Martínez podría comprar una vivienda de 180.000 euros (al precio medio del metro cuadrado en la actualidad sería una vivienda de aproximadamente 100 metros cuadrados).

Supongamos que el señor Martínez viviera en España. Desde el punto de vista fiscal su aportación anual sería similar a los 9.015,18 euros que representan el techo máximo de la deducción por adquisición de vivienda habitual. Aunque los porcentajes de desgravación dependen de los años que hace que se compró la vivienda y de dos tramos (hasta 4.057,59 y hasta 9.015,18) supongamos para simplificar que puede deducirse un 15% durante todos los años que dura el préstamo. Como el señor Martínez es un ciudadano inteligente sabe que ese dinero que se deduce en su declaración del IRPF lo puede utilizar para comprar una vivienda mejor manteniendo el principio de gastar solo el 50% de sus ingresos. Como la deducción supone un menor gasto eso quiere decir que puede pagar más por la vivienda de su preferencia. De hecho el señor Martínez ahora puede comprar una vivienda de 195.000 euros. Esto significa que si las condiciones de los préstamos son las descritas con anterioridad la desgravación a la adquisición de vivienda supone un incremento en el precio del 8,3%.

El coste de estos gastos fiscales para el Estado es muy importante. Por ejemplo el proyecto de presupuestos del año 2005 consigna 3.076 millones de euros como beneficios fiscales por deducción de vivienda habitual en el IRPF. Si eliminamos los gastos fiscales asociados al IVA, donde el margen de maniobra es pequeño , entonces los gastos fiscales asociados a la adquisición de vivienda suponen el 14,6% del total. Si no se considera tampoco la reducción general sobre rendimientos del trabajo entonces la proporción aumenta hasta el 20%.

Desde el punto de vista de las magnitudes macroeconómicas los gastos fiscales para la adquisición de viviendas representan también magnitudes importantes. El gráfico 1 muestra la evolución desde 1990 de la proporción de gastos fiscales en vivienda respecto al PIB. Los datos provienen de García-Montalvo y Mas (2000) hasta el año 1996 y de Sánchez (2004) desde 1997. Los conceptos incluidos entre los gastos fiscales asociados a la vivienda en ambos trabajos no son exactamente idénticos pero son suficientemente cercanos como para que no aparezca una discontinuidad importante. El gráfico 1 indica que los gastos fiscales en materia de vivienda representan entre un 0,8% y un 1% del PIB. Esto quiere decir que si se eliminaran los mismos y se dedicaran dichos recursos a inversión en investigación y desarrollo la misma podría multiplicarse por 2 acercándonos a la media de la Unión Europea de gastos en I+D sobre el PIB. Esta comparación es relevante pues pone de manifiesto que uno de los graves problemas del patrón de desarrollo español (el exceso de importancia del sector de la construcción y la baja intensidad de la investigación y desarrollo) está fomentado directamente por el Estado mediante una serie de desgravaciones que tienen poca justificación económica. Por el contrario no cabe ninguna duda de las evidentes externalidades de la inversión en I+D y, por tanto, de la necesidad de la intervención pública en el sector.

Gráfico 1. Gastos fiscales en vivienda en proporción del PIB

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