Chile: ¿Estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria?

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Chile: ¿Estamos en presencia de una burbuja inmobiliaria?

Nicolás Bustamante Chiple

Asignatura: Practica del Urbanismo

Profesora: Soledad Monsalve

Ayudante: Francisco Catalán

Martes 06 de abril de 2010

Santiago, Chile

Para nadie es sorpresa el elevado precio que tienen las viviendas en Chile, y es que la alta demanda de viviendas en Santiago ha generado un alza en los precios, esto se ha visto evidenciado en construcciones de altura de los últimos 10 años. ¿A qué se debe esto? ¿Existe una solución?  

Para comenzar viendo este punto debemos revisar el concepto de “burbuja inmobiliaria “La literatura define las burbujas inmobiliarias como un proceso de dos fases: un período de alza dramática de precios, dirigido por especulación, y un período de baja igualmente dramático. (…) Es decir, cuando los inversionistas tienen la expectativa de que los precios de venta serán más altos en el corto plazo (antes de que vuelvan a su valor real).” (1) según indica Javier Ruiz-Tagle.

Bajo esa idea, el autor se refiere al hecho de que el valor de la vivienda aumenta a un punto injustificado siendo prácticamente inabordable por los salarios del ciudadano común. Además, que para satisfacer esta demanda se suelen edificar todo tipo de viviendas, siendo muchas de estas, alguna que cumplen el mínimo requerimiento de habitabilidad.

Según la CchC, el índice de acceso a la vivienda en Chile es inalcanzable (2), y es que en el mismo indica que una familia promedio debe destinar al menos por 7,6 años el pago de una vivienda, lo que equivale a más de 45 años de un pago de crédito hipotecario, esto, tomando en cuenta que el dividendo no debe superar el 25% del ingreso familiar.

En los últimos 10 años, el valor del suelo en las comunas de mayor interés para arrendar o comprar en el Gran Santiago ha crecido un aproximado de un 220%, tiendo avances descomunales en algunas comunas, como es el ejemplo de Macul, cuyo crecimiento aumento un 558%, quedando solo detrás del cono de alta renta de Santiago (comunas del sector oriente de la capital). Las comunas donde se concentra el consumo del suelo pertenecen a Santiago y Ñuñoa. Como consecuencia de esto mismo, el valor de las viviendas con relación a los metros cuadrados que ofrecen se ha disparado a valores que parecen poco merecedores del tal espacio. Un ejemplo cercano es la polémica que se instauró hace unas semanas con el departamento ofrecido por la inmobiliaria Think. Estos, ubicados en la comuna de Santiago cuentan con dos módulos habitacionales (25 metros cuadrados y 46 metros cuadrados) distribuidos en un total de 80 viviendas. ¿El problema? Estos están distribuidos en una delgada torre, por lo que no solo hablamos de que son micro viviendas, si no que el precio que se debe pagar por ellas es de unos $60 millones de pesos. Este hecho abrió el debato sobre como a pesar de que en el ultimo año tras el estallido social y pandemia ocurrida en el país, hubo un avance en cuanto a la compra o arriendo de propiedades, el valor del suelo/propiedades parece no tender a disminuir (3), lo que más temprano que tarde parece llevar a un inminente colapso.

Ante esta situación es importante la búsqueda de medidas que puedan solucionar o mitigar el alza de estos valores. De los factores principal a abordar con estas medidas es una planificación urbana a largo plazo que asegure la provisión de suelo urbano para mantener una oferta adecuada de las viviendas. Otro de los puntos a considerar es el hecho de que no se debe superar la cantidad de créditos hipotecarios en relación con la cantidad de viviendas nuevas, de esta manera, se evita una burbuja económica. Además, un elemento importante es que se evite la compra de terrenos en base a especulaciones, pues de esta manera, retiene su posesión hasta que esta se vuelva de interés, el dueño de aquellos terrenos le entrega el valor a conveniencia del suelo lo que desajusta una relación igualitaria entre el precio del suelo/vivienda. Por lo que urge que el Estado intervenga en la regulación del precio, mediante medidas hacia la planificación urbana de manera que estos se hagan cargos de terrenos destinados a la vivienda y limiten así el valor del suelo, generando así proyectos habitacionales más accesibles a futuro y por otro lado, que se fiscalicen adecuadamente a las entidades bancarias y los créditos hipotecarios que entregan a sus clientes para impulsar un sistema sano desde el punto de vista financiero y así evitar el crecimiento de esta burbuja.

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