HIPOTECA Y FIANZA EN VENEZUELA

INTRODUCCIÓN

La propiedad sirve como un medio de garantía y cabe, en efecto asegurar la satisfacción de un crédito. Ésta como garantía puede ser objeto de un contrato hipotecario o una fianza. Tanto la hipoteca como la fianza abarca un extenso mundo dentro del contenido en nuestro marco jurídico venezolano, el Código Civil Venezolano, en principio es la madre de esos temas llenos de complejidad pero muy interesantes para el profesional del derecho y el estudiante que día a día está buscando aprender más de temas como esos, que son un coctel nutriente para el consumo y crecimiento de nuestros conocimientos. Tanto la hipoteca como la fianza son garantías de derecho cargados de deberes y consagrados en nuestra norma jurídica. Por ello cabe la importancia de los temas y más aun la importancia del estudio de los mismos y el adquirir las experiencias necesarias al momento de aplicarlos en el día a día del Derecho Civil Venezolano.

LA HIPOTECA Y FIANZA

LA HIPOTECA

Es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.

El Artículo 1877 del código civil venezolano establece que la hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.

En consecuencia:

A) Confiere al acreedor hipotecario en ius distrahendi (derecho de hacer ejecutar la cosa para la satisfacción de su crédito), con el derecho de preferencia para cobrarse el producto del remate de la cosa hipotecada y el derecho de persecución de ésta para ejecutarla en manos de quien se encuentre.

B) Es accesoria de la obligación garantizada, y por lo tanto,

• La validez de la hipoteca presupone la existencia de la validez de una obligación principal.

• La hipoteca se extingue por vía de consecuencia al extinguirse la obligación principal

• La cesión del crédito garantizado comprende la cesión de la hipoteca que lo garantiza (C.C. art 1.522.).

C) A diferencia de los derechos reales principales, la hipoteca, en principio, no confiere al acreedor hipotecario ningún derecho en orden al uso, goce o disposición de la cosa hipotecada.

D) Por el hecho de tener como asiento un bien inmueble, la ley clasifica a la hipoteca misma (al derecho del acreedor hipotecario) como bien inmueble por el objeto al cual se refiere (C.C. art. 530), no obstante garantiza un derecho de crédito que es un bien mueble. De allí que la hipoteca esté sujeta a publicidad instrumental aspecto en relación en relación con el cual conviene hacer algunas observaciones fundamentales:

• En nuestro derecho toda constitución de hipoteca está sometida a publicidad instrumental con lo cual se evita la existencia de hipotecas ocultas que los terceros no pueden conocer; sin embargo, pueden perjudicarlos.

• La publicidad exigida es la protocolización del correspondiente documento en la Oficina Subalterna de Registro del lugar donde esté situado el inmueble hipotecado.

• La publicidad es un requisito constitutivo esencial para la existencia del derecho de hipoteca. En efecto, este derecho no existe ni entre las partes ni frente a terceros sin protocolización. Si el acreedor tiene título de hipoteca, pero no la protocolización, tiene derecho a constituir la hipoteca, pero no tiene aún el derecho de hipoteca.

Consecuencias de este carácter constitutivo del Registro de la hipoteca

a) La hipoteca produce efecto y toma su puesto en la graduación desde el momento de du registro, aunque se trate de una obligación futura o simplemente eventual (C.C. art. 1.896).

b) La fecha de registro no sólo determina la preferencia entre las varias hipotecas constituidas sobre el mismo bien, sino entre la hipoteca y los actos traslativos de la propiedad u otro derecho real o constitutivo de derechos reales sobre el mismo bien (C.C. arts. 1.896, 1.897 y 1.924). Por lo tanto:

• Si un deudor hipoteca por separado un bien a dos acreedores, la hipoteca que antes se registre será la de primer grado, aunque haya sido convenida con posterioridad

• Si el deudor hipoteca un bien y luego lo vende, el comprador adquirirá libre de hipoteca si la venta se registra antes que la hipoteca.

• La falta de registro implica la inexistencia del deudor de hipoteca que puede ser invocada por cualquier interesado (el pretendido constituyente de la hipoteca, los acreedores de cualquier clase, el tercero adquirente o poseedor, etc.)

