Plaza tanarah, monterrey

INTRODUCCION

La presente investigación se refiere al tema de la torre en la plaza tanarah ubicada en la avenida José Vasconcelos, en el municipio de San Pedro Garza García donde se ha envuelto en polémica recientemente por un accidente que se vivió y movilizo a las autoridades a investigar si los tramites, licencias y procedimientos en su ejecución estaban en orden y actualizadas.

La zona de valle oriente se ha convertido en la favorita de los desarrolladores para invertir en torres administrativas o habitacionales, por lo cual siguen un proceso desde la planeación del proyecto, desde la investigación de que uso de suelo cuenta el predio que tienen o quieren adquirir, que se obtienen del plan de desarrollo urbano del municipio, de los lineamiento de construcción que se deben seguir como coeficiente de ocupación de suelo (COS) que indica el área de terreno donde se puede desplantar el edificio, el coeficiente de absorción de suelo (CAS) que se refiere al área que deben de dejar libre para la absorción del agua pluvial y el coeficiente de utilización de suelo (CUS) que indica el máximo de metros cuadrados que se pueden construir de un predio. Se expresa en número de veces, en relación con el tamaño del total del terreno.

El número de cajones de estacionamiento requeridos para la capacidad de la gente que habitara el edificio, el número de árboles que se debe de plantar y sobre todo las medidas de seguridad al momento de la construcción del edificio, todo esto con el fin de lograr una planeación urbana para el bienestar primordialmente de los ciudadanos.

Sin embargo la mayoría de los desarrolladores no llevan todos los procedimientos como deben de ser, se involucran intereses externos, se modifican los proyectos de una manera inmediata y solo con el objetivo de aumentar su área rentable para generar mayores ganancias, presentan un plano de permiso de construcción donde aparentemente todo está en regla y respetan cada una de las normas que les piden las autoridades, pero al final lo que en realidad construyen es muy diferente a lo que presentan en los planos oficiales, ya que existe una alternativa, llamada regularización, que se trata de un trámite que permite regularizar las construcciones, ampliaciones y modificaciones que se hubieren realizado sin el consentimiento de la autoridad y solo se paga una multa por violar reglamentos y exceder superficies autorizadas, que esto no los limita, pues con los cambios que se hacen en el proyecto que la mayoría de las veces es para un beneficio económico, no es impedimento y prefieren en la mayoría de los casos pagar una regularización al municipio, y en algunos casos ya se convierte en parte del negocio.

En la zona de valle oriente el metro cuadrado se cotiza entre 2 mil y hasta en 6 mil dólares, convirtiendo al municipio de San Pedro Garza García en el más rico de México.

Lo correcto sería en todo caso seguir las reglas y normativas impartidas por la ley de desarrollo urbano, pero cuando se tiene una ambición por generar más ganancias de las planeadas no puede quedarse fuera la corrupción.

El uso de suelo designado para cada predio, se viene pensando desde una visión global para el mejor desarrollo de la ciudad, para que la mancha urbana se expanda organizadamente y distribuir de una manera generosa principalmente para la ciudadanía.

La zonificación de uso de suelo ya sea habitacional, industrial, comercial y de servicios. El valor de los predios incrementa si se está autorizado construir en ellos un negocio o una edificación que se podrá obtener un mayor beneficio, ya está establecido el destino de cada terreno y cada municipio cuenta con su propia información que los desarrolladores deben consultar oportunamente para informarse de cuáles son las reglas para llevar a cabo su negocio o su construcción.

Todo se planea con el fin de llevar un orden, no siguiendo los requerimientos o peticiones de empresarios y constructoras que les convenga solo por su interés particular, cambiar el uso de suelo de algún predio también afecta al tráfico, pues se tienen contempladas las vialidades, que puedes tener mayor capacidad para que la gente transite y no se genere tanto tráfico, todo está contemplado dentro del plan que se considera en manera grupal con expertos en la materia de vialidades y desarrollo urbano.

OBJETIVO

El objetivo principal de la investigación es determinar la razón principal por la que se incumplió la ley de desarrollo urbano al construirse una torre que no siguió las normativas y que como resultado se excedió de los límites de altura que se habían estipulado en el permiso inicial que les autorizo el municipio de San Pedro Garza García.

En que afecta esto a la ciudadanía y en general a quien perjudica que los desarrollos de este tipo sigan con la manera de operar por regularización que ya se hace como una conducta de lo más normal.

