DERECHO DE RETRACTO ESTIPULADO EN EL ARTÍCULO 1592 DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO

UNIVERSIDAD PERUANA DE CIENCIAS APLICADAS

 DERECHO DE RETRACTO ESTIPULADO EN EL ARTÍCULO 1592 DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO

Monografía que como parte del curso de Derecho de Propiedad

Presentan los alumnos

AUCCA, Alis

MEZA, Milka

NOA, Laura

RUBIO, Verónica

Mayo 2013[pic 1]

RESUMEN

La  siguiente monografía tiene como tema central el derecho de retracto, la hipótesis plantea algunos temas doctrinales a fin de demostrar opiniones doctrinales relacionados con el proceso o derecho de retracto, que es como lo define nuestra legislación, como la facultad que la ley concede a determinadas personas bajo circunstancias específicas con respecto a la posición ante el derecho de propiedad (copropietario, litigante, el propietario de usufructo, etc.), con el propósito de subrogarse en lugar del comprador en todas las estipulaciones de un contrato de compraventa, persiguiéndose desentrañar la finalidad de este derecho otorgada por la ley (puesto que se opone a la autonomía de la voluntad o estabilidad contractual), el cual consistente en la subrogación a favor de retrayente( él que sustituye al comprador); asimismo, se busca indicar que el contrato primigenio de compraventa se mantiene intacto e inatacable, puesto que con el derecho de retracto no se rescinde, resuelve o revoca dicho acto jurídico.

Se procura también establecer los efectos de este proceso los mismos que se relacionan con la sustitución del retrayente en lugar del comprador y la obligación del titular del derecho de retracto a reembolsar los diversos gastos efectuados por el comprador. Asimismo se analizara los requisitos que revisten a este proceso, por cuanto una de sus características es su excepcionalidad, pues atenta contra la seguridad que debe reinar en la contratación, de la misma forma que se trata de causales preestablecidas, las mismas que no pueden ser interpretados extensivamente, es decir que gozan de este derecho solo algunas personas, las que son establecidas taxativamente en la ley; son esas y no pueden ser otras más. Consecuentemente se analizará el aspecto procesal, es decir la forma que la ley ha establecido para que el sujeto titular del derecho de retracto, acuda al Estado u Órgano Jurisdiccional, y solicite el reconocimiento y la tutela amparada por el derecho.

1.  CONCEPTO DE RETRACTO

El retracto en nuestro código civil peruano se manifiesta de la siguiente manera:

“Art. 1592: El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio, los tributos, y gastos pagados por este y en su caso, los intereses pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.”(Jurista Editores 2013: 358)

Para contar con una visión amplia de retracto es necesario consultar con la opinión de varios autores especialistas en el tema. Es así que, para Max Arias-Schreiber el retracto etimológicamente  deriva de las voces latinas RE, cuyo significado es repetición o retorno y TRACTUS, tracción o movimiento; en tal sentido significaría volver a traer; asimismo, es la facultad que la ley otorga a determinadas personas para evitar la transferencia de un bien y permite la subrogación bajo las mismas condiciones pactadas entre el comprador y el vendedor.

 Por otro lado, para Viso:

 “se llama retracto al derecho que compete a ciertas personas por Ley, costumbre o pacto, para adquirir por el mismo precio la cosa que otro ha vendido, rescindiendo  el contrato con respecto al comprador, en cuyo lugar se subroga” (Badenes Gasset 1997: 980).

Desde otro punto de vista, según  Marín Pérez el retracto legal es definido como:

 “el derecho que por Ministerio de la Ley tienen ciertas personas en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compraventa.” (Marín Pérez 1983:248).

De otro lado, Elías conceptúa el retracto legal como:

 “el derecho concedido a ciertas personas para rescindir la venta y subrogarse en el lugar del comprador, adquiriendo la finca por el precio estipulado.” (Badenes Gasset 1979:977)

A pesar de compartir la posición doctrinaria y legislativa de que el retracto implica la «subrogación» del retrayente en la posición contractual del comprador, debemos ser muy claros en precisar que no debe confundirse esta «subrogación» con aquella de que trata el Código Civil en sus artículos 1260 a 1264^[1].

