El Arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ANTECEDENTES Y GENERALIDADES.

En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atención a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligación para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Iocatio conductio la cesión para su goce de una cosa, la prestación de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris), mediante una remuneración o renta

DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS.

2.1 Alcances.

La imposibilidad de adquirir vivienda determina, frecuentemente, que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender, así, esa manifestación primaria de las personas.

El arrendamiento de cosas sirve, indiscutiblemente, para satisfacer, aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. Claro esta, que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los países socialistas y no socialistas, que se legisle con un criterio de protección hacia el arrendatario.

Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiración del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles.

El Decreto 1070 de 1.956, inicio el proceso de protección o defensa de los arrendatarios de inmueble de ciudades capitales de Departamentos o de mas de 50.000 habitantes.

2.2 Definición.

El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y esta a pagar, corno contraprestación un precio determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario. También se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en predio rústico.

CARACTERISTICAS

3.1 Generalidades.

El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características de compraventa. Salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Es:

Bilateral. Ambas partes, arrendador y arrendatario, se obligan recíprocamente, la primera e proporcionar el uso y el goce de una cosa, y la segunda a pagar un precio o renta determinado.

Consensual. Se perfecciona por le acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No se requiere que la declaración de voluntad este revestida de alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato.

Oneroso. Tanto el arrendador como el arrendatario persigue utilidades, gravándose recíprocamente; el primero con la renta o precio, permitiendo el uso y goce; el segundo con el disfrute de la cosa, atendiendo la renta o precio.

De ejecución sucesiva. El contrato se realiza periódicamente, y, con posterioridad, las obligaciones se cumplen sucesivamente y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento.

Principal. Tiene existencia propia; no requiere de otro negocio para adquirir forma contractual.

Nominado. El Código Civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo.

REQUISITOS

4.1 Generalidades.

Elementos de contrato de arrendamiento;

Capacidad.

Consentimiento.

Objeto.

Causa licita.

Precio o renta.

4.2 Consentimiento.

El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo.

4.3 El arrendamiento es eminentemente consensual.

Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos están incluidos en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.

Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el vinculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es bueno autenticar las firmas de las partes o bastaría con la firma de dos testigos y de las partes.

4.4 Solemnidades convencionales.

Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad.

OBJETO

Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso"

5.1 Requisitos de la cosa arrendada

Que la cosa sea corporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.

Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes.

Que la cosa no este prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar.

El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido.

El derecho de alimentación.

Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación

Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso publico.

5.2 Arrendamiento de cosa ajena

Es valido el arrendamiento de cosa ajena, a éste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto.

5.3 Arrendamiento de cosa propia.

Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es valido el arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesión.

PRECIO.

Elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento, seria Comodato.

6.1 Requisitos del precio

Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada.

Que el precio sea determinado o determinable.

Que el precio sea real

Que el precio sea serio.

6.2 Exclusión de la lesión enorme en el arrendamiento

Si el precio no es justo, esto es que no guarde proporción en las prestaciones. No es viable la acción rescisoria por lesión enorme, porque la ley no lo autoriza.

6.3 Denominación del precio.

Cuando el precio se paga periódicamente se llama renta o canon. El precio en el arrendamiento se pacta por periodos definidos o determinados en el tiempo; el uso y el goce son limitados en el tiempo, pues no se puede proporcionar un disfrute completo.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

Obligación de entregar la cosa arrendada.

Momento: La entrega debe hacerse inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo estipulación de las partes.

Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el lugar donde debe hacerse el pago.

Inexistencia de la cosa: Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse el contrato de arrendamiento es un caso donde falta objeto y por ende, el contrato es inexistente.

Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada:

La ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso que se destina las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulación en contrario, del arrendatario.

Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por la mala calidad de la cosa arrendada.

Obligación de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada.

El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensión que distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada.

No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de ella.

El arrendatario podrá dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador.

...