LOS SISTEMAS REGISTRALES

Los Sistemas Registrales

Resumen: Los sistemas registrales, representan un valioso instrumento para el control de la propiedad y sus propietarios, dando la fe pública, o publicidad registral que el estado debe otorgar sobre los mismos. Su importancia radica en que este sistema, debe permitir la tranquilidad sobre el estatus legal de las propiedades e inmuebles, tema controversial en la actualidad, por los sonados casos de expropiaciones. A continuación, un breve resumen sobre estos sistemas.

Palabras claves: Sistemas, registro, registral, inmuebles, documentos, asientos.

Introducción:

Es importante señalar, que la bibliografía disponible, hace innumerables divisiones de los sistemas registrales, por lo cual, se procedió a sintetizarlos en dos tipos:

1. Según su valor jurídico

√ Sistemas regístrales simples, declarativos

- Se limitan a la publicación de titularidades reales originadas fuera del registro, no indaga. (Sistema italiano, portugués, belga y francés)

- La declaración no es constituida ni determina ni garantiza el traspaso del derecho real.

- No es obligatoria la inscripción.

√ Sistema convalidantes

- Además de hacer la oposición del acto frente a terceros, admite la prueba en contrario (Cuba, Puerto Rico, España)

- El acto se convalida con la inscripción

√ Sistema Constitutivos

- El asiento registral es indispensable para el origen del derecho real.

- El acto se constituye con la inscripción

2. Según la forma en cómo se organizan y registran los asientos (solo se mencionaran los más importantes)

Sistema Francés

√ También se le llama de transcripciones (transcribe el documento en libros)

√ Es de transmisión consensual (la transmisión se da por el consentimiento de las partes, no exige la tradición legal), es decir, prescinden de ella.

√ La unidad básica es el titular del derecho no el derecho real.

√ Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título informativo.

√ Sistema de “Folio Personal”, y del tracto sucesivo.

√ Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor para poder transmitir propiedad, no obstante, la misma es solamente declarativa.

√ El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo verifica la forma en que se efectuó.

Sistema Alemán

√ Este sistema funciona con la utilización de dos registros simultáneos, el registro territorial (contiene todos las actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral (topografía del inmueble, medidas, aéreas, etc.)

√ Inscripción constitutiva, toda negociación o traspaso de dominio o propiedad, debe constar como inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da ciertas garantías, y en caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.

√ Principio del “tracto sucesivo”, es decir, no podrá darse el registro, si previamente no figura la inscripción original.

√ Sistema de “Folio Real”

√ El registrador certifica la valides legal del acto.

√ La finca o inmueble, tiene un número inicial, para futuras negociaciones, el cual se mantiene.

Sistema Torrens

√ Exige la identificación del inmueble, por medio de un plano certificado

√ Es vulnerable a estafas, ya que el supuesto dueño o propietario, el cual aparece como inscrito en los archivos del registro, no está obligado a demostrar la historia del inmueble (cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradición legal.

Sistema de Folio personal

√ Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio relacionado con el inmueble por separado en libros distintos, situación que

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