En Venezuela la hipoteca es especial desde un triple punto de vista: no puede subsistir sino sobre bienes especialmente designados, por una cantidad de dinero determinada y para garantizar una determinada obligación principal:

1. Como no puede subsistir sino sobre sus bienes especialmente designados (C.C. art. 1.897.), entre nosotros no existe hipotecas generales, o sea, que graven indiscriminadamente todos los bienes susceptibles de hipoteca presentes o futuros de una persona. Esas hipotecas generales que existen en otros derechos:

a) traban la circulación de los bienes;

b) afectan gravemente el crédito de las personas cuyos bienes están sujetos a hipoteca general; y

c) complican el régimen de graduación de las hipotecas porque es necesario establecer el orden de preferencia entre los distintos acreedores que tienen hipoteca general sobre los bienes sobre los bienes de un mismo deudor y entre las hipotecas generales y las hipotecas especiales.

2. La exigencia que la hipoteca se limita a una cantidad de dinero determinada (C.C. art. 1.879.) tiende a proteger el crédito del constituyente de la hipoteca al permitirle demostrar hasta qué punto está especialmente afectado el bien hipotecado al acreedor correspondiente.

3. La exigencia de que se determine la obligación principal garantizada por la hipoteca, aunque no está explícita en la ley, resulta de la noción misma de hipoteca.

La hipoteca es un derecho indivisible (C.C. art. 1.877, ap. 1º) por su naturaleza, aunque no por su esencia, tanto por lo que respecta al inmueble o inmuebles gravados, como al crédito garantizado.

1) Por ser indivisible en cuanto al inmueble o inmuebles gravados:

a) Si una hipoteca grava un bien y éste se divide, cada parte del bien queda sujeto a que el acreedor satisfaga sobre ella la totalidad de su crédito. Así, por ejemplo, quien adquiere la mitad de un fundo hipotecado en garantía de un crédito de diez millones de bolívares, está expuesto a que el acreedor le deje su mitad por la cantidad de cien millones de bolívares.

b) Si una hipoteca grava barios bienes para garantía de un mismo crédito, cada bien queda sujeto a que se satisfaga sobre él sólo, la totalidad de la obligación principal.

2) Por ser indivisible en cuanto al crédito garantizado:

a) En caso de pago parcial de la obligación principal, la hipoteca constituida sobre un bien no se restringe a una parte de ese bien, ni tampoco la constitución sobre varios bienes se limita a una parte de ellos o a una parte de cada uno de ellos, sino quela hipoteca subsiste sobre yodos los bienes y sobre cada una de las partes de cada uno de esos bienes.

b) Cada uno de los co-acreedores hipotecarios puede ejecutar la totalidad del asiento de la hipoteca para el cobro de su parte en el crédito.

c) El heredero a quien se adjudique el bien hipotecado puede ser ejecutado en ese bien por la totalidad del crédito hipotecario aun cuando conforme a la partición no le corresponda pagar la obligación principal. Lo expuesto revela pues que la hipoteca es indivisible respecto al crédito, aun cuando exista división activa o pasiva de la obligación principal.

3) En protección de los adquiriente de apartamentos se establece que la enajenación de apartamentos que forma parte de un inmueble hipotecado produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto en lo que respecta a su objeto, como en lo que se refiere a la persona del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento (Ley de Propiedad Horizontal, art. 38. encb.). A tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho precio lo que corresponda a su parte proporcional en el monto de la hipoteca (Ley cit. Art. 38. aprt. Único). Así pues, el apartamento no queda sujeto a la hipoteca sino por la parte proporcional al valor atribuido al apartamento en el inmueble total, y además la obligación del deudor se divide entre éste y el adquirente, quien deduce la cantidad correspondiente del precio de adquisición para pagarla al propio acreedor hipotecario. Como las normas anteriores podrían sorprender al acreedor hipotecario que no ha pensado que el inmueble que ha recibido en hipoteca vaya a ser enajenado por apartamentos, la Ley exige el consentimiento del acreedor hipotecario expresado en forma auténtica para poder protocolizar el Documento de Condominio así como sanciona con prisión al deudor hipotecario y con multa al Registrador si se efectúa esa protocolización sin que conste el consentimiento

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