1. CLASES DE RETRACTO

De acuerdo al código civil de 1984 se contemplan seis casos de retracto, recogidos todos del artículo 1599. De tal modo, tenemos el derecho de retracto concedido al copropietario, en venta a un tercero de las porciones indivisibles; el del propietario, que consiste en la venta del usufructo y a la inversa; el del propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; el de los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes los cuales no pueden ejercitar sus derechos sin someter a las demás partes de dicho bien ya sea a servidumbre o a servicios que disminuyan su valor; el del propietario de la tierra colindante, se refiere a la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de la unidad agrícola o ganadera , o cuando estas excedan de dicha unidad; y finalmente el del litigante, el cual se da en caso de venta por el opuesto del bien que se esté discutiendo judicialmente.^[2] 

1. UBICACIÓN LEGAL DEL RETRACTO

Una parte de la doctrina moderna considera al retracto como un derecho real de adquisición, pero nuestro código civil ha optado por mantener la tradición jurídica de los códigos de 1852 y 1936, los cuales optan por clasificar al retracto como un capítulo de la compraventa, pues es el que generalmente lo origina. No obstante, es necesario tener en cuenta un tema que se encuentra inmerso en el derecho civil, que es el relacionado con los derechos reales de adquisición. Manuel de la Puente y la Valle, menciona que Diego sostiene que tanto el tanteo como el retracto son derechos reales de adquisición. En tal caso, los derechos reales de adquisición son los que facultan a su titular para adquirir la propiedad de una cosa determinada.

Por otro lado, la Comisión Revisora  menciona que el derecho de retraer no es propiamente un derecho real, ya que el que retrae o retrayente tendrá el derecho real de propiedad cuando se ampare su pretensión, dejando en tal caso de ser retrayente para pasar a titular del dominio del bien.

Para culminar, se señala que el retrayente solamente tiene una expectativa que se protege mediante lo que se conoce como una energía persecutoria, la cual no constituiría un derecho real, dado que no tiene poder directo e inmediato sobre el bien.^[3]

1. DIFERENCIAS ENTRE EL RETRACTO CONVENCIONAL Y EL LEGAL

Para poder diferenciar con claridad las diferencias entre el retracto convencional y el legal, se optará por separar en dos columnas  como lo hizo Riaza:

Derecho Convencional

1. Consiste en el derecho de deshacer un contrato de compraventa, devolviéndose comprador y vendedor respectivamente cosa y precio.
2. El retrayente es forzosamente parte en el contrato que deshace.
3. Desde que el contrato se hace, la voluntad del vendedor actúa sobre la cosa.
4. En su desarrollo normal intervienen sólo las personas del comprador y del vendedor.
5. El dominio que se transmite en contrato es resoluble, pendiente de que el mismo vendedor lo retorne.
6. Desde el nacimiento de derecho, las condiciones de precio y demás a cumplir, son indispensablemente conocidas del que va a retraer.

Derecho Legal

1. Consiste en el derecho de subrogarse una persona en lugar del adquirente de la cosa  por compra o dación en pago, indemnizado del precio satisfecho y respetando las condiciones pactas.

1. El llamado retrayente forzosamente no interviene en el contrato en que se ejercita su derecho
2. El vendedor o donante desde el otorgamiento del contrato pierde toda relación mediata e inmediata sobre la cosa
3. El dominio que el vendedor transmite, y por lo que a éste respecta, es absoluto, incondicional y resoluble; en virtud del contrato celebrado no puede volver la cosa a sí
4. Las condiciones a cumplir por el retrayente pueden ser, y lo son en la mayoría de los casos, ignoradas por el que se obliga a cumplirlas.
5. Procede respecto de todas las enajenaciones en que por su naturaleza pueda conseguirse la total subrogación del retrayente en lugar del comprador.

 Fuente: Contrato de Compraventa- Tomo 2- 1995

1. CARACTERISTICAS DEL RETRACTO

Para conocer y tener mayor claridad del derecho de retracto tomaremos en cuenta a la doctora Elvira Martinez Coco, puesto que para ella de la definición de retracto que hace nuestro código civil se puede extraer características importantes, tales como:

“ 1) Su carácter legal.

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