ARRENDAMIENTO

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA

TITULO IV- DE LAS PERSONAS FISICAS

CAPITULO III-DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE DE BIENES INMUEBLES

Los ingresos por arrendamiento, al igual que cualquier otro tipo de ingreso de las personas físicas, se acumulan hasta el momento efectivo del cobro. Las deducciones se hacen hasta el momento efectivo del, pago.

El Artículo 141 de la LISR establece que se consideran ingresos por otorgar el uso o goce temporal de Bienes Inmuebles, los siguientes:

I.- Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en cualquier otra forma.

II.- Los rendimientos de Certificados de Participación Inmobiliaria No Amortizables (Bienes Inmuebles dados en Fideicomiso). Ver Anexo I al final de esta presentación.

En el artículo 142 de la LISR se establece que se podrán efectuar las deducciones siguientes:

1. El impuesto predial del año 2011 correspondiente a los inmuebles arrendados, así como las contribuciones locales de Mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que afecten a los mismos. También es deducible el impuesto (local) que se cobra en algunos Estados a los arrendadores.

Cuando el predial sea pagado por los arrendatarios, no será deducible por el arrendador.

2.-Los gastos de mantenimiento que no impliquen adicio¬nes o mejoras al bien de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes usen o gocen el inmueble.

3. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra, construcción o mejoras de los bienes in¬muebles (Se considera interés real el monto en que dichos intereses exceden del ajuste anual por inflación).

Para determinar el interés real se aplica en lo conducente lo dispuesto en el artículo 159 de la Ley del ISR, no obstan¬te, las instituciones de crédito y los organismos auxiliares de crédito deben informar por escrito a los contribuyentes, a más tardar el 15 de febrero de cada año, el monto del interés real que se les pagó en el ejercicio de que se trate, obligación que se les establece en la fracción IV del artícu¬lo 176 de la ley del ISR (en otras palabras, el contribuyente no tiene necesidad de hacer ningún cálculo),

4. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos, cuotas o contribuciones que conforme a la ley les corresponda cubrir a los arrendadores sobre dichos salarios, efectivamente pagados.

5. El importe de la primas de seguros que amparen los bienes respectivos.

6. Les inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.

Las personas que otorgan el uso o goce temporal de in¬muebles pueden optar por efectuar una deducción global que represente el 35% de sus ingresos por arrendamiento, en substitución de las deducciones señaladas en los pun¬tos 2 a 6 anteriores. A esta deducción sin comprobantes se le denomina de manera práctica "Deducción ciega". De ser el caso, la opción se debe ejercer por todos los inmuebles del contribuyente. El impuesto predial podrá deducirse aún en los casos en los que se haga uso de la deducción ciega.

El subarrendatario (persona que recibe en arrendamiento un bien que a la vez fue previamente arrendado a otro per¬sona) podrá deducir el importe de las rentas que pague al subarrendador.

Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inrnueble del cual derive el ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce temporal dé manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos dé cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.

De conformidad con el artículo 142 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, la parte propor¬cional a que se refiere el párrafo que antecede, se calcula¬rá considerando el número de metros cuadrados de cons¬trucción de la unidad por él ocupada u otorgada de manera gratuita, en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.

Ejemplo:

Metros ocupados por el propio

Arrendador o prestado en forma

gratuita para su uso o goce 80

Entre: Total de metros de la construcción 800

Igual a: Proporción 10%

Gastos de inmueble $ 12,000

Gastos no deducibles (10% de $ 12,000) 1,200

IVA de los gastos totales 1,920

IVA de los gastos que no será acreditable 192

Predial y derechos de cooperación de

obras públicas 4,000

Monto no deducible $ 400

También en los casos de subarrendamiento, el subarren¬dador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue su uso o goce gratuitamente.

Deducciones en función del tiempo en que un inmue¬ble es otorgado para su uso o goce

Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado por todo el ejercicio, las deduc¬ciones a que se refieren los numerales 1 a 5 inmediatos anteriores, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce. Respecto al numeral 6, es entendible que no se limite la deducción al periodo por el cual se otorgó él uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otor¬gue dicho uso o goce ya que no obstante que el bien no estuviera arrendado sí sufrirá deterioro.

Las deducciones y el IETU

La deducción optativa para efectos del ISR (35% sobre los ingresos) no es aplicable para efectos del IETU, por tal motivo, en esta última contribución se deberán efectuar, las deducciones que marca el articulo 142 de la Ley del ISR (numerales 1 a 6 anteriores) con las salvedades siguientes:

Los intereses pagados (reales o nominales) derivados de prestamos para la cornpra, construcción o

...