NORMAS QUE RIGEN EL CONTENCIOSO INQUILINARIO

Universidad Yacambú[pic 1]

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Derecho Contencioso Administrativo Especial (TJD-1264)

CONTENCIOSO INQUILINARIO Y CONTENCIOSO FUNCIONARIAL

(Informe)

María Rosaria Patti Lombardo

C.I. V-15.491.712

Expediente: CJP-091-00116V

ED01D0V 2021-1

Acarigua, Febrero 2021.

NORMAS QUE RIGEN EL CONTENCIOSO INQUILINARÍO.

Es preciso distinguir cada una de las normas regulatorias en el contencioso inquilinario, para asuntos referentes al alquiler de viviendas éstos encuentran respaldados por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en noviembre de 2011. En el caso de alquiler de locales comerciales, el basamento jurídico está establecido en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial publicada en mayo de 2014. Cuando el local comercial se encuentra ubicado en un centro comercial el basamento jurídico aplicado es la Ley de Arrendamiento de Locales Comerciales, todo esto de conformidad a lo implementado para regular todo lo pertinente con cual disyuntiva que se presente.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en diciembre de 1999, se encarga de regular las actuaciones relacionadas con arrendamiento de oficinas, galpones y otros espacios que no sean locales comerciales. Es menester indicar que el enfoque como tal de éstas normativas legales es mantener el equilibrio  y cordialidad entre las partes que celebran el contrato, el Estado puede tener una mínima participación en la fijación del canon de arrendamiento.

Aunado a ello, estas estipulan de manera conjunta obligaciones como: el procurar al arrendatario el uso pacífico del bien durante el tiempo del arrendamiento, es decir, que sea el que se encuentre en el contrato. Entregar la cosa en el tiempo convenido y en estado de servir a su fin económico. Retardada o no cumplida esta entrega, el locador puede demandar la rescisión del contrato, ya que esta misma es de mutuo acuerdo. Defender el uso de la cosa contra cualquier tercero que ejerza o pretenda ejercer algún derecho sobre la cosa; y hacer en la cosa los reparos necesarios que no sean de cuneta del locatario, si este tiene algún daño por el uso dado.

Legitimación.

Esta se considera Activa y está consagrada en el Artículo 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y dictamina que estipula: “los interesados podrán establecer el recurso de nulidad contra las decisiones administrativas emanadas del organismo regulador por ante la jurisdicción contencioso administrativa, dentro de los sesenta días calendario siguientes a la última de las notificaciones de la decisión respectiva, efectuada por las partes”. Pueden recurrir a ella los titulares de derechos subjetivos y los interesados legítimos, el interés debe ser legítimo, personal y directo.

Interesados.

Es de sumo interés para el arrendador, arrendatario y el dueño del inmueble, de no ser el mismo arrendador, lo contemplado en estos basamentos jurídicos, pues son los que permiten llegar a un acuerdo cordial y favorable para todos los intervinientes mediante el establecimiento de un régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento que regule todos los procedimientos y procesos derivados.

Competencia.

La competencia en los Procedimientos Contencioso inquilinario es exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, tal y como lo establece el Artículo 16 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas promulgada el año 2011.

Procedimiento administrativo y contencioso.

Es menester indicar que para acudir a la vía Contencioso-Administrativa Inquilinaria, ser requiere el agotamiento de la vía administrativa a los fines de impugnar el acto o resolución dictado por el ente gubernativo. Esta disposición está consagrada en la Ley de Arrendamientos, por ello se rige por el Título IX Del Procedimiento Administrativo Inquilinario de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y la ley del Tribunal Supremo de Justicia y se debe iniciar únicamente cuando ya se han agotado todas las vías administrativas.

        El procedimiento se iniciará a instancia de la parte interesada mediante solicitud escrita. Presentada ésta, el organismo regulador la admitirá dentro de los tres (3) días hábiles administrativos siguientes, si cumple con todos los requisitos que estableciere el Reglamento del presente Decreto-Ley. Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificará al interesado para que las mismas sean subsanadas o corregidas dentro de los quince (15) días calendario siguientes contados a partir de su notificación. Si las omisiones fueren subsanadas, se le dará curso a la solicitud.  

