CONTRATO PREPARATORIO, LA PROMESA

DERECHO CIVIL III

CONTRATO PREPARATORIO, LA PROMESA

OBJETIVO

Definir el concepto de Contrato de promesa, unilateral y bilateral, señalar sus características básicas y mencionar brevemente sus antecedentes históricos.

Especificar su naturaleza y función jurídica especialísima, así como los elementos esenciales para su existencia y validez.

Analizar su clasificación, las diferencias y similitudes que guarda respecto de otras figuras jurídicas y destacar la importancia y eficacia que posee desde el punto de vista práctico y jurídico.

Por último, hacer referencia a los efectos o consecuencias que implica su incumplimiento y la terminación del mismo.

CONCEPTO

Promesa de contrato, contrato preparatorio, precontrato, antecontrato o contrato preliminar, son los nombres que se asignan a esta figura jurídica. La denominación más correcta es la de Contrato de promesa, pues anuncia su efecto principal. Es un contrato por virtud del cual una parte o ambas, se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado.

No se trata de cualquier contrato abstracto, sino de un contrato en especial, en el que las partes se obligan en cierto tiempo a celebrar (La especificación del contrato es un requisito).

Para que la promesa de contratar sea válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.

ANTECEDENTES

El contrato de promesa no se encontraba regulado por el derecho Romano aunque había algunos pactos que pueden considerarse como antecedentes del mismo (CONTRAHENDO, PACTO DE MUTUODANDO) mediante los cuales se prometía una estipulación de un contrato de mutuo: Eran actos jurídicos que preparaban la celebración de nuevos actos jurídicos, característica básica del Contrato de Promesa.

El Código de Napoleón solamente reglamentaba la promesa de venta, en los términos que recogieron nuestros Códigos Civiles de 1870 y 1884

El Artículo 2819 del Código Civil de 1884 decía textualmente: “para que la simple promesa de compraventa tenga efectos legales, es menester que se designe la cosa vendida, si es raíz o mueble no fungible. En las cosas fungibles bastará que se designe el género y la cantidad. En todo caso deberá fijarse el precio”

CARACTERÍSTICAS

La promesa de contrato es un acto especialísimo, el único cuyo objeto es celebrar un contrato definitivo en el futuro. Las distintas obligaciones que pueden nacer del contrato, son de dar, hacer y no hacer. En la promesa de contrato se trata de una obligación de hacer: celebrar un contrato en el futuro. Las obligaciones de hacer pueden referirse a hechos materiales o actos jurídicos.

Las partes que intervienen en la promesa, se denominan respectivamente promitente y beneficiario. Si la promesa es unilateral, una parte es el promitente, es decir, el que se obliga a celebrar un contrato futuro determinado y la otra es el beneficiario. Éste no reporta obligación alguna, porque él no se ha obligado a concertar el contrato futuro, por ejemplo, la promesa unilateral de venta, donde el promitente se obliga a vender, pero el beneficiario no se obliga a comprar, quedando a opción del beneficiario exigir o no la celebración del contrato definitivo de compraventa.

Cuando la promesa es bilateral, ambas partes juegan el papel de promitentes y de beneficiarios. Una parte se obliga a vender y otra a comprar; hay obligaciones recíprocas.

PROMESA UNILATERAL Y ACTO UNILATERAL

No debe confundirse la promesa unilateral con el acto jurídico unilateral. En la promesa unilateral existe el consentimiento, es decir, el acuerdo de dos o más voluntades, sólo que una de las partes resulta exclusivamente obligada, en tanto que la otra no reporta obligación, pero hay un acto jurídico bilateral, por ejemplo, la promesa unilateral de venta, es contrato porque se ponen de acuerdo las partes en otorgar una operación que tenga por objeto dentro de cierto tiempo obligar al promitente a realizar la compraventa; hubo acuerdo de voluntades para ese objeto de interés jurídico. Es unilateral sólo porque el promitente se obliga a vender y el beneficiario simplemente acepta sin obligarse a la compra, pero es un contrato porque el beneficiario ha dado su consentimiento para que, si así lo desea, exija dentro del plazo la celebración de la compraventa definitiva. En cambio, en el acto jurídico unilateral de la oferta que existe inicialmente en todos los contratos en el momento de su formación, sólo hay la manifestación de voluntad del oferente.

UTILIDAD

Desde el punto de vista práctico y jurídico, el contrato de promesa llena infinidad de necesidades, unas de orden simplemente material, otras de orden jurídico. En ocasiones la falta de tiempo, la circunstancia de tratarse de un día inhábil, etc., imposibilitan la concertación de un contrato definitivo, que exigiría la redacción laboriosa ante notario, y basta con celebrar una promesa para ocurrir después a otorgar el contrato definitivo, o bien, el mandatario no tiene poder especial para celebrar el contrato definitivo, desea recabar ese poder y, entre tanto pacta una promesa, o se presentan ciertas dificultades de hecho porque no se tienen los títulos, la documentación, etc., por lo que se firma una promesa entre tanto se obtengan.

En el orden jurídico puede suceder que sea menester llenar ciertos requisitos de orden procesal, administrativo, etc., y mientras se cumplen esos requisitos, se celebra una promesa para otorgar después el contrato definitivo. (Por ejemplo, generalmente acontecía en las sucesiones, entre tanto no se pagaba el impuesto hereditario, no se podía vender. Se realizaba el contrato de promesa de venta a reserva de cumplir con los trámites, liquidar el impuesto hereditario y firmar así después el contrato definitivo).

FUNCIÓN JURÍDICA

La promesa de contrato cumple una función jurídica, es decir, su finalidad es exclusivamente jurídica y no económica. En la promesa o contrato preliminar, se cumple una finalidad exclusivamente jurídica, no hay transmisión de riqueza, ni aprovechamiento de la misma, ni tampoco utilización de

...