SISTEMA DE MISTERIAL FRANCES

DERECHOS REALES

Cada parcial vale 30%.

26 agosto 1999

El tribunal de tierras no es competente para conocer de asuntos que tengan que ver con bienes y derechos muebles.

En el siguiente curso sólo se va a hablar sobre derechos reales inmobiliarios.

Podríamos decir que se hablará en mayor parte sobre el registro de propiedad inmobiliario. Es decir todo lo que hay que hacer para registrar una propiedad.

Haremos la distinción entre terrenos registrados y terrenos no registrados, ya que es importante para el entendimiento de esta materia. Para empezar diremos que en asuntos de terrenos no registrados el tribunal competente es el de primera instancia, mientras que en asuntos de terrenos registrados quien es competente es el Tribunal de Tierras.

En terrenos no registrados El Estado no tiene títulos de ellos y por tanto cualquier persona puede ser dueño de esos terrenos mediante prescripción o usucapión.

Algunas de las preguntas que buscaremos responder son:

Que diferencia hay entre un terreno registrado y uno no registrado?

Que es la usucapión?

Cuáles son los derechos reales?

Cuáles son los desmembramientos del derecho de propiedad?

Los libros usados como guía de estudio son los siguientes:

"Estudio sobre la propiedad inmobiliaria en la R.D." del Lic. Manuel R. Ruiz Tejada.

"Estudio sobre la ley de Tierra 15-42" del Dr. Aristides Alvarez Sánchez.

La Ley de registro de tierras 15-42.

Una de las primeras nociones que hay que tener bien claro para entender el proceso de registro de tierras en República Dominicana es que los terrenos del campo se han medido por mucho tiempo en "varas" y "tareas". La ley de tierras Dominicana exige que cuando se hable de la extensión de un terreno se exprese con el sistema métrico decimal, es decir, en metros.

Entonces cabe preguntarse: ¿Cuánto es una tarea en metros?

1 tarea = 628.8634 metros

1mt = 1 Ca (centiárea)

100 mts² = 1 área

10,000 mts² = 1 hectárea

24Ha 36 As 52 Cas = 243,652 mts² (si nos fijamos solamente hay que quitar las letras del medio, es decir, lo que está en rojo.)

43,621,164.10 mts² = 4362 Has 11 As 64Cas 10dm²

En este caso, lo que hice es que tomo la cantidad en metros y empiezo desde la derecha a tomar dos lugares y asignarles sus respectivos valores, tomando en cuenta que toda cifra a la derecha del punto decimal son decímetros (dm) y que luego de que llegue a las “área” todos los números que me queden a la izquierda son “hectáreas”. Así, aquí tomo el primer par de cifras a la derecha que es el “10” y como está a la derecha del punto le pongo “dm²”, luego sigo y el siguiente par es el 64 y le asigno “centiáreas (cas)”, el siguiente par es el 11 y le asigno “áreas” y ahora todo lo que me queda, 4362, le asigno “hectáreas”.

El Art. 189, letra (a) entre otras cosas dice:

“.......... y siempre se empleará en la determinación de los medidas el sistema métrico decimal."

COMO CONVERTIR METROS A TAREAS Y VARAS, Y VICEVERSA.

En este ejemplo, 24 Hectáreas, 36 Areas, 52 Centiáreas, es igual que metros cuadrados y se abrevia así:

24 Has., 36 As., 52 Cas

Si usted ignora las letras tendremos:

243,652  628.8634 = 387.44821

aproximando:

387 Ts. 45 VC2

o así:

387.45 Ts.

RECORDAR QUE 1 Tarea tiene 628. 8634 M²

QUE 1 tarea tiene 100 Varas, es decir que:

2.25 Tas. son 2 ¼ Ts.

2.50 Tas. son 2 ½ Ts.

2.75 Tas. son 2 ¾ Ts.

2.99 Ts. como sólo falta 1 vara se puede decir que casi son 3 Ts.

OTRO EJEMPLO.

31 Has., 00 As., 10 Cas., 40 Dms².

Agrupando sin las letras:

310,010.40  628.8634 = 492. 96937

Aproximando: 492 Ts. 97 VC² o así : 492. 97 Ts.

PARA CONVERTIR DE TAREAS Y VARAS A METROS CUADRADOS.

Ej.: 28 Tareas con 48 Varas Conuqueras cuadradas.

28. 48 Ts. x 628. 8634= 17,910.03 Mts.

Si lo quieres en Has., As., Cas., se hace lo siguiente:

1/79/10. 03

o sea: 1 Has., 79 As., 10 Cas., 03 Dms².

