Arquitectura Legal y Ejercicio Profesional

Arquitectura Legal y Ejercicio Profesional  I

2do Cuatrimestre - 2018

Trabajo  práctico N°2 – CASO PRÁCTICO

PARTE A

1. Un inversor [ A ] con diversidad de emprendimientos localizados por toda CABA, solicita asesoramiento en general y, por otro lado, tomar la obra resultante. Este inversor [ A ] se contacta porque desea abrir un local gastronómico en planta baja para subalquilar a alguna franquicia y, un local comercial en la planta alta para abrir un SPA; sobre una propiedad con “protección patrimonial”. Además convenció a su vecino lindero [ B ] -quien se rehúsa a venderle el terreno- para "unir" las dos propiedades (propiedad de A y propiedad de B) afín de construir en el terreno vacío de [ B ] un hotel boutique, el cual "utilizaría directamente" los servicios de la propiedad de [ A ], es decir, desea que el restó/café y el SPA estén conectados "de alguna manera" física con el hotel.

1. ¿Cómo asesorarían a su comitente [A] respecto de esa situación?

Lo primero que deberíamos resolver, es que tipo de protección patrimonial posee el terreno. Las propiedades con “protección patrimonial”, poseen restricciones. Según la LEY Nº 1227/03, menciona en el Artículo 13 - Restricciones: Los bienes que se declaren o que se consideren declarados en virtud de lo dispuesto en el Art. 9°, Inc. a) de la presente Ley, no podrán ser enajenados, transferidos, modificados o destruidos en todo o en parte sin la previa intervención de la Secretaría de Cultura, salvo que dichas facultades, en los casos que correspondan deban ser ejercidos por la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Históricos o por la Secretaría de Medio Ambiente y Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Por ende, habría que corroborar que tipo de APH posee el terreno de [B].

Por otra parte, le aconsejaríamos constituir un fideicomiso, ya que esta figura legal, es de fácil y rápida constitución, la plata que hay que invertir para crearlo es poca, y en cuanto a los impuestos corre con la ventaja (respecto de las S.A. y S.R.L.) de que en ganancias, paga cada una de las personas físicas y no por empresa, lo cual normalmente es menor al 35%.

1. ¿Cuál es la viabilidad del proyecto?

La viabilidad del proyecto se verá afectada respecto al tipo de protección patrimonial que posea el terreno, ya que de ser completa, no se puede tocar absolutamente nada del edificio original. En cambio, de ser parcial, lo único que no podrá tocarse, son las fachadas y estructuras originales, por lo que uno podría armar un proyecto que se adapte a la situación.

1. Para la instancia inicial el inversor [A] quiere reducir al mínimo los gastos y optimizar mucho los tiempos para realizar una evaluación inicial que le permita analizar la viabilidad económica del emprendimiento y salir a la búsqueda de capitales. De modo que solicita realicen un dibujo muy sencillito, que sí cumpla los códigos pertinentes y que visualice de manera general el proyecto, y entonces no abonar los honorarios correspondientes a esta instancia inicial. Luego, sólo precisará parte de la etapa de PROYECTO correspondiente a los documentos para ejecutar la obra porque ya conoce una cuadrilla que puede realizar muy bien la obra con muy pocos planos; así que solicita negociar el pago de honorarios.

1. ¿Qué devolución le hacen a su comitente al respecto?

De pedir solamente la etapa de croquis y de ante proyecto, lo que deberíamos fijar es un porcentaje de los honorarios que vamos a recibir por todo, es decir, cuales es el plan de pagos que vamos a tener, si ellos nos pagan mes a mes, si nos pagan por plano terminado, etc. Y por otra parte, deberíamos pactar en una cláusula del contrato, ceder el uso de propiedad intelectual del proyecto.

1. La totalidad del emprendimiento será de 1000m2, calcule los honorarios correspondientes.

PARTE B

1. Ya finalizadas las etapas de croquis preliminar, anteproyecto y proyecto del emprendimiento comprendido por el hotel, el local gastronómico para franquicia y el SPA se resuelve ejecutar con un Esquema de contratación CON empresa constructora. Sobre la propiedad de [A] se desarrollará la obra por coste y costas y, sobre la propiedad de [B] será por ajuste alzado. La parquización en ambos casos, [A] y [B], será por unidad de medida.

1. ¿Es esto posible? Justifique

De tener los lotes unificados, es posible hacerlo. De no tenerlos, no, ya que en el hipotético caso de que, por ejemplo, haya una pelea entre las partes, podrían generarse conflictos sobre qué o cuánto puso cada uno.

1. Grafique las relaciones que corresponden al esquema en que será ejecutada la obra y definan su rol profesional en dicho esquema.

1. Se inicia la obra por la propiedad de [A] como primera etapa de obra.
   Llegado un grado de avance medio en la primer etapa el propietario [B] dice que [A] está gastando mucho más de lo “normal” en la reforma para el local gastrónomico y el local SPA. Exponiendo además que “esa no es su parte” con lo cual decide no pagar más aunque sí continuar con su participación. Además sugiere cambiar al arquitecto porque “según su propia suposición” los costos tan elevados son producto de las ideas raras del arquitecto.

1. ¿Qué sugiere?

La sugerencia sería demostrar al vecino que la obra se está llevando a cabo conforme a lo especificado en el proyecto que él en conjunto con el inversor decidieron aceptar, explicaría también que al haberse otorgado un derecho de superficie esa también es su parte e intentaría convencerlo de continuar con la obra para que lo realizado hasta el momento no le sea un costo hundido por tener que abandonar una obra y afrontar los costos de rescisión del contrato.

1. El propietario [B] (quien actualmente alquila cocheras en su terreno), decide que no quiere continuar con el emprendimiento, pero motivado por la posibilidad de mejorar su propio negocio decide hacer otro proyecto, sólo en su parte, con otro arquitecto amigo tomando como “base” la idea del proyecto del hotel.
   El propietario [A] le dice al propietario [B] que quiere una retribución por toda la reforma hecha en su
   terreno ya que este emprendimiento, incluso el diseño en si mismo, sólo tenía sentido conectándolo con el hotel boutique en el terreno lindero.

1. ¿Cómo responden ante [B] al respecto de su idea?

En primer lugar comenzadas las obras, ya debería existir el fideicomiso, por lo que el del mismo. Finalmente, en cuanto al inversor, podría intentar reclamar por el lucro cesante que implica que el restaurant y el gimnasio no estén conectados al hotel lindero.propietario del terreno vecino ya no es libre de decidir unilateralmente el destino del terreno. Por otro lado, como registramos el proyecto del hotel, el vecino no puede contratar a otro arquitecto para realizar nuestro proyecto sin pagarnos a nosotros por la propiedad intelectual 

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