Burbuja inmobiliaria

Trabajo:

“El sector de la construcción. La codicia”

Alexandru

Cucu

Resumen:

Llamamos ´´burbuja´´ al fenómeno por el cual los precios de un activo empiezan a desviarse y de su comportamiento tendencial por la oferta y demanda; esto atrae nuevos compradores y provoca subidas adicionales. Cada vez más agentes participan en un proceso marcado por el incremento incesante de los precios, hasta que las derivaciones son tan notorias que empiezan las ventas. Hay que deshacerse pero no hay contrapartida de compradores por lo tanto los precios se hunden con rapidez.

Los costes asociados a las burbujas son inmensos, no precisamente por la pérdida de valor de la inversión sino por el desequilibrio en el sector productivo, el desvío de fondos en mercados especulativos en vez de dedicarlos en inversiones rentables y por el reajuste posterior que esto provoca.

La codicia humana y la mala gestión de los responsables económicos podríamos decir que es uno de los responsables del origen de las burbujas, observamos la correlación entre el acceso al crédito y el crecimiento de los precios de la vivienda. Si añadimos a la disponibilidad del crédito los aumentos de los plazos de las hipotecas, los bajos tipos de interés y las mínimas garantías exigidas obtenemos la ´´explosión de la burbuja´´.

ORIGEN.

Está asociado a toda una serie de acontecimientos que propiciaron un clima con bajos tipos de interés, una abundante liquidez y una confianza limitada en el mercado entre otros.  A parte de los señalados como marco general, el sector construcción en España tuvo elementos adicionales como:

1. Un efecto positivo sobre la economía con la entrada del euro, la estabilidad monetaria que generó y por tanto la confianza de muchos europeos de invertir en España. El resultado fue una demanda creciente de viviendas por pate de no residentes europeos a su vez favorecido por el boom de las líneas aéreas de bajo coste. España, Grecia y Portugal con porcentajes superiores al 30% sobre el stock total de viviendas, por las condiciones climatológicas, económicas y sociales; son los principales destinos de inversión de segunda residencia.
2. La inmigración. El crecimiento y escenario de expansión atrajo contingentes crecientes  de ciudadanos extranjeros que venían a conseguir empleo y labrar su futuro en un marco de paz y bienestar social. La economía y la sociedad española experimentaron un fuerte cambio en su composición demográfica en el breve espacio de una década. Pasamos un grave proceso de envejecimiento pasamos a rejuvenecer las pirámides de población, dinamizando nuestro mercado de trabajo y experimentar un crecimiento en el volumen de población superior a 5 millones de personas en poco más de una década. Esta inmigración contribuyó al crecimiento económico.

1. El crecimiento económico desde mediados de la década de los noventa, impulsa y potenciado por las expectativas abiertas de la inmediata integración española en la zona euro. La convergencia en tipos de interés se tradujo en un abaratamiento del dinero que propició una aceleración de la inversión empresarial. El resultado fue un crecimiento económico, que inspiraba confianza a los inversores exteriores.

Finalmente, el cambio vivido en el entorno financiero incidió de una manera muy intensa en la demanda de vivienda en España. No solo se produjeron un exceso de liquidez y unos tipos de interés nominales y reales bajos.

Las entidades financieras percibieron que no hacía falta esperar largos periodos de tiempo para madurar la rentabilidad de las nuevas oficinas abiertas en sus planes de expansión, basta con la financiar la construcción de un conjunto de suficiente de viviendas y obligar al constructor a subrogar las hipotecas de los adquirentes.

El resultado: las entidades financieras empezaron a prestar a los promotores y constructoras en condiciones cada vez más ventajosas con la contrapartida de participar en el negocio de la concesión de hipotecas.

El resultado de la burbuja.

Todo este proceso fueron múltiples, variados y muy significativos en términos económicos. El primero fue el peso creciente del sector construcción en Valor Añadido Bruto. La desviación del sector respecto a los patrones habituales es mucho más notaria si pensamos que el peso medio del mismo en el VAB de la eurozona en ningún momento alcanzo al de España. Mientras en España tenemos unas 590 viviendas por cada 1000 habitantes, en Europa esa relación apenas llegaran a 500 viviendas por cada 1000 habitantes.        

Este crecimiento imparable de la actividad fue acompañado de una demanda creciente de una mano de obra en un mercado que o podía suministrar dichos trabajadores, demanda que fue satisfecha con inmigrantes, no todos ellos calificados más próximo. [pic 1]

1. Un impacto visible fue la imparable subida de los precios. La fuerte demanda y las facilidades crediticias propiciaron un alza en los precios que  en el breve espacio de una década pasaron de 671 euros el metro cuadrado a 2101 euros. Si en lugar el medir el desequilibrio entre precios de la vivienda y salarios percibidos lo hacemos mediante el esfuerzo de las familiar.

