ASUNTO: ASESORÍA LEGAL. (CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA URBANA DESTINADA A CASA HABITACIÓN)

México, D.F a 4 de Marzo del 2014.

Lic. Raúl Méndez.

Socio, Director Negocios.

Consultoría de Negocios Estratégicos.

ASUNTO: ASESORÍA LEGAL. (CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCA URBANA DESTINADA A CASA HABITACIÓN).

Lic. Jorge Rodríguez, Abogado dando respuesta a sus inquietudes, respecto del contrato de Arrendamiento de Casa Habitación,  A continuación se mencionan los siguientes puntos:

ANTECEDENTE DE SOLICITUD DE ASESORIA.

“Luis, Jorge, buenas tardes les podría pedir un favor, personal, estoy por
rentar una casa y me están enviando este contrato lo podrían revisar y
hacerme llegar sus observaciones, para proceder a la firma en caso de su
visto bueno, solo les hago dos tres comentarios, el plazo deberá ser por un
año, y tengo una pregunta respecto al pago, le cantidad pactada es de
$25,000.00 más $3,000.00 de mantenimiento mi duda es el incremento a que se
refiere del 55 anual, solo deberá ser por la cantidad de la renta o también
se debe incluir el mantenimiento, me apoyan con esto, tercer pregunta la
pena convencional que establecen 30%, es normal o debe ser de común acurdo y para ambas partes, o solo se aplicara a el arrendatario? muchas gracias
quedo en espera de sus comentarios, reciban un cordial saludo.

Lic. Raúl Méndez
Consultoría de Negocios Estratégicos S.C”

RESPUESTAS A LAS INQUIETUDES MANIFESTADAS.

Por lo que se puede desprender del antecedente, son las siguientes preguntas:

1. ¿EL PLAZO DEBERÁ SER POR UN AÑO?

Respuesta:

1.1. ARTÍCULO 2448 C (CCDF). La duración mínima de todo contrato de arrendamiento de inmuebles destinadas a la habitación será de un año forzoso para arrendador y arrendatario, que será prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta por un año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo convenio en contrario

Respecto a la duración mínima de los efectos del arrendamiento se derivan 2 prohibiciones:

• La primera, que el contrato no podrá ser celebrado por un término menor a un año.
• La segunda, que las partes no pueden dar por terminado el contrato antes de que se venza el tiempo mínimo fijado por la ley.

En caso de que durante el transcurso del contrato las partes voluntariamente decidan terminar el arrendamiento, dicho convenio no surtirá efecto y cualquiera de ellas podrá exigir la continuación del cumplimiento de las obligaciones, lo anterior debido a que el legislador decidió que su duración fuera forzosa para ambos contratantes.

Asimismo el artículo 2483 (CCDF) señala los diferentes supuestos en los que puede darse por terminado el contrato de arrendamiento, para el caso en concreto a la inquietud se señala lo siguiente:

Artículo 2483.- El arrendamiento puede terminar:

I. Por haberse cumplido el PLAZO FIJADO EN EL CONTRATO o por LA LEY, o por estar satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;

1. TIEMPO INDETERMINADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Solo en caso de que en dicho contrato no esté determinado el tiempo del contrato de arrendamiento la misma ley nos señala lo siguiente:

Artículo 2484.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observará lo que disponen los artículos 2478 y 2479.

Artículo 2478.- todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte, de manera fehaciente con treinta días hábiles de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es rustico, de comercio o de industria.

Artículo 2479.- dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a poner cedulas y a mostrar el interior del inmueble a los que pretendan verlo. Respecto de los predios rústicos, se observara lo dispuesto en los artículos 2,456, 2,457 y 2,458.

1. PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Sirve de apoyo a lo anterior en caso de controversia la siguiente tesis jurisprudencial, que a continuación se menciona:

ARRENDAMIENTO. SI LA PRÓRROGA DEL CONTRATO NO SE DEMANDA CUANDO TODAVÍA SE ENCUENTRA VIGENTE, LA ACCIÓN ES IMPROCEDENTE (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE VERACRUZ).

