Sistema UVR en Colombia

SISTEMA UVR EN COLOMBIA, UN MAL NECESARIO PARA LOGRAR EL SUEÑO DE ADQUIRIR VIVIENDA

Introducción

Hasta principios de la década de los setenta no existía en Colombia un sistema de financiación de vivienda lo suficientemente estable y consolidado como para que la banca privada se viera incentivada a participar en el mercado de vivienda, ni mucho menos era un sistema atractivo para los ahorradores.

No obstante, desde los años setenta el mercado hipotecario colombiano creció al amparo del sistema de Unidades de Poder Adquisitivo Constante (UPAC), logrando incentivar el ahorro y permitiendo la financiación de vivienda de largo plazo. Bajo este sistema tanto los ahorros como los créditos estaban indexados de acuerdo a una tasa fijada por el Banco de la República, conocida como corrección monetaria. Hasta principios de la década de los noventa esta tasa reflejaba la tasa de inflación, lo cual garantizaba que el dinero de los ahorradores y de los deudores mantuviera su capacidad de compra en el tiempo.

Sin embargo, en 1990 el gobierno colombiano implementó una reforma al sistema financiero, que consistió en la desregulación y privatización del mismo. Como respuesta, las autoridades económicas decidieron cambiar la indexación de los saldos hipotecarios atándolos a la tasa de interés de captación (DTF). Esta medida puso a los ahorradores y deudores a expensas del vaivén de las tasas de interés. Esto implicaba que si la tasa de interés subía por encima de la inflación, el valor real de los saldos de las hipotecas aumentaba permanentemente. Sin embargo, mientras las tasas de interés estuvieron bajas gracias al constante flujo de capital que entraba al país, el crédito hipotecario crecía aceleradamente.

El presente ensayo evidencia el estudio realizado a cerca del funcionamiento del UVR en Colombia. El propósito de éste es describir cómo se implementa éste sistema de crédito en el estado colombiano, qué sistemas de amortización maneja y que ventajas ofrece a la clase media colombiana para la adquisición de vivienda.

Para efectos de ésta investigación se llevó a cabo una revisión documental y su respectivo análisis. En un primer momento se realiza una breve descripción de los antecedentes del sistema UVR;

En segundo lugar se expone como se implementó el sistema UVR en Colombia, qué sistemas de amortización maneja y en qué medida beneficia o perjudica a los ahorradores.

Finalmente se dan las conclusiones pertinentes

Antecedentes

La necesidad de adquirir una vivienda propia es un hecho que aqueja a un gran porcentaje de familias de bajos ingresos en Colombia.

Atendiendo a este apuro, el estado Colombiano establece en su Constitución Política que todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo éste derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.^[1]

Ahora bien, un primer intento del estado  por satisfacer la adquisición de vivienda de los colombianos se dio de 1950 a 1972 cuando el Banco Central Hipotecario (BCH)^[2] y el Instituto de Crédito Territorial (ICT)^[3] eran las únicas entidades que realizaban préstamos para compra de vivienda; Para (Montoya Durango, 2015), la características de esos préstamos radicaba en manejar tasas de interés moderadas, cuotas fijas mensuales, plazos hasta 15 años y porcentajes de financiación del 80% y 90%, la cuota inicial se pagaba con las cesantías y la retroactividad de éstas.

Estas condiciones representaban los mejores escenarios para las familias con la necesidad de adquirir financiación para compra de vivienda porque otorgaba facilidad en los pagos y plazos considerables para la cancelación de sus obligaciones; otro factor que generaba tranquilidad era que el estado subsidiaba a estas entidades por desempeñar una labor social.

Sin embargo, por medio de los decretos 677 y 678 de 1972 en la administración del presidente Misael Pastrana nace el Sistema de Valor Constante^[4] como instrumento para incentivar el ahorro de los colombianos y encauzar dicho ahorro hacia el sector de la construcción. (Mora Cuartas, 2010).

Lo anterior, cambia el rumbo de la financiación de vivienda en Colombia, pues con la expedición de esos decretos se abre espacio a nuevas entidades para entrar a competir en el mercado financiero. Durante este gobierno se crearon dos herramientas que transformaron la política de vivienda: Las corporaciones de ahorro y vivienda (CAV´S) y la unidad de poder adquisitivo constante (UPAC). (Villaveces Niño, 2007). Estas nuevas instituciones financieras logran entrar al mercado financiero (sin subsidios del estado) y canalizar el ahorro privado atando el rendimiento de éstos a la tasa de inflación.

