Sistemas Registrales

CLASES DE SISTEMAS REGISTRALES.

Como ocurre en toda clasificación, dependiendo del punto de vista adoptado, así resultará la misma. Por ello, desde el punto de vista formal, puede hablarse de sistemas de transcripción (se copia o transcribe el documento), de inscripción (el asiento es un extracto del documento) y de encasillado. Por la forma de organización, puede hablarse de sistemas de folio real (llevanza del

Registro por fincas) o folio personal (llevanza por personas). Pero de todos los puntos de vista posibles, el que más nos interesa y el que hemos de tomar en consideración es aquél que toma como punto de partida los efectos que produce la inscripción, o si se quiere, la protección que se depara al titular registral. Y desde esta perspectiva es tradicional distinguir2 entre sistemas de Registro con efecto de inoponibilidad de lo no registrado respecto del tercer adquirente por negocio jurídico registrado, sistema con efecto de exactitud de lo registrado respecto del titular registral y, en definitiva, del tercer adquirente de buena fe por negocio jurídico registrado, y sistema de inatacabilidad de lo registrado salvo excepciones tasadas. Como ejemplos respectivos de cada uno de los sistemas se cita a Francia, Alemania y Australia.

A continuación enumeraremos algunos de las legislaciones en lo que se refiere al aspecto de la protección dispensada al titular registral.

1.- Sistemas de inoponibilidad.

A) En Francia, la esencia del sistema radica en imponer con carácter obligatorio (a efectos de la protección) la registración de la mayor parte de los actos y resoluciones judiciales que contengan o constaten toda mutación o constitución inter vivos o mortis causa una mutación o constitución de derechos reales sobre inmuebles, así como los llamados privilegios inmobiliarios y las hipotecas y los arrendamientos de inmuebles por más de doce años. Pues bien, los actos y decisiones judiciales que sean obligatoriamente registrables y que no se hayan registrado, serán inoponibles a los terceros que, sobre el mismo inmueble, hayan adquirido de la misma persona derechos concurrentes y los hayan registrado, siempre y cuando no haya concurrido fraude. Esta es la esencia de protección del sistema, que se completa con otros mecanismos como el de tracto sucesivo, el cual viene impuesto por la misma mecánica de la protección.

B) Dentro del mismo sistema de inoponibilidad existen variantes (en la mayor parte de los Estados de Norteamérica) en donde el Registro no pasa de ser un recording, o Registro de documentos. Al no tener una organización de folio real ni llevarse un fichero por fincas, el Registro se limita a archivar los documentos, por lo que cuando se produce una nueva transmisión hay que hacer toda una serie de averiguaciones para comprobar si existen o no cargas y si la titulación anterior es válida y guarda concatenación. Ello supone una tarea difícil de la que se encargan los abogados (existiendo especialistas en la materia). Como a pesar de todo pueden existir errores, el sistema se completa con un Seguro; pero ello no es una solución a las posibles deficiencias, puesto que lo más que puede conseguirse por esta vía es una indemnización en dinero, pero no el bien o el derecho del que una persona se viera privado.

2.- Sistemas de presunción de exactitud (o de fe pública).

Dentro de esta clase de sistema la idea fundamental consiste en presumir que los derechos reales inscritos existen realmente y que los cancelados no existen, de tal manera que la persona que figura registralmente como propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad, salvo que se impugne el contenido del Registro. Dependiendo del alcance la presunción (iuris et de iure o bien iuris tantum) cabe, a su vez, hablar de dos grandes grupos. Como prototipo de la presunción que no admite prueba en contrario se cita al sistema alemán

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