La prórroga concebida como un derecho del arrendatario para continuar en el uso y goce de la localidad arrendada, está regulada en el artículo 2418 del Código Civil para el Estado, que establece, en lo que interesa, que vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo determinado, tiene derecho el arrendatario que esté al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su objeto, a que se le prorrogue hasta por dos años más ese contrato. Por otra parte, la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció en la tesis visible en la página cuarenta y cinco del Semanario Judicial de la Federación, Sexta Época, Volumen CXXXIII, Cuarta Parte, de rubro: "ARRENDAMIENTO, PRÓRROGA DEL CONTRATO DE.-El derecho de prórroga que concede al inquilino el artículo 2485 del Código Civil, no opera por ministerio de la ley al vencimiento del contrato, sino que es necesario que el arrendatario la solicite, cuando el contrato por tiempo determinado se encuentra aún vigente.". En esta tesitura, el citado precepto 2418 no debe interpretarse en el sentido de que la prórroga puede demandarse después del vencimiento del contrato de arrendamiento, sino que antes de que concluya el plazo convenido el inquilino debe pactarla expresamente con el arrendador, y en caso de negativa demandarla judicialmente; lo anterior desde la perspectiva de que no puede prorrogarse un contrato que ya no existe o concluyó. Por tanto, cuando se demanda la prórroga del contrato de arrendamiento después de su vencimiento, la acción resulta improcedente.

Lo anterior es importante en el caso de querer que el contrato sea prorrogable por un año más señalado en la ley, es decir, que la prorroga debe pactarse antes de que se dé por terminado la vigencia del contrato de arrendamiento.

CONCLUSIONES.

1.- PLAZO FORZOSO 1 AÑO.

2.- PLAZO INDEFINIDO SE DEBE DAR AVISO DE TERMINACIÓN (30 DIÁS HABILES DE ANTICIPACIÓN EN CASO DE CASA HABITACION FINCA URBANA)

3.- PRORROGA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DEBE CELEBRARSE DURANTE LA VIGENCIA DEL CONTRATO, NO DESPUES DE QUE CONCLUYO EL PLAZO DE VIGENCIA DEL CONTRATO.

RESPUESTA 2.

2.- La cantidad pactada es de $25,000 más $3,000 de mantenimiento ¿mi duda es el incremento a que se refiere del 55 (sic) anual, solo deberá ser por la cantidad de la renta o también se debe incluir el mantenimiento?

El respecto y revisando la redacción de dicha cláusula, no se especifica que monto es de pago de renta y que proporción es para pago de mantenimiento.

Por lo que en caso de quedar así la redacción del mismo, se interpreta que el incremento del 5% anual de la última renta o el porcentaje que resulte de la inflación se pagara el mayor.

Por lo anterior en caso de controversia el incremento contempla renta y mantenimiento.

2.1.- RESPECTO DEL 5% ANUAL COMO INCREMENTO DE RENTA ANUAL, LA SEÑALA LO SIGUIENTE.

Artículo 2448 D. Para los efectos de este capítulo la renta deberá estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.

En aquellos contratos en que el importe de la renta mensual no exceda de ciento cincuenta salarios mínimos generales vigentes en el distrito federal, el incremento no podrá exceder del 10% de la cantidad pactada como renta mensual.

LIGA PARA VER LOS SALARIOS MINÍMOS GENERALES VIGENTES DEL DF.

http://www.conasami.gob.mx/pdf/salario_minimo/sal_min_gral_area_geo.pdf

Monto de incremento de renta no podrá exceder de lo siguiente:

1.- 150 SMGVDF (ZONA A Y B 67.29 ZONA C 67.77)

150 X 67.29= 10,093.50

2.- 10% DE LA RENTA= $25,000 + $3,000= $28,000 X 10%= 2,800.

CONCLUSIONES.

1.- CAMBIAR LA REDACCIÓN DE DICHA CLÁUSULA, DONDE SE DETERMINE QUE $25,000 SERÁ POR CONCEPTO DE PAGO DE RENTA Y QUE $3,000 SERÁ POR CONCEPTO DE PAGO DE MANTENIMIENTO.

2.- PACTAR LAS PARTES SI DICHO INCREMENTO TAMBIÉN SERÁ CONSIDERADO EN EL MANTENIMIENTO O SOLO EN LA PROPORCIÓN CORRESPONDIENTE A LA RENTA, ES DECIR, SOLO SOBRE LOS $25,000.

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