Compraventa

I. LA COMPRAVENTA.

1. La compraventa: concepto y caracteres esenciales.

La compraventa es el contrato por el que una de las partes se obliga a entregar una cosa determinada y la otra parte se obliga a pagar un precio cierto en dinero o signo que lo represente.

Características de la compraventa.

- La compraventa es un contrato consensual, es decir se perfecciona por el consentimiento y no hace falta ningún requisito adicional de entrega para su perfección.

- Es obligatorio, es decir, su sola perfección no determina la transmisión de las cosas vendidas. Para que tenga lugar la transmisión del dominio es necesaria la entrega de la cosa vendida (traditio).

- Es un contrato oneroso y bilateral, es decir, el contrato determina sacrificios o desplazamientos patrimoniales para ambas partes que son recíprocos.

- Es un contrato conmutativo lo que significa que las prestaciones de las partes están determinadas sin riesgo de pérdidas o ganancias.

- Es esencial que el cambio se haga por dinero o signo que lo represente.

Venta civil y venta mercantil.

La venta civil está regulada por el derecho civil mientras que la venta mercantil se lleva a cabo siguiendo el derecho mercantil.

2. Constitución.

a) Capacidad para comprar y vender. Prohibiciones.

Las partes del contrato son:

- Vendedor: Se obliga a entregar la cosa.

- Comprador: Se obliga a pagar el precio.

Pueden celebrar este contrato todas las personas que el Código autorice para obligarse.

El menor emancipado puede vender bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales y bienes de extraordinario valor sin el complemento de capacidad de los padres o el curador (Art. 323).

Artículo 323

“La emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor, pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus padres y, a falta de ambos, sin el de su curador.

El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio.

Lo dispuesto en este artículo es aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad.”

El menor emancipado casado necesita para vender los bienes que son comunes al cónyuge el complemento de capacidad del mismo si éste es mayor de edad y si éste es menor de edad necesitará el consentimiento de los padres o curadores de uno y otro.

En caso de incapacitación la sentencia de incapacitación dirá si ésta afecta a la compraventa y en qué medida.

Prohibiciones legales del contrato de compraventa.

Las personas capaces pueden comprar y vender pero el artículo 1459 CC establece una serie de prohibiciones de comprar que no son incapacidades sino prohibiciones a determinadas personas por su posición o los vínculos especiales que les unen a determinadas personas.

Artículo 1.459

“No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:

1º. Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección.

2º. Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados.

3º. Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.

4º. Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.

Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.

5º. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.

Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.

La prohibición contenida en este número 5º. comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.”

b) La cosa.

Pueden ser objeto de compraventa las cosas y derechos patrimoniales transmisibles. Su existencia tiene que ser actual o futura (artículo 1271). Es futura la cosa que se espera según el curso normal de los acontecimientos pero que no existe en el momento de celebrar el contrato. Según el artículo 1271, apartado 2 no puede ser objeto de venta la herencia futura.

c) Precio.

Debe consistir en dinero o signo que lo represente y ha de estar determinado o ser determinable.

Que sea cosa cierta no significa que esté determinada, sino que sea determinable. El Código Civil no permite que haya un nuevo acuerdo para fijar el precio y que su perfeccionamiento se deje al arbitrio de uno de los contratantes. Pero estos si pueden pactar el procedimiento mediante el cual debe establecerse el precio. Hasta entonces el precio no será determinado sino determinable y puede ser fijado por un tercero, por cosa cierta o por otro precio.

Si el tercero no puede o no quiere determinar el precio, el contrato será ineficaz.

Precio parte en dinero, parte en otra cosa. En este caso, el contrato se va a calificar según la intención de las partes. Si esta intención no consta se entenderá que hay permuta si el valor de la cosa dada como precio es superior al del dinero y se entenderá que hay compraventa en el caso contrario.

En principio el precio se fija libremente por las partes salvo que exista una limitación en virtud de una disposición especial.

d) La perfección del contrato: las arras.

En general, las arras consisten en la entrega de una suma de dinero u otra cosa que un contratante entrega a otro cuando se celebra el contrato.

En la compraventa con arras es el comprador quien las entrega al vendedor y pueden ser:

- Confirmatorias: En este caso la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato o prueba de su perfección. La cantidad se considera entregada a cuenta del precio y no faculta para resolver la obligación contraria.

- Penitenciales o de desistimiento: Cuando la entrega permite a cualquiera de las partes desistir del contrato ya perfeccionado allanándose el comprador a perderlas y el vendedor a devolverlas duplicadas (artículo 1454).

- Penales: Cumple una auténtica función de garantía del cumplimiento de las obligaciones. Se pierden o se devuelven duplicadas según quien incumpla, pero no facultan para desligarse de la obligación que se puede exigir coactivamente.

3. Contenido.

A) Obligaciones del vendedor.

Son obligaciones del vendedor:

- La obligación de entregar la cosa vendida o de transmitir el derecho que sea al comprador.

- Salvo pacto en contra, está obligado al saneamiento de lo vendido, a pagar los gastos de entrega o transmisión de la cosa y a pagar los gastos de otorgamiento de escritura.

- Facilitar al comprador los títulos de pertenencia y toda la documentación necesaria para asegurarle el reconocimiento de la titularidad de la cosa o derecho adquirido.

1º) Entrega de la cosa.

Consiste en poner la cosa en poder y en posesión del comprador con intención de pago.

La entrega tiene que consistir en una tradición (traditio) cuando se transmite un derecho real poseíble. Sin embargo, si se vende un derecho real no poseíble (hipoteca) o un derecho que no sea real la transmisión se produce con la sola celebración del contrato. Hay distintas formas de entrega:

- Tradición real o material: Consiste en poner la cosa en posesión del comprador. Esa entrega se puede sustituir por lo que se conoce como “entrega instrumental”, que es el otorgamiento de la escritura pública mediante la cual se celebra el contrato y que equivale a la entrega si de la propia no se deduce lo contrario.

- Tradición simbólica: Cuando se trate de entregar cosas u objetos muebles el artículo 1.463 CC contempla como formas de entrega, la entrega de las llaves del lugar donde los bienes estén depositados, o la conformidad de las partes si la cosa vendida no se puede poner en poder del comprador en el momento de la venta.

- Traditio Brevi Manu: El comprador tenía ya la cosa en su poder en virtud de otro título. Ej: Arrendamiento.

- Constitutum possessorium: El propietario después de la venta continua poseyendo la cosa pero ya no como propietario sino por un concepto distinto.

En relación con la obligación de entregar, el vendedor tiene que entregar la cosa en el estado en el que se encontraba al perfeccionarse el contrato y tiene que conservar la cosa con la diligencia propia de un buen padre de familia.

Además, el vendedor tiene que entregar los frutos que la cosa produzca desde que surgió la obligación de entregarla y si lo vendido es una cosa determinada la tiene que entregar con todos sus accesorios.

2º) El problema de la obligación de transmitir la propiedad.

La cuestión que se nos plantea es si el vendedor,

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