PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO

TEMA 10 DE LA PREFERENCIA OFERTIVA Y DEL RETRACTO LEGAL DE ARRENDAMIENTO.

La preferencia ofertiva: derecho que corresponde al arrendatario, que ocupa un inmueble en tal calidad, para que se le ofrezca en venta con preferencia a cualquier tercero el inmueble en caso de un acto traslativo de propiedad. Para tener derecho a la preferencia ofertiva, el arrendatario debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Esta oferta del propietario, debe hacerse mediante documento autentico, expresándole en esa comunicación la posibilidad de comprar el inmueble; esa comunicación debe indicar:

1) El precio  del inmueble fijado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, anexando la copia de la resolución.

2) Condiciones de venta.

3) Modalidades de la negociación.

4) Dirección donde será recibida la respuesta.

5) Documento de propiedad del inmueble.

6) Documento de condominio.

7) Certificación de gravamen.

 Esta notificación debe ser entregada personalmente al arrendatario que ocupa el inmueble de lo contrario no surtirá efecto legal alguno.

En la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de lograr la obtención del Crédito Hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras.

Una vez cumplidas por el arrendatario que ocupa el inmueble las condiciones mencionadas, debe notificar por escrito al oferente su aceptación o rechazo dentro de los 90 días calendario siguientes al ofrecimiento; transcurrido ese lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento el propietario (arrendador) quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades ofrecidas en la venta.

Se extingue el ofrecimiento transcurrido un año contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, teniendo en consecuencia cursar una nueva oferta para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar

Toda venta a un tercero de la vivienda arrendada sin haberle hecho la notificación al arrendatario a fin de que ejerza su derecho de preferencia será nula y no será necesario ejercer una acción judicial de nulidad.

Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá mediante documento autentico acreditarse como apoderado. En caso de ser persona jurídica, presentar acta constitutiva de la empresa, ultima acta de asamblea donde se haga mención del otorgamiento del poder, y última declaración del impuesto sobre la renta.

El propietario de un inmueble destinado a vivienda, debe hacer un descuento en el precio estipulado de acuerdo a las siguientes condiciones:

1) Cuando exista relación arrendaticia entre 10 y 20 años, un descuento del 10%.

2) Cuando exista relación arrendaticia entre 21 y 30 años, un descuento del 15 %.

3) Cuando exista relación arrendaticia entre 31 y 40 años, un descuento del 20%.

4) Cuando exista relación arrendaticia superior a 41 años, un descuento del 25%.

*La renovación del contrato que se haga año tras año, se puede hacer valer para efectos de la continuidad.

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