1. El efecto destacable radico en el considerable incremento de volumen de recursos recaudados por todas las administraciones públicas (AAPP). De la noche a la mañana empezaron ingresos con los que acometer nuevos gastos, por desgracia no siempre productivos. El resultado ha sido dramático. Cuando la burbuja estalla las  AAPP ven reducidas sus ingresos y no pueden hacer frente al gasto corriente en el que han incurrido.
2. Un efecto perverso de este proceso vino de la mano de todo el entramado de corrupción que, por desgracia, acompaño en demasiadas ocasiones a la actividad del sector en todas sus fases.

El fin de la burbuja:

No hay una causa concreta que explique el estallido de la burbuja inmobiliaria, ni una fecha determinada que marque el fin de la misma. Pero la desconfianza entre los propios agentes financieros se plasmó en la imposibilidad de mover el dinero a través de los cauces normales desde unas entidades a otras. Mercados enteros prácticamente desaparecieron y el flujos financieros hacia los mismos quedaron reducidos a la mínima expresión. El sistema financiero colapso y con el todos los mecanismo de generación y transmisión de la liquidez. La burbuja del crédito se detuvo.

1. El peso en el VAB cae de una manera no tan rápida como podría parecer a primera vista, pero no hay que entender que las obras hay que concluir.
2. La construcción pierde 1.6 millones de ocupados directos en apenas 3 años y medio, siendo el principal responsable del deterioro del mercado de trabajo español.
3. La emigración, que había sido uno de sus principales motores del sector, se detiene primero y se revierte  después.  No hay trabajo el entorno global se endurece significativamente y los inmigrantes deciden volver a sus países.
4. Con el cese y reflujo de la emigración, tanto por motivos laborales como por la crisis en sus países de origen y la desconfianza hacia la propia evolución española.
5. Los precios de los pisos caen, en especial en la costa y en las segundas residencias, donde se había construido y especulado en la mayor medida y donde las posibilidades de prescindir del bien eran menos dolorosas para la familia.
6. El suelo pierde su valor y prácticamente desaparece el mercado del mismo.
7.  El parque de viviendas se incrementa hasta un millón.
8. Las familias pierde  sus puestos de trabajo y no pueden hacer frente  a los pagos de las hipotecas. Una vez agotadas sus posibilidades de hacer frente a los vencimientos mensuales de las mismas, las familias dejan de pagar. Sube la morosidad en dicho segmento del mercado.
9. El paro, extendido en muchos casos a todos los miembros de la familia, deja a la vivienda como único activo con el que hacer frente a los pajos. Los bancos de transforman en las grandes propietarios de viviendas y de suelo del sistema.
10. Los  ingresos fiscales de las AAPP caen por la crisis en el sector, tanto porque se detiene su capacidad directa e indirecta de generar pagos fiscales.

Se podía haber hecho algo para evitar o paliar la burbuja inmobiliaria:

Ciertamente SI, resulta complicado a veces identificar cuando la economía se enfrenta a un boom “insostenible” en el sector construcción, o aceptamos que la aplicación preventiva de determinadas medidas puede generar muchos más problemas que los que soluciona. A la vista de la profunda crisis en la que estamos sumidos y los terribles costes de todo tipo que está generando.

Los efectos negativos son muy superiores a los positivos:

1. Una elevación del tipo de interés afecta a toda la economía.
2. La medida es poco efectiva, ya  que la tasa de retorno de la inversión en activos inmobiliarios en las fases expansivas es tan alta que no se ve afectada por los incrementos de los tipos de interés.
3. Muchos de los ciclos expansivos van asociados a la entradas de capitales procedentes del exterior; en estos casos una elevación del tipo de interés solo atraerá más dinero y complicaras otras variables.
4. Los prestamos vivienda están asociados con los tipos de intereses a largo plazo, por lo que las variaciones de los tipos de interés de la política monetaria tienen un limitado impacto en los mismos.

Opinión personal.

El sector de la construcción ha sido, es y seguirá siendo un sector clave en la economía española, tanto por el peso que ha tenido y tiene en la economía, como por las relaciones que mantiene con el resto de las actividades productivas y de servicios.

El peso del sector construcción en la economía española osciló alrededor del 8‐10% del PIB español en el período 1965 a 2000. En 2001, concretamente, supuso algo más del 8% de dicha magnitud, mientras que en 2006, ejercicio que coincide con el nivel máximo del ‘boom’ expansivo del sector antes de iniciarse la crisis actual, superaba ya el 11%.

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