Burbuja Inmobiliaria

La Burbuja inmobiliaria en el Perú

MBA Gerencial LXXXI

En la actualidad el sector inmobiliario en el Perú ha crecido fuertemente en los últimos siete años apoyado en los factores de oferta y demanda, el precio promedio por metro cuadrado de las viviendas en las áreas urbanas de Lima Metropolitana subió de 521 dólares a fines de 2006 a 1,838 dólares a fines de 2013 en los sectores A y B. esto implica un crecimiento de las viviendas en aproximadamente 251%. Mientras que en los sectores C y D aumento de 70% y 120% en estos mismos años. Este crecimiento no ha ido de la mano con los ingresos promedios de la población, siendo cada vez más inalcanzable la compra de un inmueble. Esto hace temer el inicio de una eventual burbuja inmobiliaria en el momento que el país está desacelerando su crecimiento de 6% a 5% en el PBI.

Según el Banco central de reserva del Perú el precio de los inmuebles estuvo creciendo más del 8% anual. Razón por la cual los economistas lo han comparado con las experiencias de otros países en los que se generó una burbuja. Esto motivo que la superintendencia de valores regule la tasa de crecimiento para que no sobrepase el 5% anual, siendo esta situación más coherente con los fundamentos del mercado inmobiliario peruano. Además de obtener beneficios ofrecidos por el gobierno como el programa de “Mi Vivienda” para los sectores C y D. De esta manera los créditos hipotecarios se han incrementado en comparación con otras actividades. Contribuyendo a que más familias puedan tener su casa propia y vivir en ella. Pero estos programas no están dirigidos a inversionista que quieran comprar un segundo inmueble para alquilarlo y obtener ganancias. Debido a que esto podría desencadenar una mayor demanda ficticia y que los inmuebles sigan subiendo sus precios hasta llegar a tener valores injustificables. Esta son unas de las razones por la cual la burbuja inmobiliaria no debería ser una preocupación, pero de otra manera podría suceder en el futuro cuando haya un exceso de liquidez en el mercado, la gente tomaría más créditos y habría más deuda y por ende estallaría una burbuja.

Según Robert J. Shiller, famoso economista que predijo el estallido de la burbuja inmobiliaria en Estados Unidos en el año 2007. Define la burbuja inmobiliaria como: “Un incremento excesivo, injustificado en los precios de los bienes inmobiliarios. Originado por especulaciones de los inversionistas en donde muchos empiezan a invertir sin razón alguna, solamente impulsadas por rumores dentro del mercado, generado por noticias o por una mala interpretación de la información.” Generando que se incremente la demanda y por ende el precio de estos ascienda aún más. Esta demanda se caracteriza por ser artificial ya que no tiene fundamento alguno de su incremento. Este fenómeno está caracterizado por varios factores; por un lado existe un exceso de liquidez producto del dinero desembolsado por los inversionistas al momento de invertir, adicionalmente hay una restricción de terrenos y suelo urbanizables para edificar nuevos proyectos inmobiliarios, lo que contribuye también al alza en los precios. Esto hace que explote la burbuja generando consecuencias en las instituciones financieras que tienen sus créditos hipotecarios sustentados en los precios de los inmuebles, debido a la caída de dichos precios por el volumen de oferta inmobiliaria en el sector que generaría un déficit en los consumidores para pagar los créditos a los bancos.

De acuerdo a lo expuesto las preguntas que todos nos hacemos es que si ¿Estamos en una burbuja inmobiliaria? O ¿En el Perú podría estallar la burbuja inmobiliaria tal como sucedió en estados unidos o España? Si es así, ¿cuándo estallaría la burbuja peruana? O si se trata de un boom inmobiliario. Es decir, un aumento que no cederá, y más bien se estabilizaría, hasta volver a crecer más adelante. Bueno como ya hemos visto la respuesta depende de muchos factores entre ellos también está el ingreso per cápita de las familias, el volumen del PBI y la imprudencia regulatoria. Que nos ayudan a controlar y analizar la burbuja mediante aproximaciones. Como por ejemplo el ratio de valor del departamento entre el valor anual de los alquileres, conocido como PER (una versión del Price to Earning Ratio, de finanzas). Es decir, si el inmueble vale 100,000 dólares y el alquiler anual es 10,000 dólares, el ratio es 10. Esto nos indica que dentro de 10 años se recuperaría el valor del inmueble. Pero en el caso de Perú si el PER se mantiene entre 12.5 - 25.0, De acuerdo con Global Property Guide se dice que el precio se encuentra en niveles normales, y este valor según el Banco Central de Reserva del Perú se da en Lima Metropolitana, ya que el ratio viene oscilando entre 15 y 16. Razón por la cual por ahora se trataría de un boom inmobiliario en medio de una demanda todavía insatisfecha de viviendas, sobre todo en estratos emergentes.

Pero con el transcurrir de los años la excesiva liquidez también puede generar la ilusión de una situación de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se estaría valorando mal los datos. En caso ocurra una burbuja inmobiliaria, el Gobierno y el BCR

...