De una manera equitativa demostrar, situándonos en los dos escenarios, en el de los empresarios y la administración en proceso de autoridad, cuál sería la mejor opción para que situaciones de esta naturaleza ya no se presenten de manera constante en el municipio.

Que se respeten los lineamientos dictados y a su vez que la ley no muestre laberintos donde las empresas puedan deslizarse a como sus intereses lo señalan.

El objetivo en conjunto seria lograr una ciudad de bienestar para nuestros clientes, los ciudadanos que se integran por nuestros familiares y amigos, la transparencia de la documentación presentada en este caso y la información abierta sería lo ideal para que un gobierno logre sus objetivos de liderar a la ciudadanía.

Cuidar mantener el valor de la zona y su prestigio en alto tendría que ir incluido en los objetivos del municipio y de la misma desarrolladora, el cuidar la calidad de vida de su entorno pues es la gente a la que se le prestara los servicios y la que deseara adquirir un departamento, un local o integrarse a los negocios de esta zona.

Con este trabajo de investigación se buscará de manera primordial ejemplificar con un caso real para indagar en las acciones que toma la ley, los empresarios, las constructoras y de qué manera se puede mejorar en el futuro cuando se vuelvan a presentar casos similares.

DESARROLLO

UBICACIÓN

Av. José Vasconcelos 345 entre Los Rosales y Rio Nazas, en el municipio de San Pedro Garza García, Nuevo León, México.

ANTECEDENTES

En el año 2005 se tramitó el primer permiso, que fue otorgado para la construcción de la plaza tanarah, incluyendo este plano solo los locales comerciales en 3 niveles, dos edificios de 6 y de 16 niveles.

En el año 2008 se modifica el proyecto para solo tener dos edificios, uno de tres niveles y otro de 27 niveles, cumpliendo con la normatividad aplicable.

En el 2009 se aprobó la modificación de lineamiento del proyecto de la torre tanarah. Los cambios autorizados permitieron a los dueños incrementar por decreto la altura previamente autorizada de 46 a 76.90 metros y se autorizó el uso de oficinas administrativas y régimen de propiedad en condominio.

Para el año del 2010 el edificio estaba construido en su totalidad.

El acuerdo del cabildo modificó el coeficiente de utilización del suelo (CUS) de 3.32 veces a 3.95 es decir, de 43,781 metros cuadrados de construcción permitidos a 57,309 metros cuadrados.

Se modificó el uso de suelo para construir un hotel, en lugar de un edificio de oficinas como estaba contemplado, eso se aprobó pese a que el predio ubicado con una zona clasificada como corredor comercial y de servicios, donde este giro estaba prohibido por el plan de desarrollo urbano municipal 2000-2020.

Se rentó el hotel construido a la empresa holiday inn de origen americano, y por su sistema de seguridad y normas estadounidenses, no era posible arriesgarse a tener los entrepisos de 2.75 como el municipio lo autorizó, puesto a que tienen que asegurarse de que contenga el edificio un sistema contra incendios, colocado entre el plafón de 80 cm. como mínimo para que los técnicos puedan darle mantenimiento, así que necesitaban para cumplir sus normas un entrepiso de 3.30 que en su momento se acordó con el ayuntamiento en turno cuando se percataron del problema, ya que por seguridad civil, porque la escalera más grande del país mide solo 15 metros, alcanzaría solo a cubrir la ayuda de cualquier incendio solo hasta el quinto piso de esta torre, lo cual la empresa no podía tomar este riesgo por su estricto sistema de normas y pondría en riesgo la marca.

El ayuntamiento autorizó esta petición para no tener problemas futuros, pero el ayuntamiento tiene una duración de renovación de 3 años, dejando olvidado el acuerdo que se llegó.

El lineamiento de altura de entrepisos estaba autorizada a 2.75 metros originalmente, construyéndose de 3.30 metros y superando la altura autorizada llegando a 100.40 metros.

Estos cambios de lineamiento fueron aprobados el 8 de septiembre del año 2009 en la sesión de cabildo del municipio de San Pedro Garza García encabezada por el ex alcalde Fernando Margain Berlanga dentro del periodo de su administración que duró del 1 noviembre de 2006 al 31 de octubre del 2009.

La solicitud para el cambio de lineamiento fue presentada por Francisco J. Montemayor Aldape, administrador de la empresa desarrolladora Trinity S.A. de C.V. la única condición que le puso el ayuntamiento del municipio de San Pedro Garza García para autorizar el cambio de lineamiento fue que plantara 20 encinos dentro de la plaza comercial.

El dictamen presentado al cabildo por la comisión de desarrollo urbano del municipio de San Pedro

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