Titulo De Propiedad

INTRODUCCIÓN

El Registro Público de la Propiedad es el tema que nos ocupa, para ello hemos seleccionado ciertos puntos referentes al mismo para hacer más fácil el entendimiento de su esencia, y así mismo, conocer sus funciones básicas.

Es importante mencionar los antecedentes que dan origen a esta institución, en una visión general abordaremos lo que en nuestro país se lleva a cabo en este rubro, porque vamos a encontrar qué tanto ha evolucionado, que diferencias ha habido y que rumbo a tomado esta institución.

Cuando tomamos en cuenta que Aristóteles hacía mención que el Estado se comporta como si fuera un organismo o un "ser vivo", rápidamente tomamos la explicación que nos da el maestro Fernando Savater en su obra “Política para amador” al referirnos que el Estado es un cuerpo humano, de tal manera que así tiene también cabeza, brazos, y que los brazos al ser fundamentales para que un cuerpo humano desarrolle sus actividades, el Estado los tiene en forma de instituciones.

Miguel Ángel Zamora y Valencia en su libro “Contratos Civiles” nos da el concepto de este Registro Público de la Propiedad afirmando que éste es una institución del Estado, de esta manera entendemos que como somos parte del Estado el Registro Público de la Propiedad esta ahí para darnos una utilidad en la sociedad, y es por eso que debemos como habitantes de ella, como estudiosos del Derecho, como futuros compradores de un bien mueble o inmueble, conocer las funciones que desarrolla y en qué problema nos puede ayudar esta institución, que a fin de cuentas es uno de los brazos creado para un fin, solucionar problemas en sociedad.

Dicho lo anterior, pasemos a la información que nos ofrecen ciertos autores acerca del tema que nos ocupa.

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

La palabra registro significa anotación o inscripción que se realiza sobre alguna cosa. También con ello se alude al libro o libros en donde se llevan las anotaciones. Por último con el término registro se hace referencia a la oficina encargada de realizar las anotaciones o asientos.

Miguel Ángel Zamora y Valencia dice que el Registro Público de la Propiedad es la institución que depende del Poder Ejecutivo, teniendo por objeto dar publicidad a la situación jurídica de los bienes inmuebles (por excepción de algunos muebles) y de las personas morales civiles; proporcionar seguridad en las transacciones sobre inmuebles y conservar la apariencia jurídica de los bienes, en beneficio de la colectividad.

Guillermo Colín Sánchez dice que el Registro Público de la Propiedad es una institución dependiente del Estado (Poder Ejecutivo). Tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la función notarial, con el fin de facilitar el tráfico jurídico a través de un procedimiento legal, cuya consecuencia es, en síntesis, la seguridad jurídica.

Estamos de acuerdo que el Registro Público de la Propiedad es una institución, la dependencia, al menos en nuestra legislación mexicana, es al Poder Ejecutivo, pero es importante mencionar que hay otros países en los cuales esta institución no depende siempre del Poder Ejecutivo, como por ejemplo Nicaragua que en su página de internet encontramos: “Los Registros Públicos de la Propiedad Inmueble y Mercantil son órganos auxiliares de Poder Judicial.”

También en Costa Rica el llamado Registro Nacional depende del Poder Judicial y este mismo autoriza revisar lo que solicite por internet.

Así mismo encontramos otras denominaciones que van más allá del Registro Público de la Propiedad, y vamos entendiendo que cada país tiene una institución así, que cumple con las características y funciones que en nuestro país cubre el Registro Público de la Propiedad.

ANTECEDENTES

El antecedente directo de nuestro Derecho actual, ya sea aquí y en diferentes países, se lo debemos al Derecho Romano, por eso es importante hacer mención de ciertas actividades que llevaban a cabo los romanos en su sistema jurídico para cubrir la función del tema que nos ocupa.

El Registro Público, no es una institución jurídica contemporánea, sus orígenes remontan al derecho germánico; sin embargo, en la Roma antigua, aunque no existió publicidad registral, fueron creadas instituciones de gran importancia, como la mancipatio y la in iure cessio, en las cuales se ha pretendido encontrar el antecedente remoto del registro público.

A continuación mencionaremos cada uno de los puntos en donde se ha encontrado un antecedente de esta institución:

Mancipatio: forma contractual, caracterizada por un acentuado formalismo, complementado por solemnidades que permitían el perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales deseados. Aquí las partes que intervenían eran el transferente (mancipio dans), el adquirente (mancipio accipiens), un agente público (libripens) y cinco testigos (testis classicis).

La operación se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a cargo del agente público la observancia del ritual acostumbrado (nuncupatio), de acuerdo con el tipo de cosa que era objeto de la enajenación.

La in jure cessio era una especie de juicio reivindicatorio, en donde el actor (reindicante) comparecía, al igual que el demandado (in jure cedens), frente a un magistrado y como el vindicaus confesaba la demanda, el órgano jurisdiccional mencionado pronunciaba sentencia, declarando el derecho de propiedad para el demandado o reindicante.

Años más tarde, superada la etapa de las legis actiones, cuya característica de formalismo acentuado decreció considerablemente, la traditio supero y eclipso a las instituciones a las que hicimos referencia.

En Alemania se pretendió equiparar las formas adoptadas ante el Thinx con la mancipatio, y las observadas ante el Auflassung con la in iure cessio, en donde para la transmisión de los inmuebles se observaban formalismos solemnes, en un principio orales y más tarde escritos. Primeramente, los actos se inscribían en los archivos judiciales o en los municipales y después, en libros especiales.

La influencia del Derecho Romano debilitó las instituciones germánicas, siendo hasta el siglo XVII cuando el antiguo sistema entró nuevamente en vigor, para después alcanzar inconstitucionalidad jurídica en el Código Civil Alemán de 1896.

En España una forma de publicidad registral se ha pretendido justificar en la robración, a través de la cual, públicamente y observando algunas formalidades y solemnidades se transmitían los inmuebles utilizando un documento (carta o escritura). La robración fue establecida por los distintos fueros que rigieron la vida jurídica española.

Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyo la publicidad registral, con el fin de evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de tráfico inmobiliario y los consiguientes perjuicios a terceros adquirentes de buena fe. Esta ley estableció normas importantes en el orden registral, y tuvo. A la vez, como fuentes de inspiración, hasta cierto punto, el sistema del Acta Torrens, establecido en Australia, y algunos principios del derecho germánico.

ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL MEXICANO

Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos:

La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir de 1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes ordenamientos jurídicos españoles: las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución de nuestro sistema registral.

La anterior legislación española metropolitana fue reemplazada o complementada por otras disposiciones de carácter colonial; es así como encontramos las leyes de reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las Leyes de Intendentes y la Recopilación de Autos Acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España.

En años subsecuentes, la instrucción de los Señores Fiscales de Hacienda aplicables a la Nueva España, conoció del oficio de hipotecas; esa ley que fue aprobada por la Audiencia en septiembre de 1784, distinguió al oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, señalando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas.

Una vez lograda la independencia de México, el Reglamento Provisional Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgó vigencia a las leyes, órdenes y reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no se opusiesen a aquel; así como a las leyes, órdenes y decretos que se expidieren en consecuencia de la lucha de independencia. La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como un oficio vendible y enajenable.

En 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del Distrito

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