El UPAC tenía como objetivo asegurarles a los ahorradores que el interés al que estaban prestando se corregía diariamente con respecto a la corrección monetaria y por lo tanto sus ahorros nunca perdían valor (Fandiño Ruiz, 2003); es decir, que debido a la pérdida de poder adquisitivo de la moneda, a los ahorros y al dinero prestado se le hacía una corrección monetaria^[5], para compensar el valor de los aumentos en los precios; esta era la esencia del sistema UPAC.

Sin embargo, este sistema de financiación de vivienda fracasó tras 29 años de existencia, debido en gran parte a los diferentes métodos de cálculo de la corrección monetaria adaptados; pues se pasó de un cálculo basado en la inflación a un cálculo basado en la DTF,^[6] lo que generó el desplome del sistema UPAC y el surgimiento de un nuevo sistema de amortización de créditos de vivienda.

EL UVR, ¿salva vidas para los deudores del UPAC?

Luego de la crisis que y los desajustes provocados por el UPAC, en noviembre de 1998 el gobierno nacional decretó el estado de emergencia y social al amparo del cual expidió el decreto 2331 de 1998 en el que estableció una serie de alivios para los deudores de créditos de vivienda, los cuales fueron otorgados a través del Fondo de Garantías de instituciones financieras (FOGAFIN) (Guía práctica del crédito de vivienda en colombia, 2011). Este decreto, creó el Fondo de Garantías de Instituciones financieras que otorgó créditos hipotecarios para aquellos deudores del UPAC con el fin de disminuir la obligación adquirida.

Además de los paliativos mencionados con anterioridad, la Corte Constitucional tuvo que intervenir emitiendo sentencias que declaraban inexequibles algunos artículos del estatuto orgánico del sistema financiero que estructuraban el sistema UPAC; además la corte consideró necesario sustituir este sistema. Para solucionar el problema creado por los planteamientos iniciales del sistema UPAC, la corte constitucional emitió la sentencia C-700 de 1999 mediante la cual le concedió el poder a la Rama Legislativa para que ejerciera su atribución constitucional y estableciera las directrices necesarias para la instauración del sistema que iba de sustituir al UPAC (Castaño Lavado, 2011).

Para cumplir con lo dispuesto por la Corte Constitucional, el gobierno presentó al congreso un proyecto de ley Marco con el fin de rediseñar el sistema de vivienda. La ley introdujo a partir de enero de 2000 una nueva unidad de valor real (UVR)^[7] ajustada diariamente en función de la inflación (Cárdenas S & Badel, 2003, pág. 47). Esto se acordó precisamente con la ley 546 de 1999 mediante la cual se creó un sistema de financiación de vivienda atado a la UVR, que sustituyó al sistema UPAC, y estableció entre otras condiciones, créditos con tasas fijas de interés durante todo el plazo del préstamo, prohibición de capitalizar intereses y la posibilidad de prepago en cualquier tiempo.

A partir de enero del 2000 comenzó a funcionar el sistema de financiación de vivienda en Unidades de Valor Real Constante, UVR^[8]. Con el Decreto 2703 de 1999 se establece que dicha unidad se ajustará diariamente y de manera exclusiva con la variación mensual del Índice de Precios al Consumidor (Castaño Lavado, 2011, pág. 17). Así las cosas, se garantiza a los prestatarios del sistema UVR que sus cuotas estén directamente relacionadas con sus ingresos, los cuales se justan periódicamente tomando como base el IPC, esto evitaría el desequilibrio que tuvo el sistema anterior.

¿Cómo se calcula la UVR?

[pic 1]

Fuente: (Mora Cuartas, 2010)

Es importante tener presente que la inflación mensual es reportada por el DANE mes vencido, por esta razón no es posible conocer la variación del UPC en el mes actual.

Ahora bien, Siendo consecuentes con la ley 546 de 1999, la superintendencia financiera de Colombia, en su circular 68 de 2000 aprobó cinco sistemas de amortización para créditos de vivienda, tres en UVR y dos en pesos (Tique Lucena, 2019).

A continuación se dará explicación de los tipos de amortización en UVR, cada uno acompañado de un ejemplo para su mayor comprensión.

Cuota constante en UVR (amortización gradual)

En este sistema la cuota mensual permanece fija durante todo el crédito en Unidades de Valor Real, lo que quiere decir que mensualmente la cuota en moneda corriente aumentará de acuerdo a la inflación mensual. La cuota mensual se destinará a aportes tanto de capital como de interés. (Rodríguez castillo, 2012, pág. 14). En el anterior sistema el saldo era creciente la mayor parte del tiempo, lo anterior debido a la relación entre la tasa de interés y la inflación de la época.

...