Veremos en el curso que existen 2 tribunales de tierras en R.D. Ya los veremos detalladamente. También hay creado por la ley un Tribunal Superior de Tierras que todavía no está funcionando.

El concepto básico con el que se trabajará es el saneamiento de la propiedad. El saneamiento es todo el proceso que se sigue para registrar un terreno, para obtener un certificado de propiedad.

Está claro, hay otros procedimientos que se hacen con los terrenos. Un ejemplo es cuando muere el propietario de un título. En este caso hay que hacer otro tipo de operaciones después de que se ha hecho el saneamiento.

Algunos conceptos importantes:

Ejemplo de designación catastral: Solar 1 de la manzana 40 del Distrito Catastral 1 de Santiago.

Deslindar: quitar una parte del solar propio para dársela (vender, ceder) a otro.

Refundición de solares o parcelas: cuando el dueño de parcelas colindantes las une, convirtiéndolas en una sola. Esto se da, sobre todo, para fines de urbanizaciones.

Replanteo: medir de nuevo un terreno para determinar quién está invadiendo a quién en cuestiones de terrenos.

Hito o mojonadura: pirámide de cemento con una varilla arriba que sirve para marcar los límites de un terreno.

Sanear: aclarar una situación jurídica de propiedad.

Definición de Derechos Reales

Para definir los derechos reales, los compararemos con los derechos opuestos a ellos, los derechos personales.

Los Derechos personales o derechos de créditos u obligaciones consisten en un poder conferido a alguien que es titular del derecho sobre otra persona. En los derechos personales hay dos partes, una parte activa llamada acreedor y una parte pasiva llamada deudor. El acreedor es titular de un derecho y tiene un poder de ejercer ese derecho sobre la otra parte, puede cobrarle al deudor. Como se puede ver (duh!) Hay una relación personal entre el acreedor y el deudor. Dado que todo esto es una relación personal, los derechos conferidos son llamados derechos personales.

Un derecho real es la posibilidad de que una persona ejerza un poder sobre una cosa. Sacarle provecho a algo. Puede existir una relación entre una persona y una cosa. La parte activa es el titular del derecho, la parte pasiva (en esa relación) es toda persona que no sea el propietario. En el fondo hay una relación entre el propietario y el resto del mundo que le debe respetar sus derechos. Es decir, yo tengo una relación con mi casa, porque puedo ejercer mi derecho de propiedad sobre ella (el derecho de propiedad es el derecho real por excelencia como se verá más adelante). Puedo hacer valer mi derecho de propiedad sobre esa casa ante cualquier otra persona. En este caso, cualquier persona ante quien yo haga valer mi derecho de propiedad es la parte pasiva de la relación jurídica, mientras yo, como titular del derecho de propiedad de la casa, soy la parte activa.

El derecho real se puede definir como la relación jurídica inmediata y directa entre una persona (titular del derecho) y una cosa (mueble o inmueble). Como las cosas no pueden hacer transacciones con sus titulares (una mesa no va a negociar el uso que su dueño le puede dar), entonces es el legislador quien rige ese ámbito jurídico. La ley controla los derechos reales.

Cuáles son los derechos reales?

Derechos reales principales:

El derecho de propiedad.

El derecho de usufructo.

El derecho de uso.

El derecho de habitación.

El derecho de enfiteusis.

El derecho de servidumbres reales.

Derecho de concesión (minera).

Derechos reales accesorios:

La hipoteca.

La prenda.

A los derechos de uso, usufructo, habitación, enfiteusis, servidumbres y concesiones se les llama "desmembraciones" del derecho de propiedad.

Por qué se les llaman desmembramientos del derecho de propiedad?

Porque quien los tiene no se goza del derecho de propiedad completo.

El derecho de propiedad tiene 3 elementos o atributos:

Uso = jus utendi. Usar y disfrutar la cosa.

Disfrute = jus fruendi. Sacarle provecho a la cosa.

Disposición = jus abutendi. Poder disponer de la cosa.

Estos tres atributos sólo los tiene el propietario.

Cuando el propietario sólo tiene la capacidad de abuso, es decir que sólo puede disponer del bien en cuestión, entonces ese es llama el nudo propietario.

En resumen, se llaman desmembraciones porque le quitan atributos al propietario en favor de otra persona.

Por ejemplo, el propietario le da el derecho de uso de una propiedad suya a otra persona mediante un contrato de alquiler.

El derecho de propiedad es considerado el derecho real más principal de todos.

Por qué a la prenda y la hipoteca se les llama derechos reales accesorios?

Porque en principio no son más que un derecho personal al que se le ha agregado un

...