El Contrato de Compraventa.

Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, de lo que se deduce que el pago del precio constituye una de las obligaciones básicas del comprador en el contrato de compraventa. Respecto de dicha obligación, en ocasiones, las partes pactan el aplazamiento del pago del precio, es decir, difieren el pago en uno o más plazos temporales, aplazamiento éste que ha motivado la existencia de diversos pactos contractuales tendentes a garantizar el cobro total del precio aplazado. Entre dichas medidas de protección se encuentra el conocido por pacto de reserva de dominio el cual, a pesar de ser conocido por su aplicación en la compraventa de bienes muebles tales como electrodomésticos, vehículos y embarcaciones, equipos de oficina, etc..., es un pacto de plena aplicación en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles, siendo la jurisprudencia la que, dada la ausencia de una regulación legal de dicho pacto, ( excepción hecha de la Ley 50/1965 de venta de bienes muebles a plazo) , ha ido reconociendo su eficacia y validez y , de este modo, ha perfilado sus principales rasgos a través de las resoluciones dictadas sobre la materia.

En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aun después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador, no transmite a éste el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, por lo que verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma automática. Por lo tanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del último plazo ( el que completa el pago del precio ).

En tal sentido, conviene destacar que partiendo de la distinción que nuestro ordenamiento jurídico proclama entre perfección del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado) y su consumación ( supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio ) que establece que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad, el pacto de reserva de dominio constituye una clara excepción ha dicho principio, ya que en tales casos la entrega de la posesión del inmueble vendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, el pacto de reserva de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que por tanto las partes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

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