Cabe acotar que, para que esta misma siga el procedimiento indicado por la normativa que la regula, se tiene que aplicar un recurso contra la Denegación donde la decisión que niegue la admisión de la solicitud, deberá ser motivada y contra ella se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la notificación del acto administrativo denegatorio. Y una vez admitida la solicitud, se notificará a los interesados, y se les indicará que deberán comparecer al tercer día hábil administrativo siguiente a su notificación, a exponer lo que estimen conveniente. De igual forma, en la oportunidad señalada los interesados deberán consignar por escrito todas sus defensas y pretensiones. Las razones en que se fundamente la oposición deberán exponerse en esta oportunidad, sin que después se admitan otras.

        Es de relevancia indicar que en este procedimiento quedará abierta de pleno derecho, una articulación de diez (10) días hábiles administrativos para la promoción y evacuación de pruebas instrumentales, quedando a criterio de la autoridad administrativa el admitir los otros medios de prueba establecidos en los Códigos Civil, de Procedimiento Civil y Orgánico Procesal Penal o en otras leyes. El acto administrativo que niegue la admisión de alguna prueba deberá motivarse suficientemente. Y a los efectos de determinar el valor del inmueble, sus anexos y accesorios, se abrirá un lapso de treinta (30) días calendario al vencimiento del término fijado en el artículo anterior El organismo regulador podrá extender dicho lapso hasta por treinta (30) días calendario más, cuando razones de importancia así lo impongan. Dichos lapsos se entenderán concluidos en la fecha en que se determine el valor del inmueble, sus anexos y accesorios.

        Por otro lado, cuando se solicite la fijación del canon de arrendamiento de una porción de un inmueble cuyo valor hubiere sido ya determinado por el organismo regulador, en fecha no anterior de dos (2) años a la de la solicitud, no se procederá a una nueva determinación del valor, sino que se aplicará sobre la parte proporcional que corresponda a la porción cuya regulación se solicite, el porcentaje de rentabilidad establecido en el artículo 29 de este Decreto-Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. A su vez, el organismo regulador dictará su decisión dentro del lapso de diez (10) días hábiles administrativos, a contar de aquél en que se haya determinado el valor del inmueble, sus anexos y accesorios. Dicha decisión deberá ser notificada de acuerdo a los artículos subsiguientes.

Las decisiones de los organismos encargados de la regulación serán notificadas personalmente a las partes interesadas, debiendo contener la notificación un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y de los órganos o tribunales ante los cuales deban interponerse. En dado caso de presentarse disyuntivas con la entrega de dicha notificación, de manera personal, se dejará expresa constancia en el expediente administrativo, señalando las razones y circunstancias por las cuales no pudo practicarse. En este caso, se procederá a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde esté ubicado el inmueble.

La publicación del aviso deberá ser consignada en el expediente administrativo por el interesado, y se fijará a la vista del público en el local donde despacha el funcionario que dictó la decisión y en la puerta de la morada u oficina de los interesados. Transcurridos diez (10) días hábiles administrativos, contados a partir de que conste en el expediente administrativo la fijación de la publicación del aviso a que se refiere este artículo, se entenderá que los interesados han sido notificados, circunstancia que se hará constar expresamente en el texto del aviso. La parte que haya solicitado la publicación deberá correr con el costo de la misma.

        Se tiene que el Procedimiento Contencioso Administrativo Inquilinario se rige por las mismas normas del Procedimiento Contencioso Administrativo Ordinario, es necesario explicar cómo se realiza dicho procedimiento, el cual se encuentra regulado por la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia. Es por ello que, el demandante podrá presentar su demanda, solicitud o recurso, con la documentación anexa a la misma, ante el Tribunal Supremo de Justicia o ante cualquiera de los tribunales competentes por la materia, que ejerza jurisdicción en el lugar donde tenga su residencia, cuando su domicilio se encuentre fuera del Distrito Capital. En este último caso, el tribunal que lo reciba dejará constancia de la presentación al pie de la demanda y en el Libro Diario, y remitirá al Tribunal Supremo de Justicia el expediente debidamente foliado y sellado, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes. Las reglas del Código de Procedimiento Civil regirán como normas supletorias en los procedimientos que cursen ante el Tribunal Supremo de Justicia.

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