Informe de auditoria Comunidad Edificio Séptima Avenida

COMUNIDAD EDIFICIO SEPTIMA AVENIDA

Auditoría de Ingresos y Gastos

O1 de Enero de 2012

al

31 de Agosto de 2017

COMUNIDAD EDIFICIO SEPTIMA AVENIDA

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1.-  INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES

Señores

Presidente y Directorio Comité de Administración

Hemos efectuado una Auditoría limitada a los registros de ingresos y gastos de la Comunidad Edificio Séptima Avenida por el período comprendido entre el 1º de Enero de 2012 y el 31 de Agosto de 2017.

Esta auditoría fue realizada de acuerdo con las normas que rigen esta actividad. Tales normas requieren planificación y realizar un trabajo eficiente con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad de que los antecedentes y registros  de la comunidad están exentos de errores significativos.

Esta revisión comprende el examen a base de pruebas y de evidencias que respalden los ingresos, los  gastos, las informaciones reveladas en los registros de la comunidad,  el cumplimiento de las normas legales y técnicas que rigen a la comunidad y la evaluación de los controles implementados por la administración.

Pedro Orellana Alcayaga

Contador Auditor - Contador público

Santiago, 26 de noviembre 2017       

                                   2.- INFORME DE COMENTARIOS

                                               Al 31 de Agosto de 2017

Como resultado de la  auditoría  realizada se pudo verificar que  los registros de ingresos y egresos de la Comunidad, no tienen errores significativos por el período comprendido entre el 1º de enero de 2012 al 31 de Agosto de 2017. A continuación se presentan los  comentarios y recomendaciones surgidos a la luz de la revisión efectuada.

2.1.- GENERALES

a)        Constitución  de la Comunidad

La  Comunidad Edificio Séptima Avenida, ubicada en Séptima Avenida Nº 1176 en la Comuna de San Miguel, Santiago de Chile, el edificio fue construido  el año 1997 por Inmobiliaria y Construcciones  Salinas S.A. La Comunidad está regida por la Ley Nº 19.537 de Copropiedad  Inmobiliaria desde el primero de abril de 1998. El condominio está constituido por 86 departamentos distribuidos en 9 pisos, 36 bodegas y 61 estacionamientos. Tiene RUT  ante el  Servicio de Impuestos Internos  Nº 74.576.000-7

b)        Registros de ingresos y gastos

La comunidad  registra sus transacciones en base a lo percibido y pagado, no lleva registros contables y no confecciona Balances generales.

c)        Reglamento de Copropiedad

               El Reglamento de Copropiedad  empezó a regir el 25 de marzo de 1998, fue confeccionado por la Inmobiliaria y Construcciones Salinas S.A. se llevó a Escritura Pública e inscrita en el  Conservador de Bienes Raíces de San Miguel, el primero de abril de 1998, desde esa fecha no ha tenido modificaciones.

El primer Reglamento de Copropiedad lo confeccionó la Inmobiliaria, que se encargó de la Administración del edificio hasta la constitución del primer Comité de Administración. Este Reglamento rige hasta la fecha, sin embargo la Comunidad puede  modificarlo de acuerdo a sus necesidades y su realidad en el momento que lo considere necesario.

Como parte de la Auditoría  corresponden las siguientes observaciones

  No se ha cumplido con el Reglamento de Copropiedad en los siguientes casos:

1.-  Se acordó  en la Asamblea  Ordinaria del 24 de mayo de 2012, que la piscina chica   por el alto costo de reparación  se eliminaría y se  ornamentaría con flores y plantas debido a que se trataría de un cambio de destino de dicho bien. El acuerdo debió tomarse en una Asamblea Extraordinaria  (artículo 17º párrafo 7, Ley de Copropiedad Inmobiliaria) con un quórum  de 80 % y aprobación  de un 75%.

2.-  En el artículo décimo sexto de dicho Reglamento se señala que cada propietario debe  entregar inicialmente al Administrador o a quien el Comité designe para esos efectos, cuando se le haga la entrega material de su departamento, una cantidad de dinero equivalente a dos U.F. Esta cantidad de dinero constituirá un depósito de garantía  y con cargo al mismo podrá girarse para cumplir las obligaciones morosas del respectivo copropietario, quedando éste obligado a reponerlo de inmediato. Este depósito se reembolsará debidamente reajustado cuando se venda, ceda o transfiera su propiedad y el nuevo adquirente, a su turno, haga entrega de la cantidad de dinero que corresponda.

        Dos unidades de fomento son aproximadamente $ 53.200 multiplicado por 86 departamentos son $ 4.575.200 que debería tener la comunidad  depositado para cubrir las morosidades.

       La comunidad a la fecha, tiene $0 .No existe este fondo por garantía.

3.- Cada  Copropietario tendrá solo un voto, en proporción a sus derechos en los bienes de dominio común, (Artículo 23º, Reglamento de la Ley de Copropiedad),  en la práctica cuando se vota  en una asamblea de Copropietarios, se está considerando que todos los votos valen igual, lo cual es incorrecto, ya que corresponde aplicar las Alicuotas, que es el porcentaje que le corresponde a cada copropietario del 100% de los espacios comunes.

4.- A cada propietario le corresponde pagar los gastos comunes, según Reglamento de Copropiedad,  los diez primeros días corridos de cada mes. Por acuerdo de  asamblea  de copropietarios, extendió la fecha de pago hasta fin de cada mes, sin modificar el Reglamento de copropiedad.

El Auditor no pudo ubicar el acta de la asamblea de copropietarios, donde se acordó   extender la fecha de pago, la información la obtuvo del informe “Gastos comunes del periodo” ( prorrateo).

d).- Actas de sesiones de Asambleas Ordinarias y Extraordinarias 

La Comunidad realiza asamblea ordinaria por lo menos una vez al año de acuerdo a la ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria  y del Reglamento de Copropiedad (Artículo 23º), como parte de la revisión, no he tenido acceso a las Actas de las Asambleas  ordinarias y/o  extraordinarias  realizadas en los años 2015 y 2016.

Artículo 20º del Ley de Copropiedad Inmobiliaria dice: “de los acuerdos de la asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado. Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración. La infracción a esta obligación será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso de reincidencia”. Esta situación puede darse ante conflicto internos.

EL acta de la asamblea ordinaria de copropietarios celebrada el 24 de Mayo de 2012 sólo firmó la Secretaria Señora Patricia Venegas.

Los acuerdos tomados en reuniones de Comité de Administración, también deben ser documentados en actas de dicho Comité (Artículo 20º Reglamento de Copropiedad).

Recomiendo rescatar las actas de asamblea de copropietarios del 2015 y 2016, tal vez quedó una copia  en el computador en que se escribió o en Notaría.

e).- Seguros de incendio

Salvo que el Reglamento  de Copropiedad establezca lo contrario, todas los departamentos de una comunidad deberán ser asegurados contra riesgo de incendios, cada  copropietario deberá contratar  este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el Administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes (Artículo 36º Ley 19.537)

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