ARRENDAMIENTO

CAPITULO PRIMERO

ARRENDAMIENTO

(ART. 1666°)

Dentro de la concepción clásica algunos autores, consideran que el nombre del contrato ha sido recogido del término latino locatio condutio derivado del principio contractual romano locatio condutio rerum (locación de cosas). No obstante ello se denomina “contrato de alquiler” y más técnicamente de “contrato de arrendamiento”.

En un sentido amplio, se dice que es “un contrato en el que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio y, la otra, a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. De este concepto se desprende que existen tres categorías de arrendamiento: de cosas, de servicios y de confección de una obra. En ese sentido, Guillermo Borda, refiriendo se al primero conceptualiza manifestando. “hay locación de una cosa cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar el precio en dinero”.

1. Arrendamiento de cosas.- (locación de cosas o locatio conductio rei): Éste crea un vínculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre este la obligación de pagar la merced convenida.

2. Arrendamiento de servicios.- (locación de servicios o locatio conductio operarum): En éste, el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminación de contrato o por la muerte.

3. Arrendamiento de obra o Locación de obras.- (locatio conductio operis): En este contrato una persona se compromete con otra a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una casa.

En el Artículo 1666° del Código Civil vigente prescribe lo siguiente: “por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”. Aquí se destacan algunos elementos como:

 Los sujetos de la relación obligatoria contractual

 La cesión temporal del bien (cosas y derechos)

 La renta convenida

 No se incluye en esta definición el disfrute del bien, puesto que el término “uso” implícitamente comprende al goce o disfrute.

Naturaleza Jurídica

En lo que concierne a la naturaleza jurídica del derecho del arrendatario, se debate aun si el arrendamiento es un derecho personal, un derecho real o uno intermedio, en la forma siguiente:

 Derecho Personal.- Basado en el Derecho romano, la antigua legislación española y el antiguo Derecho francés, sostiene que es un derecho exclusivamente personal del arrendatario. Por esta razón tiene derecho a:

a. Solicitar al arrendador, en caso de incumplimiento, la entrega del bien y sus accesorios en ejecución del contrato.

b. Exigirle una prestación de hacer consistente en que lo mantenga en el uso del bien y,

c. A no ser perturbado por el arrendador en el uso del goce pacifico del bien.

 Derecho Real.- Troplong y otros autores, preconizan la naturaleza real del arrendatario sosteniendo que genera a favor del arrendatario un poder directo sobre el bien arrendado, permitiéndole obtener toda la utilidad que produce o parte de ella, con exclusión de las demás personas. Su finalidad radica en la tendencia de proteger al arrendatario como usuario del bien alquilado.

 Doctrina Intermedia.- Nuestro código civil, adopta el sistema intermedio, ya que es un derecho personal de acuerdo al artículo 1680, que establece la obligación del arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien durante un plazo el plazo del contrato, a conservarlo el bien arrendado en buen estado para el fin del arrendamiento y a realizar durante el mismo todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.

Pero, también la considera como un derecho real, ya que la ley dispone, que ne caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente modo:

a. Si el arrendamiento estuviera inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del arrendador y,

b. Si el arrendamiento no estuviere inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido; aunque excepcionalmente, el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

c. Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su posesión de buena fé (art. 1708°).

Caracteres Jurídicos

 Típico.- Este contrato está disciplinado en el ordenamiento jurídico civil, por consiguiente su régimen, naturaleza, efectos y conclusión lo podemos encontrar en el código civil a partir del artículo 1666° y siguientes:

 Principal.- Es un contrato autónomo e independiente, en primer lugar, porque ya no constituye una modalidad de locación y conducción junto a la locación de servicios y el contrato de obra como se consideró en el código derogado y, luego porque para su existencia y validez no depende de otro contrato.

 Con prestaciones reciprocas.- El arrendamiento es igualmente un contrato con prestaciones co-respectivas en razón de que el arrendador es al mismo tiempo acreedor de la renta convenida y el deudor del bien que debe ceder temporalmente para el uso.

 Oneroso.- El arrendamiento es un contrato susceptible de cuantificarse económicamente, por mediar una prestación y contraprestación de valor patrimonial por tanto, existen sacrificios que se compensan con una ventaja determinada, como cuando el arrendador pierde el uso del bien que compensa con el canon conductivo que percibe.

 Conmutativo.- El arrendamiento es además un contrato conmutativo porque desde el momento de su celebración las partes contratantes conocen los sacrificios y ventajas económicas que pretenden lograr.

 De tracto sucesivo.- En razón del tiempo es un contrato de duración ya que la obligación del arrendador de proporcionar al arrendatario el uso del bien se cumple a cada instante en forma continuada, así como recíprocamente el arrendatario cumple con pagar la merced conductiva por cada instante del uso del bien en forma proporcional.

 Consensual.- Porque las obligaciones que nacen del mismo no dependen de la observancia de formalidad alguna ni de la entrega del bien. En este sentido se perfecciona con el solo consensus de las partes sobre el bien materia del arrendamiento y la renta convenida, así como el tiempo de duración.

 Sujeto a la libertad de forma.- Finalmente, el arrendamiento es un contrato que se peculiariza porque predomina el principio de la libertad de forma, lo cual significa que las partes pueden escoger la forma o formalidad que más se ajuste a sus intereses, aun cuando se recomienda su celebración escrita.

Personas facultadas para arrendar.- El artículo 1667° establece, que puede dar en arrendamiento todas las personas que tengan esa facultad respecto de los bienes que administran:

a. El propietario del bien (dominus), desde que tiene facultades para disponer, usar y percibir frutos, por eso no es discutible su capacidad para arrendar.

b. El administrador judicial del bien o persona encargada de una administración con facultades generales y especiales de mandato.

c. Los menores capacitados por matrimonio o por obtener título oficial que los autorice para ejercer una profesión u oficio.

d. Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos, por tres años sin autorización judicial y, por más de tres, si cuentan con dicha autorización.

e. Los tutores necesitan de autorización judicial concedida previa audiencia del consejo de familia para arrendar los bienes del menor por más de tres años y con las limitaciones legales.

f. El curador de bienes, solo podrá arrendar los bienes del incapaz, si justifica su necesidad o utilidad, lo autoriza el juez, previa audiencia del consejo de familia.

Según nuestro ordenamiento algunas personas están impedidas de tomar en arrendamiento determinados bienes en función a la relación que tienen con los mismos, estos son:

a. El administrador respecto de los bienes que administra.- En ese sentido, no pueden tener calidad de arrendatarios los padres, tutores, curadores y albaceas respecto del os bienes que administra. El fundamento se encuentra en la necesidad de proteger los bienes de menores, incapaces, ausentes y herederos.

b. Las personas que estén impedidas por ley.- Se refieren propiamente a los funcionarios estatales taxativamente señalados en el artículo 1366° y siguientes, a quienes la ley expresamente impide adquirir derechos directa o indirectamente o por interpósitas personas, aun cuando creemos que no solamente se refiere a los derechos reales, sino también a los personales como el arrendamiento del que se derivan algunos efectos de carácter real.

Arrendamiento de bien indiviso.- Por mandato de la ley el copropietario de un bien indiviso no puede arrendarlo sin el consentimiento de los demás coparticipes; pero, si lo hiciera, el arrendamiento es solo válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente, por sencilla razón, de que ningún condueño tiene derecho exclusivo para entregar en arrendamiento un bien

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