Arrendamiento

EL ARRENDAMIENTO

Es un convenio que confiere el derecho de usar un bien por un período determinado. El arrendamiento típico es celebrado entre dos partes: el propietario (arrendador) y la parte que contrata el uso del bien (arrendatario). Por ventajas de origen impositivo, de flujos de efectivo, y de otro tipo, los arrendamientos han adquirido importancia como alternativas a la compra de bienes cuando la empresa (arrendataria) necesita obtener los bienes para operaciones.

Los arrendamientos incluyen contratos que, aunque nominalmente no se les conoce como contratos de arrendamiento, también posee la característica de transferir el derecho a usar un bien (por ejemplo los contratos de abastecimiento de calor a instalaciones), y convenios que transfieren este derecho aun cuando el contratante puede comprometerse a prestar importantes servicios en relación con la operación o mantenimientos de los activos.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

La voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o ren¬tas".

En sus orígenes, el arrendamiento po¬día ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea ro¬manista de la locatio conductio, y así, si bien como señala Diez-Picazo, el que pro¬mete pagar el precio se llama "conduc¬tor", en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". Algunos autores, como Arias Ramos, ana¬lizan la idea de locare, y otros apuntan que la terminología nació "probable¬mente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado".

La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentaron sus bases para complementar al derecho romano, al gra¬do de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo, pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación

Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. En la legislación europea, y en alguna parle de la historia patria, el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio, ya se trate de cosas corpora¬les o incorporales, muebles, inmuebles, obra de servicios que preste una persona, Intelectuales o mecánicos, y las activida¬des encaminadas a llevar a cabo una obra. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento, tanto los bienes muebles como los inmuebles, los corpo¬rales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas ame¬ricanos), con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales (a. 2400, CC). Tene¬mos así, que los servicios que preste una persona, sean éstos intelectuales o mecánicos, y las actividades encaminadas a lle¬var a cabo una obra son objeto de distinto contrato, pero no del pacto arrendaticio.

Con la influencia del Código Napoleón, la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrenda¬dor, pero después del Código Civil suizo de las obligaciones, se modificó la legisla¬ción para hacerla imparcial, inclinarse in¬cluso en favor del arrendatario.

Los países europeos, después de la segunda guerra mundial, aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos, incluso se condenó la especulación ilícita, y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. En España, por ejemplo. hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos má¬ximos de aumento de renta, lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos.

En México, también existió una legis¬lación de excepción con motivo de la se¬gunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos pro¬pietarios (esta legislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992), situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación; ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias, con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación, en la capital de la República, con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993.

Es necesario reiterar que en los con¬tratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario), como en todos los contratos, y que las solucio¬nes deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la ga¬rantía social que consagra nuestra Constitución, sin menoscabo de los derechos del que me¬nos tiene.

Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legis¬lación civil, dada la frecuencia de su uso, después del contrato de compraventa. Es más, su importancia, tanto económica como jurídica, ha obligado a la especialización de los juzgadores, al menos en la capital de México, donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario.

. Caracteres

- Es Bilateral.

- Es Oneroso.

- Es Consensual.

- Origina obligaciones principales.

- Es de tracto sucesivo.

- Es Obligatorio en el sentido de que no es traslativo de la propiedad u otro derecho real

CLASIFICACIÓN

Es un contrato princi¬pal, porque no depende de ningún otro para su nacimiento o existencia y porque tiene su propia finalidad y función eco¬nómica y jurídica;

• BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recí¬proca;

• ONEROSO, en virtud de que las obliga¬ciones que ambas partes se deben, se traducen en provechos y gravámenes recí¬procos;

• CONMUTATIVO, porque en este con¬trato se saben desde el momento de su celebración los derechos y obligaciones de las partes;

• se trata de un contrato IN-TUITU PERSONAE en el sentido de que el arrendatario no puede subarrendar o ce¬der el contrato de arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador;

• es también un contrato FORMAL por regla ge¬neral, ya que debe otorgarse por escrito en el caso de bienes muebles valiosos y siempre lo es tratándose de inmuebles;

• TEMPORAL, porque se celebra por un perio¬do limitado, el cual se fija en relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada;

• DE TRACTO SUCESIVO, porque las prestaciones del arrendador y del arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera periódica, tiene esta naturaleza por antonomasia;

• NOMINA¬DO y traslativo de uso o disfrute.

LEYES ESPECIALES

El instrumento prevé los aspectos necesarios que permitan establecer las bases y mecanismos que garanticen el goce de los venezolanos al derecho de contar con una vivienda digna.

En el Decreto N° 8.586, publicado en la en la Gaceta Oficial 39.799, se establece que estarán sujetos a la aplicación de este reglamento los funcionarios públicos adscritos a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los propietarios, arrendadores o subarrendadores de inmuebles dedicados al arrendamiento.

Así como los arrendatarios de inmuebles, personas naturales o jurídicas que tengan como actividad habitual la administración de inmuebles, las organizaciones dedicadas a defender los derechos de arrendatarios y pequeños arrendadores, y los consejos comunales.

También plantea que todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

Los contratos deberán incluir los datos de las personas suscribientes, referencias del inmueble, identificación del uso que se le dará, duración del contrato, monto que deberá ser cancelado por concepto de canon de arrendamiento, estado de conservación del inmueble y su descripción.

El documento oficial señala que en un lapso no mayor a 15 días luego de la protocolización del contrato ante la Notaría Pública, el arrendador deberá consignar ante la Superintendencia la copia certificada del contrato de arrendamiento, y si no llegara a cumplir con esta disposición podría enfrentar sanciones.

Los datos formarán parte del Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, que pretende contar con información estadística cuantitativa y cualitativa, para fomentar políticas públicas que permitan "solventar los problemas y requerimientos en el sector de los arrendamientos".

Tanto los arrendadores como los arrendatarios deberán tramitar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda su incorporación a este registro.

Para determinar el valor del inmueble, esta institución evaluará, mediante una fórmula, el valor actual del inmueble, el valor del costo de reposición, el porcentaje de depreciación, su coeficiente de vulnerabilidad sísmica y variación geográfica.

Caracteres especiales:

UBICACIÓN: como el lugar donde se sitúe el inmueble,

 NATURALEZA: que la cosa arrendada debe ser

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