Sistemas Registrales

Concepto

Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro".

Clasificación de los Sistemas Registrales1.

Por sus efectos en la inscripción

1.1.Sistemas de inscripción constitutiva

Es aquel en que la inscripción se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisición oconstitución del derecho real.Es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con la inscripción, es decir, cuando losderechos reales nacen recién con la inscripción en el Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, seconstituye como derecho real recién con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como elemento determinante de la adquisicióno constitución del derecho real, es el imperante en Alemania, Suiza, Austria y Australia.

1.2.Sistemas Registrales Declarativos

Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera del registro y suinscripción otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga seguridad; es decir, podemos inscribirsi lo deseamos, por ejemplo: la inscripción de una compra venta en el Perú es facultativa. En el EstadoPeruano la inscripción por regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva.La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la adquisición del derechoreal, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no inscrito frente a un tercero que ha inscrito, estesistema es el que rige en Francia e Italia principalmente.En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para oponer el acto o derecho aterceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la registración trae como consecuencia queel derecho pueda oponerse ante terceros. Sobre el particular el segundo párrafo del art. I del TítuloPreliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, establece lo siguiente: "El contenido de laspartidas registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido efectivo del mismo".En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio se perfecciona antes de la inscripción, esdecir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de dominio entre las partes.El primer párrafo del art. 2022º del Código Civil establece: "Para oponer derechos reales sobre inmuebles aquienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone estéinscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone".El art. 4º del Reglamento del Registro de Testamentos establece que: "Es potestativa la anotación preventivade las demandas de los juicios de nulidad, falsedad o caducidad de testamentos".

1.3.Sistemas de inoponibilidad respectoa tercero

La inscripción en este sistema no es constitutiva entre la partes ni determina la adquisición del derecho real,pero la falta de inscripción hace inoponible el titulo no inscrito frente a tercero que ha inscrito.Es el caso del sistema francés que protege al adquirente que haya registrado su adquisición; es decir, aladquirente como tal.La protección que el sistema brinda al tercer subadquirente que la registrar su adquisición conservó suderecho frente a las mutaciones jurídicas y las decisiones judiciales registrables n registradas, o registradasdespués, es bastante amplia, dentro de su tono negativo de no ser oponibles, no poder tener efecto, noperjudicar, etc., lo no registrado al tercero, que registro, ya que dentro del concepto de sentencias odecisiones judiciales se comprometen, no sólo las declaran o constatan negocios jurídicos registrables, sinotambién las que dan lugar a demandas de resoluciones, rescisión, nulidad o revocación de un actoregistrable o registrado.Este sistema rige en Francia, Italia y Bélgica.Así, Pretel Serrano, nos comenta: En Francia, la esencia del sistema radica en imponer con carácterobligatorio (a efectos de la protección) la registración de la mayor parte de los actos y resoluciones judicialesque contengan o constaten toda mutación o constitución inter vivos o mortis causa una mutación oconstitución de derechos reales sobre inmuebles, así como los llamados privilegios inmobiliarios y lashipotecas y los arrendamientos de inmuebles por más de doce años. Pues bien, los actos y decisiones judiciales que sean obligatoriamente registrables y que no se hayan registrado, serán inoponibles a losterceros que, sobre el mismo inmueble, hayan adquirido de la misma persona derechos concurrentes y los hayan registrado, siempre y cuando no haya concurrido fraude. Esta es la esencia de protección del sistema,que se completa con otros mecanismos como el de tracto sucesivo, el cual viene impuesto por la mismamecánica de la protección.Dentro del mismo sistema de inoponibilidad existen variantes (en la mayor parte de los Estados deNorteamérica) en donde el Registro no pasa de ser un recording, o Registro de documentos. Al no tener unaorganización de folio real ni llevarse un fichero por fincas, el Registro se limita a archivar los documentos,por lo que cuando se produce una nueva transmisión hay que hacer toda una serie de averiguaciones paracomprobar si existen o no cargas y si la titulación anterior es válida y guarda concatenación. Ello supone unatarea difícil de la que se encargan los abogados (existiendo especialistas en la materia). Como a pesar detodo pueden existir errores, el sistema se completa con un Seguro; pero ello no es una solución a lasposibles deficiencias, puesto que lo más que puede conseguirse por esta vía es una indemnización en dinero,pero no el bien o el derecho del que una persona se viera privado.

1.4. Sistemas con efecto de exctitud de lo registrado

Dentro de esta clase de sistema la idea fundamental consiste en presumir que los derechos reales inscritosexisten realmente y que los cancelados no existen, de tal manera que la persona que figura registralmentecomo propietario o titular de un derecho real lo es en la realidad, salvo que se impugne el contenido

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