Exposicion De La Hipoteca

HIPOTECA

1.- Conceptos

La hipoteca es un contrato por virtud del cual una persona llamada deudor hipotecario, constituye un derecho real del mismo nombre sobre un bien generalmente inmueble, determinado y enajenable, en favor de la otra parte llamada acreedor hipotecario, para garantiza el cumplimiento de una obligación, sin desposeer al deudor hipotecario del bien gravado y que le da derecho al acreedor, de persecución y en caso de incumplimiento de la obligación, de enajenación y de preferencia para ser pagado con el producto de la enajenación, en el grado de prelación que señala la ley. Zamora y Valencia, Contratos Civiles; pág. 49.

A la Hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes que no se entregan al acreedor y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes, en el grado de preferencia establecido por la ley. (Código civil del Estado de México, artículo 7.1097)

Con el término “hipoteca” se designa tanto al CONTRATO, como al DERECHO REAL y como tal es oponible erga homnes, por lo tanto los bienes hipotecados conservan el gravamen aun cuando se transmita su propiedad a un tercero. (Artículo 7.1099 CCDEM)

La hipoteca es un Contrato de Garantía Real, contrato cuya finalidad es asegurar al acreedor el pago de su crédito otorgado y con ello confianza en el Deudor.

2.- Clasificación

A) Accesorio de garantía y por lo tanto su existencia y validez dependen de la existencia y validez de la obligación garantizada, por lo que, en términos generales, la nulidad, transmisión, duración o extinción de la obligación, influyen sobre la hipoteca.

B) Unilateral porque solo genera obligaciones para el deudor hipotecario.

C) Gratuito, porque solo genera provechos para el acreedor, consistentes en la seguridad desde el punto de vista económico, de que será cumplida la obligación de deudor en su favor o indemnizado cabalmente en caso de incumplimiento.

D) Por excepción oneroso, cuando el acreedor pague una contraprestación al deudor hipotecario por la celebración del contrato y la constitución del derecho real, en cuyo caso también será bilateral.

E) Consensual en oposición a lo real, porque no se requiere de la entrega de la cosa, para el perfeccionamiento del contrato, es más, el deudor nunca tendrá la obligación de entregar la cosa, mientras no se haga efectiva la garantía.

F) Formal, porque siempre se requiere de una manera determinada impuesta por la ley para la validez del contrato.

G) Nominado, por la reglamentación que hace el código de éste contrato.

3.- Elementos

3.1.- Consentimiento, Se integra por la conjunción de voluntades del deudor hipotecario que puede o no ser el deudor de la obligación garantizada y el acreedor hipotecario, y debe referirse en forma expresa tanto a determinar en forma precisa la obligación garantizada y su monto, como a determinar en forma indubitable el bien o derecho sobre que se constituye el derecho real de hipoteca.

El contrato de hipoteca se perfecciona con el simple consentimiento de las partes, pero el derecho real, se perfecciona como tal, hasta que se inscriben el Registro Público de la Propiedad.

3.2.- El objeto Bien susceptible de ser hipotecado

La hipoteca solo puede ser constituida, sobre bienes inmuebles o derechos reales, o sobre un conjunto de bienes muebles o inmuebles que formen una misma unidad industrial, comercial, de servicio agrícola o ganadera. (Artículo 7.1100 CCDEM)

3.2.1.- Las características del bien; bienes sobre los que se puede constituir el derecho real hipotecario son:

3.2.1.1.- Determinados, se debe saber con exactitud cuál es bien sobre el que recae la hipoteca.

3.2.1.2.- Enajenables, su valor constituye técnicamente la garantía del cumplimiento de la obligación principal.

3.2.1.3.- Inscribibles los bienes deben ser susceptibles de ser inscritos en el registro público de la propiedad.

Principales casos de hipoteca sobre derechos reales:

-Hipoteca del derecho de copropiedad.

-Hipoteca de usufructo. (Artículo 7.1109 CCDEM)

-Hipoteca de nuda propiedad.

(Artículo 7.1108 CCDEM)

3.2.2.- A que bienes se extiende el derecho hipotecario aunque no se exprese

3.2.2.1.- A las accesiones naturales del bien hipotecado;

3.2.2.2.- A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados;

3.2.2.3.- A los nuevos edificios o pisos que el propietario construya sobre el terreno hipotecado y a los nuevos pisos que levanten sobre los edificios hipotecados.

(Artículo 7.1101 CCDEM)

3.2.3.- Bienes no comprendidos en la hipoteca salvo pacto en contrario

3.2.3.1.- Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito;

Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada

(Artículo 7.1102 CCDEM)

3.2.4.- Que bienes no pueden ser hipotecados

3.2.4.1 -Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca;

- Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su -adorno o comodidad o bien para los servicios de alguna industria, a no ser que se hipotequen juntamente con dichos edificios;

- Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;

- El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por el CCDEM, a los ascendientes sobre los bienes de sus descendientes;

- El uso y la habitación;

- Los bienes litigiosos, a no ser que la demanda origen del juicio, e haya registrado previamente, o si se hace constar en el titulo constitutivo de la hipoteca que el acreedor tiene conocimiento del litigio; pero en cualquiera de los casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del juicio;

(Artículo 7.1103 CCDEM)

3.2.4.2 Hipoteca de construcción de Terreno ajeno; La hipoteca de una construcción levantada en terreno ajeno no comprende éste. (Artículo 7.1104 CCDEM)

3.2.4.3 Puede hipotecarse la nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá al mismo usufructo si así se hubiere pactado. (Artículo 7.1105 CCDEM)

3.2.4.4 Pueden también ser hipotecados Los bienes que ya lo estén anteriormente, salvo en todo caso los derechos de prelación que establece el código civil del Estado de México. El pacto de no volver a hipotecar se tendrá por no puesto. (Artículo 7.1106 CCDEM)

3.2.4.5 También pueden hipotecarse los derechos reales (Artículo 7.1108 CCDEM), porciones indivisas esto es que el copropietario puede hipotecar su porción indivisa, la hipoteca gravará la parte que corresponda a la división. (Artículo 7.1107 CCDEM)

3.3.- La forma:

La hipoteca debe otorgarse en escritura pública. (Artículo 7.1098 CCDEM)

La hipoteca siempre debe constar por escrito.

4.- Presupuestos

4.1.- Capacidad la hipoteca puede ser constituida por el deudor o por un tercero pero nunca podrá ser general, (Artículo 7.1110 CCDEM)

El principio que rige en la hipoteca respecto a la capacidad del deudor hipotecario es el siguiente “puede hipotecar el que pueda enajenar, y pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados” (artículo 7.1111 CCDEM)

4.2.- Ausencia de vicios en el consentimiento y licitud no tiene una aplicación especial en este contrato; por lo tanto se aplicaran las reglas generales en materia de aplicaciones. Zamora y Valencia Contratos Civiles 456 pág.

5.- Consecuencias

El efecto principal que produce la celebración de este contrato, es la creación del derecho real de hipoteca como consecuencia se producen derechos para las partes y obligaciones para el deudor hipotecario.

5.1.- Los derechos del acreedor.

5.1.1.- Derecho de persecución consiste en que el gravamen continúa sobre el bien aun cuando se transmita su propiedad o se constituyan sobre él nuevos derechos o gravámenes o se entregue la posesión a otra persona.

5.1.2.- Derecho de enajenación en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, el acreedor tendrá derecho a que se enajene el bien hipotecado esto para que una vez enajenado se aplique el valor obtenido al pago del crédito.

La enajenación puede ser vía judicial o extrajudicial.

5.1.3.- Derecho de ampliación

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